En marzo, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a febrero de este año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?
Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.
El Índice Global de Inmuebles Data mostró un aumento en la oferta de propiedades en marzo respecto a febrero de 0,49%.
En la comparación interanual (frente a marzo de 2024) hay un aumento de 2,82% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario.
Precio de venta
El valor de venta de viviendas solicitado bajó en marzo respecto a febrero. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta bajaron 0,38% en marzo.
En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades suben 1,79%. En lo que va del año, el precio baja 0,11% en dólares.
El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en marzo respecto a febrero de 0,65%. En tanto, el índice de precios de casas para la venta mostró una suba de 0,64% en marzo respecto a febrero.
Vale destacar que el precio promedio de un monoambiente (en dólares) en venta fue de US$ 115.442 en marzo, mientras que los apartamentos de un dormitorio fue de US$ 149.888.
Por otro lado, si nos referimos a los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en US$ 202.246 en el mes de marzo. Con respecto a los de tres dormitorios, su precio promedio se ubicó en US$ 360.392. Luego, el informe de Inmuebles Data (que elabora el economista Gabriel Verdún) refleja que el precio promedio para los apartamentos de cuatro dormitorios en la ciudad de Montevideo fue de US$ 470.611 durante el mes de marzo de 2025.
En este apartado, se destaca que el valor del metro cuadrado (m2) de venta para monoambientes es el único que supera los US$ 3.000 (tiene un valor de US$ 3.033 por m2), ya que el valor de m2 de un dormitorio es de US$ 2.853, mientras que el de dos es de US$ 2.630. Luego, el valor del m2 por tres dormitorios llega a los US$ 2.665 y el de cuatro dormitorios a US$ 2.389.
Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro está en la zona de Puerto Buceo (US$ 3.791), seguido de Golf (US$ 3.781), Villa Biarritz (US$ 3.615), Punta Carretas (US$ 3.533) y Pocitos Nuevo (US$ 3.358).
Para completar el top 10 de la lista de los barrios más caros por m2 en Montevideo según el informe de Inmuebles Data, siguen en la lista Carrasco (US$ 3.356), Carrasco Norte (US$ 3.311), Punta Gorda (US$ 3.307), Pocitos (US$ 3.290) y por último Barra de Carrasco (US$ 3.102).
Del lado opuesto, Nuevo París aparece como el barrio con el precio de m2 a la venta más barato en la ciudad de Montevideo (US$ 629 el m2), seguido de Punta Rieles (US$ 711), Peñarol (US$ 777), Piedras Blancas (US$ 901) y Cerro (US$ 939). Para completar el listado de los 10 barrios más baratos por m2 a la venta en Montevideo, aparecen Maroñas (US$ 956), Colón (US$ 1.009), Ituzaingó (US$ 1.059), La Teja (US$ 1.068) y por último Cerrito (US$ 1.184).
Los seis barrios en la parte final del listado del informe de Inmuebles Data son los únicos con valores solicitados menores a US$ 1.000.
Precio de alquiler
El índice de alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo disminuyó 0,87% en marzo respecto a febrero.
En esta línea, el índice de alquileres para apartamentos bajó 1,08% en marzo frente a febrero, mientras que el índice de precio de alquiler para casas subió 2,83% en la misma comparación.
Dentro de este apartado, vale mencionar que el precio promedio de un monoambiente (en pesos uruguayos) en alquiler fue de $ 24.137 en marzo (en febrero había sido de $ 23.964), mientras que el precio promedio para los apartamentos de un dormitorio fue de $ 29.012 en marzo (en el mes de febrero había sido de $ 28.810).
Por otro lado, en los apartamentos de dos dormitorios, el precio promedio se ubicó en $ 38.851 en marzo (en febrero estaba ubicado en $ 39.639), mientras que el de tres dormitorios se ubicó en $ 70.064 durante el mes de marzo (en febrero se ubicaba en $ 70.197). Con respecto a los de cuatro dormitorios, el precio en pesos uruguayos se ubicó en $ 84.755.
Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros y los 10 más baratos para alquilar según el informe Inmuebles Data?
En esta ocasión, Barra de Carrasco es la zona con mayor valor según el precio total (medido en pesos uruguayos), llegando a los $ 84.078, aunque el informe elaborado por Verdún indica que a pesar de estar en el primer puesto, allí hay pocas propiedades en el comparativo con la ciudad y son generalmente nuevas, de alta calidad y en una zona en crecimiento y con importantes metrajes. A este le siguen Golf ($ 82.698), Carrasco Norte ($ 80.640), Carrasco ($ 80.373) y Puerto Buceo ($ 75.952).
Para completar la lista de los 10 barrios más caros para alquilar, aparecen Punta Carretas ($ 67.534), Villa Biarritz ($ 59.990), Pocitos ($ 48.296), Pocitos Nuevo ($ 47.765) y Malvín ($ 43.385).
En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar en Montevideo según el informe de Inmuebles Data de El País son Piedras Blancas ($ 15.414), Nuevo París ($ 15.625), Cerro ($ 16.760), Colón ($ 17.711), Peñarol ($ 18.000), Belvedere ($ 18.400), La Teja ($ 18.700), Ituzaingó ($ 18.900), Cerrito ($ 19.304) y por último Punta Rieles ($ 19.566).
Así se elabora Inmuebles Data
¿Cómo se construyen los indicadores de Inmuebles Data de El País y Gallito Luis? Por un lado, se relevan todos los anuncios de venta y alquiler de casas y apartamentos en Montevideo de los principales sitios inmobiliarios del país.
Esto implica aproximadamente unos 120.000 anuncios mensuales. Luego, se depura esa base de datos, eliminando a todos los avisos que les falte información sobre precio, barrio, superficie, dormitorios y/o baños, así como aquellos que tienen más de cinco baños o siete dormitorios.
Después se realiza una “primera limpieza” quitando por ejemplo los apartamentos de más de 500 metros cuadrados y US$ 1.250.000 de precio de venta o $ 500.000 de alquiler y las casas de más de 1.000 metros cuadrados y US$ 2 millones de precio de venta o $ 500.000 de alquiler.
Esto es a los efectos de evitar distorsiones en los promedios, sobre todo cuando en algunas zonas hay menos avisos. Posteriormente, con la base de datos que quedó se agrupa por tipo de propiedad (casa, apartamento) y tipo de operación (venta y alquiler) y se dejan solo los barrios en los cuales hayan al menos cinco propiedades en cada grupo.
Esto puede causar que en algunos meses, en los barrios donde hay muy pocas propiedades, no esté la información. Después se corre un proceso de remoción de valores atípicos por barrio, tipo de operación y tipo de propiedad basado en el rango intercuartílico.
Allí se obtiene la base de datos final de cada mes y con ella se calculan los índices y valores estadísticos. Se pueden explorar todos los indicadores, así como los precios promedio por barrio y su evolución en el sitio de Inmuebles Data.
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