Desarrolladores plantean coincidencias y matices con el gobierno en apuesta a viviendas para sectores más bajos

En un momento en que el déficit habitacional vuelve al centro del debate, referentes del sector privado de la construcción plantearon coincidencias y matices sobre cómo fortalecer los programas públicos dirigidos a los sectores de ingresos bajos y medio-bajos, en particular el plan “Entre Todos” impulsado por el Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT), con el fin de atacar esta situación vulnerable tanto en Montevideo como en diversos puntos del interior profundo. En este marco, ¿qué señalan los desarrolladores?

Respecto al nuevo impulso al plan "Entre Todos" -iniciado en el anterior gobierno-, los desarrolladores ven con buenos ojos la intención de sumar capital privado para ampliar la oferta habitacional.

De hecho, Fabián Kopel, director de la desarrolladora Kopel Sánchez, sostuvo que les parece “súper importante y prioritario” para el país “atacar la situación (en materia de vivienda) de estos sectores de la población”.

En esta línea, Matías Coll, gerente general de Campiglia Construcciones, coincidió con su colega. Remarcó que “los sucesivos gobiernos han intentado dar solución al tema de la vivienda” y destacó la capacidad del sector privado para “promover proyectos, concretarlos y entender las necesidades” de la población.

Foto: archivo.

Sin embargo, los desarrolladores cuestionan restricciones que, a su juicio, entorpecen la viabilidad de los proyectos inmobiliarios.

Kopel señaló que la limitación de 100 unidades por emprendimiento (novedad que fue anunciada por la ministra de Vivienda y Ordenamiento Territorial, Tamara Paseyro durante su comparecencia ante la Comisión de Vivienda y Territorio de la Cámara de Diputados el pasado 14 de agosto) “no tiene explicación” y encarece los costos.

“La economía de escala es todo. Este tipo de proyectos tienen que ser de volumen; limitar a 100 unidades no solo restringe, sino que perjudica el costo”, apuntó Kopel. También recordó que una regla similar existió en la vivienda promovida y fue eliminada por su falta de sentido en el anterior período de gobierno.

En tanto, Federico Gagliardo, CEO de Vitrium Capital, destacó que la ley de Vivienda Promovida ha sido un ejemplo a nivel regional, pero advirtió que “modificar topes y poner limitaciones innecesarias puede terminar perjudicando tanto a inversores como a beneficiarios”.

Además, Gagliardo señaló que limitar unidades o precios puede generar complicaciones operativas y fracturar proyectos.

Coll, por su parte, puso el foco en el tope único de precios que rige en todo el país. “No era razonable tener un mismo tope de precio para toda la realidad del Uruguay. Hay costos y acceso al suelo muy diferentes en Montevideo y en el interior”, advirtió. Si bien en 2024 se introdujeron ajustes, consideró que fueron tardíos y parciales.

Gagliardo complementó esta visión: “El tema del tope de precio lo resolvés restringiendo las zonas. Si en el primer y segundo cordón de Montevideo no puedo desarrollar vivienda promovida, en el tercer cordón nadie va a comprar vivienda de lujo. Lo que hay que pensar son mecanismos para seguir promoviendo la vivienda, no para limitarla ni complicarla”.

El interior del país concentra buena parte de la expectativa del gobierno a la hora de ofrecer soluciones habitacionales para los sectores más comprometidos de la población.

Kopel subrayó la necesidad de habilitar zonas suburbanas sin saneamiento, siempre que tengan potencial de conexión futura. “Eso quita presión al valor de la tierra y permite promover proyectos en terrenos más grandes”, afirmó, además de recomendar la aprobación de sistemas constructivos alternativos que combinen prefabricados e industrialización para reducir costos de obra.

Coll mencionó que los topes de precio resultaron más viables fuera de la capital y explicó que “el grueso de los proyectos presentados hasta fines de 2025 era en el interior, en barrios más periféricos”. Sin embargo, advirtió que el impulso “depende de la realidad de cada ciudad y de medir cuántas familias realmente pueden estar apuntando a la adquisición de vivienda en cada departamento”.

Gagliardo agregó un matiz sobre la realidad del interior: “Si los empresarios o los inversores no están yendo a hacer inversiones es porque es menos rentable. Por más que cobres cero impuestos, si no hay cantidad de gente suficiente para que compren las viviendas no tiene sentido. Hay que generar condiciones de escala e infraestructura para que sea una oportunidad”.

Otro de los ajustes que Coll considera urgente es la precalificación de las familias. Actualmente, quienes se anotan deben ser evaluados nuevamente al finalizar la obra para confirmar que pueden acceder al crédito hipotecario, lo que, según él, “puede provocar que de un 60% de unidades vendidas se caiga un 20% o 25% al final”. Para el gerente general de Campiglia Construcciones, esto implica un riesgo financiero y desalienta la inversión.

Contrato por vivienda. Foto: Canva.