UN “LUJO” QUE NO SE PUEDE PERMITIR

IMM comienza a expropiar viviendas abandonadas

En algunos terrenos baldíos pretende construir “huertas comunitarias”.

El eterno femenino de una imaginativa pintora
La inhabitabilidad edilicia, junto con intrusos, afectan a los vecinos. Foto: D. Borrelli

La Intendencia de Montevideo envió a la Junta Departamental los primeros tres expedientes para expropiar viviendas "visiblemente abandonadas", de un conjunto de 100 padrones que tiene a estudio desde hace algún tiempo. En algunos terrenos baldíos, la comuna pretende construir "huertas comunitarias".

El trabajo viene realizándose en el Departamento de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia, a partir de una resolución del intendente firmada el 23 de enero de este año, por el cual se implementó un proyecto piloto llamado "Fincas Abandonadas".

Según explicó a la Junta Departamental Andrés Passadore, integrante de ese departamento municipal, las primeras expropiaciones refieren a padrones que tienen una deuda muy importante con la administración. Eso le permite a la Intendencia pagar muy poco por los bienes, ya que al momento de pagar para expropiar se descuenta el monto de la deuda. Y en ocasiones, con las multas y recargos, esa deuda supera el propio valor del inmueble.

"Nosotros lo denominamos programa de gestión, más que de inversión, porque la idea es que la Intendencia pueda hacerse de suelo urbanizado en el centro de la ciudad —sin invertir, ya que se trata de gestionar— y lo ponga a disposición de la Cartera de Tierras (…) Lo que queremos hacer es recuperar suelo que está urbanizado, pasarlo a la Cartera de Tierras —como ya ha sucedido en otras experiencias— y trabajar con el Ministerio de Vivienda para que el sistema público pueda utilizar esos padrones, los cuales, desde el punto de vista de la construcción de vivienda de interés social, tienen un potencial importante", anotó Passadore.

Como insumo para el trabajo dentro del Programa de Fincas Abandonadas, la Intendencia tomó los dos censos realizados al respecto entre 2014 y 2016 por la Facultad de Arquitectura y con apoyo de la Defensoría del Vecino: uno sobre los municipios B y C, que abarcan áreas centrales de la ciudad (Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón), y el segundo sobre el CH, el más poblado de Montevideo, que comprende barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle.

El relevamiento sobre "inmuebles visiblemente abandonados" en el Municipio CH, publicado el año pasado, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa demarcación territorial, que incluye barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. En tanto, el estudio realizado anteriormente por la Facultad de Arquitectura en los municipios B y C, identificó 339 padrones en esa condición.

"Con los compañeros de la Unidad de Expropiaciones tratamos de no poner que la expropiación es para vivienda, porque así se permite una utilización posterior más amplia de ese inmueble. Entonces, en la renovación urbana podemos considerar que entra la vivienda, la posibilidad de un equipamiento cultural, etcétera", agregó Passadore.

Plantaciones.

Otro de los integrantes del Departamento de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia, Alberto Quintela, explicó que una de las ideas que se maneja es la de hacer "huertas urbanas" o "jardines comunitarios" en terrenos que se encuentran baldíos.

"Lo que se está dando en las capitales del mundo con las huertas urbanas o jardines comunitarios es un proceso de integración social importantísimo. Se juntan los veteranos con los jóvenes, los estudiantes con los que saben cosas, y se generan dinámicas vecinales sumamente ricas. Y si tenemos un agujero en la mitad de la ciudad, de repente podemos plantear algo en etapas. Mientras no tengamos el proyecto definitivo, se pone una huerta urbana o un jardín comunitario", explicó el funcionario.

"¿Cómo lo hacemos? Con la escuela, el liceo, los vecinos, el municipio, etcétera. Puede haber un programa de viviendas que además logre un corazón de manzana, que en las áreas densificadas es importante tener. Un corazón de manzana que pueda estar atendido por los vecinos, por la comunidad, que sea esa cosa lábil entre lo público y lo privado que les da textura a los espacios", agregó Quintela.

Lo que el grupo de trabajo municipal viene haciendo es analizar los padrones, chequear la viabilidad económica —a veces lo que se está debiendo son cifras multimillonarias— y la "viabilidad social".

"Tenemos, además, la mirada de la protección del patrimonio y del trabajo social. Es decir que vamos a procurar no expulsar población —lo cual es toda una tarea—, sino incorporarla al proceso. "Por otro lado, vemos las circunstancias jurídicas. No todas las circunstancias jurídicas nos van a permitir actuar. Debemos saber muy bien qué información registral tenemos; debemos acudir a los juzgados, chequear los expedientes y, si hay embargos, ver si hay prioritarios o no y ver si hay hipotecas privilegiadas. Es decir, hay un mundo jurídico que tenemos que abordar paso a paso y padrón por padrón", agregó Quintela.

Algunos cálculos indican que en Montevideo hay unas 17.000 propiedades vacantes y ruinosas, y un stock aproximado de 13.000 en alquiler. Todo esto ocurre ante un reclamo permanente de viviendas y de rebaja de alquileres, en el que la oferta y la demanda juegan un rol fundamental.

El alto costo del abandono incluye la inseguridad para los vecinos.

Construir nuevos barrios, llevarles saneamiento, agua potable y energía eléctrica es mucho más costoso que recuperar los espacios abandonados dentro de la ciudad, donde existen servicios y la infraestructura necesaria. Y entre otras cosas, el deterioro acumulativo de las casas abandonadas causa perjuicios a padrones linderos por el pasaje de humedades, filtraciones y rajaduras, muchas veces sin que exista un propietario en condiciones de hacerse responsable y remediar los perjuicios ocasionados.

La ocupación de estos inmuebles también suele involucrar a indigentes o delincuentes, lo que agrega un problema de inseguridad con el que pasan a convivir los vecinos.

En este sentido, el integrante del Departamento de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia Andrés Passadore explicó que "en el caso de que algunos estén ocupados", la idea es "resolver la situación habitacional de esas familias como parte del proceso de este programa".

En el caso de los primeros tres inmmuebles a expropiar, dos estaban ocupados en el momento en el que se hizo la evaluación. "Por la información que nos dieron los vecinos, uno de ellos funciona como una seudo pensión, o como una pensión que no respeta ninguna normativa; simplemente hay un encargado que cada 15 días les cobra a las familias por estar allí. Por otro lado, hay una situación compleja desde el punto de vista edilicio, hay un deterioro habitacional importante", indicó Passadore.

ABANDONO.

Hay 339 padrones en zonas centrales.

Según el censo de 2011, el municipio que presenta mayores dificultades con las viviendas abandonadas es el B, que abarca a Ciudad Vieja, Barrio Sur, Palermo, Centro y Cordón. En tanto, la mayor concentración de casas vacías se da en el casco histórico; el CCZ N° 1 es donde el porcentaje se separa ampliamente del resto de los comunales.

Según otro estudio realizado a partir de 2014 por la Facultad de Arquitectura, en las áreas centrales de Montevideo —contenidas fundamentalmente dentro de los municipios B y C— hay 339 padrones visiblemente abandonados. Podría parecer poco en un plano de 2.500 manzanas, pero si se las pusiera todas juntas, abarcarían 15 manzanas enteras, o 2.350 viviendas "tipo" de 75 m2.

Mientras que en Reducto o Brazo Oriental la cantidad de viviendas abandonadas resultó ser casi "nula", en la Ciudad Vieja fue más de las que imaginaron los arquitectos. En una zona tan histórica como neurálgica para la actividad económica y comercial del país, los "agujeros negros" son el doble que en el Centro.

A su vez, hacia el sur de 18 de Julio hay más abandono que en la zona norte. Desde el Ministerio de Desarrollo Social y la Intendencia de Montevideo se ha advertido que el crecimiento habitacional hacia la periferia es un gasto muy oneroso para el Estado.

Municipio CH tiene 90 viviendas clausuradas.

El relevamiento sobre "inmuebles visiblemente abandonados" en Montevideo, publicado por la Facultad de Arquitectura en 2016, permitió detectar al menos 90 propiedades en esa condición dentro de los límites del Municipio CH, que abarca barrios como Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Tres Cruces y Parque Batlle. Esta cifra equivale a 259 viviendas para una familia tipo, de 75 m2 cada una.

El estudio realizado por los arquitectos Gonzalo Bustillo y Mariana Ures, estableció que la sumatoria de los valores reales de estos inmuebles —en base a datos del Servicio de Catastro y Avalúo de la Intendencia— es de US$ 10,5 millones, monto que equivale al costo de construcción de cinco edificios de vivienda de diez pisos de altura.

Hay otra comparación que puede hacerse y que también es elocuente: la superficie total de los padrones identificados es de 30.392 m2, un área que equivale aproximadamente a cinco manzanas de ciudad.

Si bien todas las deudas originales de estos inmuebles ascienden a apenas US$ 62.689, el total de la deuda acumulada, sumando multas y recargos, ronda los US$ 2 millones. No obstante, el 67% de estos inmuebles no tiene deudas.

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