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El sector inmobiliario después del COVID-19

Mauricio Levitin, desarrollador inmobiliario. Foto: gentileza Altius

ENTREVISTA A MAURICIO LEVITIN

Es probable que durante unos años tengamos una suerte de «seguro COVID» que va a encarecer un poco el negocio.

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Residencias con más metros, más oficinas flexibles, logística orientada al comercio online, afectación a corto plazo del retail; estas parecen ser las tendencias a corto plazo en el mundo inmobiliario. La consultora Deloitte aventuró recientemente en un informe para la región sobre los impactos del COVID-19 en el sector inmobiliario que, con operaciones y transacciones prácticamente paralizadas, el sector inmobiliario está enfocando sus acciones en disminuir los gastos operativos, cuidar la caja, velar por el mantenimiento del valor de sus activos y evaluar escenarios futuros para la industria post-pandemia. En ese sentido, advierte sobre cambios de comportamiento de los consumidores que pueden volver obsoletos y reducir el valor de muchos activos inmobiliarios que hoy están en el mercado. Para Mauricio Levitin, director de Altius Group y Península Investments, hay un matiz en la profundidad de esos fenómenos: estima que si bien hay tendencias que llegaron para quedarse, otros impactos de esta coyuntura no marcarán más que un efecto en el corto plazo. A continuación, un resumen de la entrevista.

—¿Cuán permanentes serán los cambios impuestos por la irrupción del COVID-19?

—Es una crisis muy particular, todo se paró de repente por el coronavirus. No sabemos cuánto tiempo va a durar, pero la gente querrá volver a retomar todos sus hábitos y su forma de vida. Quieren volver a trabajar como lo hacían antes, salir de vacaciones, ir al shopping y que sus hijos vuelvan a la escuela presencial. No creo que haya una tendencia de cambios que sean permanentes. Tampoco que las familias organicen su vida pensando en que esto se repita. Capaz que las construcciones que se levanten a corto plazo, este año y el siguiente pueden tomar algunos lineamientos de lo que ha marcado la vida de la gente estos meses y eso se refleje en la característica de viviendas o locales de trabajo. Pero en poco tiempo más eso ya no va a marcar una tendencia a la hora de diseñar una oficina, un centro logístico o un apartamento, salvo en algunos aspectos muy particulares.

—¿Es un momento propicio para generar nuevas oportunidades de negocios?

—Habrá menos grupos con capacidad de desarrollar negocios. Y como aumentó el riesgo en el negocio debido a la incertidumbre, los bancos e inversores en general serán más selectivos. Tampoco es momento para nuevos participantes en el negocio, pero aquellos que están más consolidados, tendrán más oportunidades.

—¿De qué forma se manifiesta ese diferencial?

—Los que están sólidos y fuertes no tendrán problemas. Los bancos y los compradores irán hacia aquellos que tengan más espalda. Ese “vuelo a la calidad” también toma en cuenta condiciones de mercado. No es lo mismo Punta del Este, asociado a los argentinos, donde los bancos son más reticentes a financiar y hay varios proyectos que han quedado parados, que Montevideo. Pero por otro lado, puede abrirse una ventana de oportunidad para rescatar alguno de esos proyectos y ponerlos nuevamente en funcionamiento, típico de una situación de crisis como la actual.
En el caso de nuestro grupo, acabamos de cerrar nuestro cuarto fondo, de 150 millones de dólares, para invertir en Latinoamérica. Tenemos liquidez y estamos en busca de oportunidades. El 50% serán nuevos desarrollos y el restante 50% se destinará a activos existentes o proveer deuda a proyectos para que puedan terminarse. También, esta coyuntura abre ventanas en relación al tipo de cambio: es muy diferente invertir en Brasil ahora que lo que ocurría tiempo atrás.
De ese fondo invertiremos entre el 15 y el 20% en Uruguay, pero además tenemos otro fondo local donde levantamos capital de las AFAP. De ese fondo, de 55 millones de dólares, nos queda invertir un tercio y buscamos oportunidades en diferentes propiedades, sea viviendas, logística o locales comerciales.

—¿Qué pasará específicamente con la demanda de oficinas a partir de esta realidad?

—A corto plazo, para cumplir con las condiciones sanitarias es evidente que a las empresas no les va a convenir arrendar el doble de metros cuadrados y los arrendatarios no van a alquilar un área mayor por el mismo precio que tenían antes.
Es factible que haya empresas que opten por mantenerse en remoto el mayor tiempo posible, por decisión propia o porque sus casas matrices tomen una decisión global en ese sentido y otras que se vean necesitadas de volver. Ahí sí, seguramente necesiten más metraje y se encuentren con que, ante los espacios ociosos disponibles, el propietario le facilita el espacio vacío en mejores condiciones. Se está haciendo actualmente.
Eso es a corto plazo. Y no influirá en el negocio a largo plazo. Es como “borrar” el 2020 de los balances. En un espacio de arrendamientos donde el negocio está planteado a 20 años, es un tropiezo pero nada más que eso.

—El informe de Deloitte hace referencia a que los inquilinos podrían solicitar en sus contratos de arriendo cláusulas de fuerza mayor que hagan referencia al COVID-19 u otro tipo de pandemias…

—Es probable que durante unos años tengamos una suerte de “seguro COVID” en el sector, algo así como lo que existe en Estados Unidos respecto de los huracanes, que va a encarecer en algo el negocio. En ese sentido, la expansión del coworking trajo la flexibilidad necesaria de los negocios en materia inmobiliaria y es una buena alternativa para determinado tipo de empresas.

—¿Y de qué forma se verá afectado el sector residencial?

—Va a haber impacto en el corto plazo. La gente hoy valoriza más la terraza, mejores espacios, tener cuatro metros cuadrados más donde ubicar un escritorio para trabajar desde la casa. Lo mismo la predilección por edificios con amenities, con espacios comunes, por ejemplo para reuniones. La gente va a valorizar más su vivienda.
Hay otras tendencias también, que tienen que ver con la relocalización. Por ejemplo, creo que es una buena oportunidad para barrios con más contacto con la naturaleza, lugares como Punta del Este. Buscar lugares con la mejor calidad de vida va a ser una opción buscada. Esto será importante no solamente a nivel local, sino también pensando en extranjeros, en especial argentinos.

—¿Coincide con el informe de Deloitte en que es tiempo de ajuste de los modelos de operación logística?

—En este sector los cambios son grandes y llegaron para quedarse. Principalmente por dos factores. Uno es la venta online. Algunos negocios estaban preparados y otros no, pero en esta coyuntura debieron armar su logística para hacer frente a la demanda. Los requerimientos son totalmente diferentes que para el comercio tradicional. La operativa de los centros es distinta y la ubicación cobra un valor adicional, porque cada kilómetro de distancia del cliente final, es un costo añadido. No es lo mismo un camión recorriendo treinta kilómetros hasta una tienda donde se reúnen los compradores, que hacer un viaje por cada uno de los consumidores finales.
Y el segundo punto es, al igual que lo veíamos para las oficinas, la flexibilidad. En un mundo cambiante y con incertidumbres, se le hace muy cuesta arriba a empresas chicas o medianas asumir un contrato o inversiones muy grandes. Destinarán sus recursos al negocio y alquilarán espacio en centros de distribución, con condiciones flexibles.

—Dado el impacto que esta coyuntura ha tenido en el sector de retail, ¿qué sucederá con el modelo de grandes superficies comerciales?

—El principal desafío de este tiempo en los shopping es que los comerciantes no se fundan. Que puedan superar las restricciones de esa emergencia. Pero no que la gente luego no retome sus hábitos de compra. Y menos en Montevideo donde todavía hay mucho potencial para seguir sumando metros cuadrados de retail. Volverá a ser la opción elegida.
La gente querrá volver al shopping. Lo importante es que ahora, cuando abran, no nos encontremos con carteles de “liquidación total por cierre”. Acá en Uruguay, adicionalmente están manejados por gente muy profesional que está buscando la forma para que los comerciantes puedan superar este momento. Y la gente va a volver a querer ir a los hoteles. En este tipo de actividades no vamos a ver tanto que desaparezcan los negocios como que cambien de dueño, porque habrá quienes no tengan capacidad para soportar este período sin facturar y vendrán otros que seguirán adelante con el negocio.

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