La casa en orden

La fórmula del gobierno para que el Estado use y comercialice los inmuebles vacíos

Ley de Urgente Consideración obliga al Estado a relevar sus fincas vacías y trasladarlas al Ministerio de Vivienda, mientras que el proyecto de ley de presupuesto agiliza el camino para enajenarlas.

casa de rodo
Antigua casa de José Enrique Rodó, donde la Dirección Nacional de Vivienda prevé construir un pequeño museo acerca del intelectual y ocho viviendas para alquiler social.

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Sea con el fin de buscar un ahorro, o para ordenar el registro de inmuebles que posee el Estado, en los últimos meses varios ministerios, entes autónomos y servicios descentralizados comenzaron a actualizar el inventario de propiedades que tienen en su dominio. No es una tarea sencilla. Los distintos entrevistados repiten como una muletilla que “el Estado no es un buen administrador de su patrimonio”, y por eso hacer una investigación de estas posesiones es como abrir una caja de Pandora en la que los funcionarios puestos a cargo se topan con viviendas que, entre diversos problemas, no tienen los títulos actualizados o no están inscriptos en la Dirección Nacional de Catastro.

En una investigación de 2016, El País informó que la Administración Central contaba con 2.498 inmuebles de los cuales 163 estaban abandonados. Esto sin considerar las propiedades en manos de entes y organismos. Las fincas son adquiridas por el Estado mediante compra, intercambio, por expropiación, herencia o donación. Por ejemplo, el local del Registro Civil donde la gente se casa fue donado al Ministerio de Educación y Cultura (MEC) por un particular.

El abandono conlleva gastos, como la vigilancia para evitar ocupaciones y el mantenimiento edilicio para que no se derrumbe. Con el fin de terminar con estos desembolsos, construir una cifra global de inmuebles en desuso y ampliar la cartera de inmuebles del Ministerio de Vivienda, la Ley de Urgente Consideración (LUC) incorporó un artículo que obliga a que todos los inmuebles públicos que estén vacíos y en desuso les sean transferidos.

Este ministerio tendrá un plazo de 90 días para analizar la oferta y rechazar su transferencia; de lo contrario, se considerará aceptada. En el caso de propiedades de entes autónomos y servicios descentralizados se prevé que exista una contraprestación, ya que los mismos tienen autonomía sobre la gestión de su patrimonio. Si el traspaso ocurriera entre ministerios el pago no es requisito.

Esto último no es nuevo. De hecho, en el pasado, la Dirección Nacional de Vivienda recibió inmuebles por parte del MEC, como la casa que perteneció a José Enrique Rodó y la Estación Central de Tranvías. También intercambió tierras por inmuebles con la Administración Nacional de Educación Pública (ANEP), cuya cartera es numerosa debido a que es la primera beneficiara de las propiedades que no tienen herederos. Además, le compró terrenos a la Administración de Ferrocarriles del Estado —otro gran propietario de padrones públicos— y al Banco de Seguros.

Por el momento, este artículo que ha pasado desapercibido en la LUC no fue reglamentado. Sin embargo, el proyecto de ley de presupuesto retoma este asunto y lo amplía.

Hoy y para siempre.

El objetivo de la norma propuesta en el presupuesto es sistematizar el ejercicio de revisar el patrimonio público. Para eso, determina que a los 60 días de entrada en vigencia esta ley, y luego, en los primeros 60 días de inicio de cada año civil, los incisos de la Administración Central, los entes autónomos y los servicios descentralizados deberán informar al Registro de Inmuebles del Estado de la Contaduría General de la Nación sobre los bienes que tengan (sean de su dominio permanente o transitorio).

dique maua
El Ministerio de Industria detectó cuatro inmuebles en desuso, entre otros el dique Mauá, el gasómetro y la Compañía del gas.

El informe deberá ser completo y además de los datos formales de uso, ubicación y caracterización, tendrá que detallar su estado de situación jurídico. Así se pretende que la valorización del mismo sea más fácil de concretar y no requiera una investigación eterna, que termine por mantener al bien en un limbo y perpetúe su abandono.

La norma también prevé la creación del programa de Racionalización de Bienes Inmuebles del Estado. Su cometido será relevar estos patrimonios y, en base a la información otorgada, evaluar cuáles son prescindibles y cuáles no lo son. Los prescindibles pasarán a nutrir la cartera del Ministerio de Vivienda, siempre que este acepte la entrega.

En el caso de que el inmueble considerado prescindible no suscite el interés de Vivienda, y mientras no existan restricciones legales que lo impidan, deberá ser enajenado. Del ingreso económico que genere su venta, hasta un máximo del 75% se destinará al programa Mejoramiento de Barrios —gestionado por el mencionado ministerio—, mientras que el saldo pasará a las arcas de quien lo tenía en posesión, debiendo a su vez utilizarse para inversiones.

En este sentido, para facilitar el trámite, la norma también establece que la enajenación de los inmuebles declarados prescindibles ya no requiera de una ley o de la autorización de la Junta Departamental. Incluso prevé que puedan ser enajenados a un fideicomiso.

De aprobarse el articulado, el Ministerio del Interior podría, por ejemplo, arrendar o vender parte de los 1.400 terrenos que detectó que tenía en su poder y entre los cuales hay algunos en desuso; incluso se constató usurpaciones por parte de privados. El plan que comunicó días atrás el ministro Jorge Larrañaga en entrevista con Tiempo de cambio es comercializarlos para invertir en infraestructura y equipamiento policial.

Menos gasto, más uso.

Fuentes de la anterior administración confirmaron a El País que tras la creación en 2010 de la Cartera de Inmuebles para Viviendas de Interés Social, que habilitó al Ministerio de Vivienda a adquirir bienes públicos para desarrollar distintos planes, se realizó un inventario de las propiedades en su poder. Sin embargo, esa información no aparece. El flamante director nacional de Vivienda, el arquitecto Jorge Perini, dice que ese registro “no está armado” y por lo tanto está a la espera de que los ministerios, entes y servicios descentralizados cumplan con la LUC y le envíen la documentación requerida.

Algunos ministerios y organismos compartieron para este informe sus avances. El Ministerio de Salud Pública terminó su relevamiento y analiza qué hará con aquellos en situaciones jurídicas complejas. El Ministerio de Economía, que posee varios inmuebles, no ha encontrado fincas desaprovechadas. El Banco República, por su parte, ya había iniciado este proceso y tiene tres inmuebles a la venta en trámite de licitación. También desafectó dos locales en Montevideo; uno de ellos está en tratativas para ser adquirido por otro organismo público.

Desde el MEC, una fuente cuenta que se destinaron dos meses a visitar los inmuebles que posee (21 en Ciudad Vieja y 38 en otros barrios de la capital). Fueron detectadas dos viviendas en desuso y otras con situaciones a evaluar (como comodatos vencidos, necesidad de reparaciones en sus estructuras edilicias). “El ministro insistió mucho en este relevamiento porque el propósito es ahorrar millones que gastamos en alquileres, aprovechando mejor los espacios que ya tenemos”, dijo el informante. En esta recorrida se descubrió que La Casa Anaya, Monumento Histórico Nacional, estaba siendo (mal) utilizada como un depósito de donaciones viejas y mobiliario roto.

El Ministerio de Desarrollo Social también investigó y encontró fincas en desuso que prevé utilizar para personas en situación de discapacidad y otras en situación de calle. Nicolás Martinelli, director general de la Secretaría, anunció que están en proceso de recuperarlas, aunque se ven limitados por el presupuesto.

Por otra parte, la dirección del Ministerio de Industria evalúa qué hará con los inmuebles vacíos que ya inventarió. Se trata del edificio en el que durante años estuvo la tienda La Ópera (en la peatonal Sarandí), el gasómetro, el dique Mauá y la Compañía del gas, que también tiene la declaración de Monumento Histórico. La única certeza que trasladan desde la cartera es que “no se quiere que sigan dando gastos”.

casa naya
La Casa Naya, Monumento Histórico Nacional, era utilizada como depósito por el MEC.

Una de las necesidades del ministerio es reunir a sus cinco unidades ejecutoras en un único lugar, ya que hoy están dispersas en cinco locales diferentes. Según supo El País, se considera que vendiendo algunos de estos padrones se podría comprar una casa más grande para el ministerio. Pero por ahora es solo eso: una idea.

Ilusión con cautela.

Estos inmuebles públicos podrían ocupar un rol relevante en la estrategia para construir soluciones que achiquen el déficit de entre 50.000 y 70.000 viviendas. Por una parte la pandemia y por el otro la restricción de presupuesto que ordenó el gobierno empañan este plan, pero el éxito está jugado a la reciente ampliación de la ley de vivienda de interés social —con más zonas admitidas, más exoneraciones fiscales y un cambio en los topes del precio de venta— y en gran parte a la creación de un fideicomiso que permita volcar allí ingresos extra presupuestales para construcciones que la cartera subvencionará hasta en un 33%.

En el marco de priorizar el acceso a más padrones, la LUC también aporta una modificación en otro agujero negro: las herencias adyacentes. A partir de ahora, el Ministerio Vivienda se suma como beneficiario de los inmuebles sin herederos, aunque es ANEP la que conserva la prioridad. Y se fija un máximo de 30 días para que los entes se pronuncien; superado el plazo, se libera para su venta. Perini anuncia que por esta vía se acaba de incorporar a la cartera una propiedad en Paysandú.

patrimonio

Planes en casas protegidas deben prever conservación

Varios inmuebles públicos en desuso tienen protección de Monumento Histórico Nacional. Según relata William Rey, presidente de la Comisión del Patrimonio, la administración pasada le retiró la protección a alguna propiedad para desarrollar un plan de vivienda de interés social. Esto sucedió con la casa que fue de Rodó, proyecto de alquiler social que se está reformulando. “No se retirará más esta condición”, advierte. “El proyecto tiene que ser compatible con su conservación y no todos estos inmuebles son aptos para vivienda”.

El ministerio también prevé aplicar la ley que regula la rehabilitación de inmuebles urbanos privados que llevan más de 24 meses vacíos y degradados. La misma indica que tras una inspección técnica de la intendencia departamental se emita una declaración judicial y se intime a su dueño a presentar en un lapso de 20 días un proyecto de rehabilitación.
Dicha ley faculta al ministerio y a la Agencia Nacional de Vivienda a solicitar esta declaración y si la Justicia decide su remate, podría adquirirlo por la mitad de su valor de tasación o, de haber un mejor postor, al mismo precio que este ofrezca. Según informa el director de Vivienda, hasta ahora se han realizado tres declaraciones, una de las cuales fue bajo la nueva administración.

Pero, a pesar de todas estas posibilidades, Perini apela a la cautela: “Hay inmuebles adquiridos hace seis o siete años que no han sido utilizados. Acá pretendemos acceder al inmueble, evaluarlo, definir un programa y lograr que tenga la financiación adecuada. Ha pasado que se llama a licitación, se cumplen las etapas del llamado y cuando llega el momento de adjudicarla no hay fondos. Nuestro principal reto es reordenar el gasto para actuar de forma eficiente”.

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