Alquileres por temporada de verano muestran señales mixtas dependiendo del departamento: ¿cuáles se destacan?

El arranque de la temporada de alquileres de verano dejó señales mixtas según el departamento en cuanto a alquileres inmobiliarios y plazas hoteleras en la zona oeste del país. Mientras que en Maldonadoel desempeño de la primera quincena de enero se movió dentro de lo previsto y con niveles muy altos de ocupación, en Colonia el registro hotelero fue similar al del año anterior, con una composición de público que mostró algunos cambios. En Rocha, en cambio, la primera quincena se pareció a la de 2025, pero la segunda comenzó con una baja en comparación con el año pasado, en un escenario donde el consumo y el ritmo de reservas se sienten más contenidos. En Canelones la ocupación estuvo por debajo de lo estimado. ¿Qué esperan ahora los principales actores del mercado de arriendos para lo que resta del mes y para febrero?

Para Javier Sena, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado/Punta del Este, enero se viene comportando de acuerdo a lo que el sector esperaba para esta temporada, con un incremento de alquileres temporales que, según su visión, se ubica en torno al 10% respecto al año anterior. Además, agregó que el gasto realizado por los turistas en el d aumentó 10% frente a 2024.

Foto: Ricardo Figueredo

Al referirse a la primera quincena, Sena indicó que la demanda se volcó inicialmente hacia el segmento de mayor valor. “Se alquiló lo más grande, lo costoso, lo premium”, dijo, y explicó que luego el movimiento se fue moderando.

Vale aclarar que en Punta del Este un apartamento de dos dormitorios, en primera línea frente al mar, con todos los servicios, se estaba alquilando entre US$ 7.000 y US$ 8.000 en la quincena, según indicó Sena a El País. En el caso de las unidades más pequeñas, los valores son algo más bajos, llegando a US$ 4.500 o US$ 5.000 la quincena.

En cuanto a la ocupación, el empresario mencionó niveles muy altos de uso del parque disponible, diferenciando la ocupación de propietarios y la de arrendatarios. “Estamos viendo que hay una ocupación de propietarios en la primera quincena de enero cercano al 97%”, sostuvo, y agregó que sobre el stock de “200.000 camas, aproximadamente, que hay en Punta del Este”, se registró “alrededor de 90% alquilado”.

Uno de los puntos que destacó como central fue el nivel de gasto y su impacto en la economía local. “Lo importante es que ha habido movimiento, que el gasto ha seguido subiendo con relación al año pasado”, afirmó, y añadió: “Es importante que el gasto sea superior para que ese dinero quede distribuido entre el trabajador, comerciantes, la propina que reciben y demás. Eso es lo importante”.

Sobre la segunda quincena, Sena dijo que se observa una baja en el volumen, aunque con expectativas de superar el desempeño del año anterior si se mantienen condiciones favorables. “Ha bajado un poquito la cantidad de gente, pero pensamos que va a ser hasta superior a la del año pasado, en este momento”, expresó.

En cuanto al perfil de turistas, Sena ubicó a Argentina como el principal mercado emisor. “Seguimos con la mayoría de argentinos, 65% lo son”, indicó. Según su descripción, el público uruguayo representa 25% o 30% de los alquileres, mientras que el resto se distribuye entre brasileños y otras nacionalidades.

El presidente de la Asociación Turística de Colonia, Andrés Castellano, detalló que la ocupación promedio de Colonia del Sacramento en la primera quincena fue de 74%, en niveles prácticamente iguales a los del año pasado.

Foto: Archivo El País

Castellano también desglosó los porcentajes por categoría de alojamiento hotelero, donde se observaron diferencias entre segmentos. “Cuatro y cinco estrellas, 72%. Tres estrellas, 68%. Posadas, 82%. Dos estrellas y hostel, 81%”, enumeró.

Dentro de esa foto, el dirigente gremial destacó un movimiento particular en un tipo de producto. “Lo que podemos observar acá es un crecimiento del nicho de posadas”, sostuvo, y lo vinculó a la composición de la demanda: “Entendemos que puede ser que el público argentino ahí haga fuerza”.

En ese contexto, subrayó el crecimiento del público argentino respecto a la temporada anterior. “Acá hay un crecimiento de argentinos de alrededor de un 15%”, explicó. A su vez, señaló una baja en el turismo uruguayo: “Hay una merma en uruguayos de 5%”, mientras que “los brasileños han crecido 1%” y “el extra región se mantuvo igual”.

Más allá de Colonia del Sacramento, Castellano compartió cifras para otras zonas del departamento. En el este, señaló que hay 50% de ocupación, un dato que también se repitió frente al año anterior. Allí, según dijo, predomina ampliamente el público nacional: “Hay un 85% de turistas uruguayos para el este del departamento”, y explicó que se trata de “mucho turismo de departamentos linderos que vienen a las playas”.

En el oeste del departamento, Castellano informó que hay 52% de ocupación, con una mejora respecto a 2025, cuando había sido 44%. En esa zona, la distribución de nacionalidades se reparte de la siguiente manera: “33% de uruguayos, 28% argentinos, 31% de brasileños y 8% de otras nacionalidades”.

En cuanto al desempeño del sector gastronómico, el dirigente dijo que el comportamiento fue similar al del año pasado, con una buena primera quincena. “En cuanto a lo gastronómico, también se comportó de manera similar, una buena primera quincena, muy buena, parecida al año anterior”, afirmó. De todos modos, Castellano advirtió que, en términos de resultados económicos, el sector aún está por debajo de niveles históricos. “En resultados económicos todavía no estamos ni cerca del 2017”, remarcó. “Todavía estamos entre un 25% y un 30% por debajo de las rentabilidades de las empresas respecto del año 2017”, agregó, y explicó que ese año se toma como referencia por haber sido “el último año bueno”.

Para la segunda quincena y el cierre de enero, Castellano dijo que la expectativa es terminar el mes por encima del 70% de ocupación. Con ese escenario, el dirigente apuntó a un cierre similar al de 2025, aunque con expectativa de un mayor consumo.

En Rocha, el representante de la Cámara Inmobiliaria local, Ricardo Pereira, describió un verano con un comienzo similar al del año pasado, pero con un cambio de ritmo en la segunda mitad de enero.

“La primera quincena de enero fue muy similar al año pasado en términos de ocupación”, señaló. Sin embargo, advirtió que el escenario cambió en la segunda quincena: “Esta segunda quincena está floja, por debajo del año pasado”.

Pereira dijo que esa percepción se replica en distintos puntos del departamento. “La gente del Chuy lo comentaba hace unos días también, al igual que en La Paloma”, sostuvo.

Foto: Fernando Ponzetto

Al explicar posibles causas, planteó que el tipo de cambio podría haber influido en la afluencia de visitantes.

En ese contexto, Pereira anticipó una reducción del turismo uruguayo para esta segunda quincena, aunque sin desplomes abruptos.

“El público uruguayo para la segunda quincena en Rocha va a bajar en comparación al año pasado”, afirmó, y agregó: “No es una diferencia de 50% o 30% pero se siente igual”, sostuvo.

La baja de actividad, según describió, también se refleja en el consumo. “Se nota en el gasto”, dijo. Incluso advirtió que, desde afuera, algunos rubros pueden dar la sensación de estar activos, pero la realidad no necesariamente acompaña. “Los restaurantes tienen actividad igual, a veces uno los ve así por fuera, pero no es la realidad”, expresó.

Consultado por eventuales medidas o incentivos para atraer turistas en este tramo de la temporada, Pereira fue claro: “No se han hablado de incentivos para atraer turistas”. Además, cuestionó la efectividad de aplicar ese tipo de acciones en plena temporada: “Ese tipo de cosas no sirve hacerlas sobre la marcha porque no tiene un efecto real”.

Respecto a febrero, el representante del sector inmobiliario rochense indicó que el antecedente de 2025 ya había sido débil y que no se espera una mejora significativa este año. “Febrero el año pasado no fue brillante, también estuvo flojo”, señaló. Y agregó: “Este año no se espera mucha mejoría, con suerte va a ser igual que el febrero pasado”.

En cuanto al tipo de unidades más demandadas, Pereira marcó una preferencia por formatos chicos. “Lo que más se alquila son las unidades chicas de dos ambientes”, dijo.

También mencionó un cambio en la modalidad de contratación, con estadías más cortas que en otros años. “El alquiler por quincena ya terminó y no se da más”, sostuvo. “Con suerte es de una semana”, concluyó.

Por último, Luis Cruz, vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias de la Costa de Canelones, sostuvo que los alquileres concretados durante la primera quincena del mes “no colmaron las expectativas” en general. Indicó que en los balnearios más chicos o con menor cantidad de plazas los alquileres “funcionaron bien”, pero que la ecuación no fue la misma para balnearios más grandes, como Atlántida, Parque del Plata y Las Toscas, por ejemplo.

Foto: Archivo El País

Para esta segunda quincena que se está desarrollando dijo que “hay muy poca cosa alquilada” y que “se notó el recambio y el bajón de gente”.

A pesar de no contar con la cantidad de alquileres deseada, Cruz señaló que los comercios, restaurantes y servicios varios sí cuentan con un buen flujo de movimiento durante los fines de semana, por lo que no todos los turistas que gastan allí “pasaron por el sector inmobiliario”.

A su vez, opinó que la merma de público en el departamento también se debe al crecimiento de diversas propuestas de alquiler en el este del país, sobre todo en Maldonado.

Para febrero aún no cuentan con grandes previsiones. “Hay algunas casas alquiladas, pero todavía está a desarrollarse”, sentenció el vicepresidente de la Asociación de Inmobiliarias de la Costa de Canelones.