Otra cara para Malvín

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Leonel García

Los eslóganes, a una cuadra de distancia uno del otro, prometen el paraíso en la tierra y en forma de edificios de apartamentos. Dominantes: "El mar a tus pies"; soñadores: "Entre el cielo y el mar"; mezclando placer con negocios: "Sol, mar, arena. Con la mejor rentabilidad". Detrás de cada uno, una casa esperando ser demolida. No es Punta del Este; el mar anunciado es, en realidad, el Río de la Plata; y la postal ofrecida, efectivamente hermosa, es la de la Playa Honda, Malvín.

Casi agotados los espacios en los frentes marítimos de Punta Carretas y Pocitos, la lógica del mercado inmobiliario hizo a los desarrollistas mirar al Este. "Y el barrio alternativo más cercano es Malvín", sentencia Julio Villamide, analista del sector y director de la revista Propiedades. A las trece cuadras de rambla desde Colombes a Alejandro Gallinal, se le sumarán unos 15 edificios, sostiene Aníbal Durán, gerente general de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu).

Basta una recorrida para notarlo. En las tres cuadras que van de Gallinal a Estrázulas hay siete casas en distintas etapas rumbo al ocaso. Escombros y ventanas tapiadas, persianas rotas y pastos descuidados, carteles (de arquitectos, inmobiliarias, demoledoras, financieras), vallados y mugre. Rambla O`Higgins al 5201, 5203, 5175, 5037... Algunas viviendas parecen ser -o haber sido- el arquetipo de la "casita de la playa". No en vano, Malvín siempre fue el más "balneario" de los barrios costeros montevideanos; al menos hasta ahora.

TARGET. Los nuevos proyectos en esta rambla (Terra Vista II, Aquarius, Vista, solo por citar tres casos) tienen características comunes. No solo son apartamentos de uno a cuatro dormitorios con balcones y ventanales destacados; algunos de ellos incluyen solarium, piscina o gimnasio. No es algo nuevo en la zona: grandes complejos cercanos pero alejados de la costa, como Lunas de Malvín, e-Tower o Torres Diamante incluyen esos servicios y otros como canchas de tenis, play-room, locales comerciales y vigilancia permanente.

Villamide indica que por esta rambla están optando, sobre todo, parejas jóvenes de clase media o media-alta, con hijos o no. Michel Richard, director de la inmobiliaria Golden House, coincide: "No se ve tanta gente mayor porque acá no hay tantos servicios cerca, tenés que agarrar el auto. Es más para jóvenes de buen poder adquisitivo que les guste moverse". Hay muchos extranjeros interesados. Este operador dice tener en su cartera de clientes a argentinos, brasileños, franceses y holandeses.

Daniel Zulamián, director de Zulamián Desarrollos Inmobiliarios, enumera algunas de las causas que han alimentado el atractivo de la rambla de Malvín más allá de la saturación de Pocitos y de la tan elogiada vista al Río de la Plata: una reglamentación que limita la construcción en altura, la existencia y mantenimiento de espacios verdes, una playa "usable" (sic) en toda su extensión, la Isla de las Gaviotas que "aporta encanto a la zona" y la abundancia de sol y luz. La cercanía con Carrasco y la rambla como vía rápida de acceso a Pocitos, Centro y Ciudad Vieja también ayudan. Richard agrega una ventaja económica: "Hoy para comprar algo usado en Pocitos tiene que ser al contado; acá un proyecto puede ser financiado a 10 o 15 años".

Tener un apartamento con vista a Playa Honda o Playa Malvín cuesta. Según la superficie, el número de dormitorios y los amenities, un apartamento a estrenar puede ir desde US$ 160.000 a US$ 500.000.

El analista inmobiliario Villamide sostiene que, siempre sobre la rambla, el metro cuadrado en Malvín "costaría un 20% menos" que en Pocitos o Punta Carretas. Esto se da, asegura, porque en el primero "todavía quedan algunos predios con vista al mar". Pero en este punto no hay unanimidades. Zulamián dice que "no hay una razón específica" para que Pocitos sea más caro que Malvín, "donde se logra una mejor calidad de vida". Y Richard, directamente, sostiene que en esta rambla de moda el valor base del metro cuadrado está en tres mil dólares. "Hoy es más caro. Pasa que los apartamentos suelen ser más chicos (que en Pocitos)", explica.

FINALES. Malvín tenía una fisonomía casi de balneario. Para muchos, eso está a un paso de ser historia, si ya no lo es. "En un proceso lento, porque la dinámica demográfica en esta ciudad es muy baja, la tendencia de Malvín es claramente seguir lo que pasó en Pocitos", indica Villamide.

Y como pasó ahí, hay inmuebles destinados a desaparecer. Desde hace décadas, en Rambla O`Higgins 4715 esquina Concepción del Uruguay, se erige una notoria casa blanca, de planta baja y dos pisos, balcón con arcada al estilo morisco y terraza mirando al mar. Es una de las más reconocidas del frente marítimo de Malvín. En su momento debió ser hermosa. Aún hoy, tapada por vallados y letreros que anuncian el próximo levantamiento del Crystal View, merece una mirada.

Daniel Zulamián, cuyo estudio está a cargo de este proyecto, señala: "Esa casa había sido convertida hace varios años en una propiedad horizontal. Vivían cuatro familias distintas, una de ellas en el subsuelo, con un ritmo de vida muy lúgubre. ¡No tenía ningún encanto!". Ninguna de las casas sobre la rambla de Malvín está incluida en el listado de la Comisión de Patrimonio.

Por muy poco tiempo más esta casona estará metida como una cuña entre dos torres de diez pisos. En 20 meses será un edificio de similar altura, cuyos 27 apartamentos, tendrán todos sus dormitorios (de uno a tres) en suite.

CAMBIOS. Más allá de las demanda de apartamentos con vista al mar, una nueva barrera de edificios en la rambla está destinada a no generar consensos. "El barrio no solo no pierde identidad sino que gana socialmente", enfatiza Zulamián. "Obvio que me duelen estos cambios, pero es parte de la dinámica... qué vas a hacer", se resigna Miguel Curto, vecino desde hace 30 años y concejal del Municipio E, el de Malvín.

Las visiones divergentes no sólo pasan por cuestiones idiosincráticas; también hay quien cuestiona lo estético. "Yo no estoy en contra de las demoliciones, pero quisiera que las obras que se tiran sean sustituidas por otras de igual o mayor valor. Y eso no lo veo en Malvín. El rédito económico de las construcciones no debería dejar como resultado obras de escaso interés. No quiero generalizar pero... es preocupante que habiendo buenos profesionales con talento, los promotores recurran poco a ellos", afirma Mariano Arana, exintendente de Montevideo y arquitecto especializado en urbanismo. "Hay recaudos en cuanto a preservar espacios verdes y hacer cuidadosa arquitectura. Como el promotor es del metier y no una golondrina, hará las cosas bien como viene sucediendo", asegura Durán, de Appcu, desde la otra vereda.

"Fatalmente, la rambla de Malvín va a terminar siendo una franja continua de edificaciones, no demasiado elevadas por la normativa", pronostica el exintendente Mariano Arana. Según las ordenanzas municipales, en esta rambla, entre las calles 9 de Junio y 18 de Diciembre (Playa Malvín), la altura máxima permitida es de 31 metros. Desde 18 de Diciembre a Alejandro Gallinal (Playa Honda, Punta del Descanso y parte de Playa Malvín), se autorizan construcciones de 13,5 metros más gálibo (esto es cuatro o cinco pisos).

Por quedarse solo, por irse al exterior, por seguridad, por aceptar una muy buena oferta... Hay varios motivos por los que las casas son vendidas a los desarrollistas. "Es un barrio muy requerido, en un terreno de 10 metros de frente y 40 de profundidad te hacen dos bloques de apartamentos", señala el concejal Miguel Curto. "De Colombes a Concepción del Uruguay casi no quedan casas, ya desaparecieron", dice Michel Richard de la inmobiliaria Golden House; en Playa Honda algunas casas todavía resisten (al menos así parece) con buena salud.

Al arquitecto Julio Villar Marcos, exdocente y miembro de la Comisión de Urbanismo y Patrimonio de la Sociedad de Arquitectos del Uruguay (SUA), no le gusta la fisonomía que está adoptando la rambla de Malvín. Pero considera inevitable que más casas se demuelan debido a la falta de lo que llama "visión ciudad" de las autoridades, un problema de décadas. "Una casa hoy aislada. Están los ladrillos pero falta lo que la rodeó en el momento que fue levantada, otras casas con su retiro, su jardinería... se destruyó la cohesión, se quedó sola. Por ejemplo, una casa como la de la rambla y Concepción de Uruguay... como opinión personal, no es para rasgarse las vestiduras, pero tenía su valor como representante de una época. Ahora, ese mismo valor, con -por ejemplo- dos medianeras de 25 metros al lado, ¿sigue existiendo? ¿O es una especie de caravanita que perdió su par y se quedó sola?".