Vivienda: construirla es más barato que comprar

LUCIA BALDOMIR

Definir cuál es el mejor camino para acceder a una vivienda plantea sus complicaciones. Elegir alquilar, si bien es generalmente la opción con más adeptos entre los jóvenes, mantiene la reticencia de "pagar un pozo sin retorno". Pedir un préstamo al Banco Hipotecario no es una opción. Dicha institución dejó de otorgar préstamos nuevos desde hace más de un año y actualmente sólo financia la venta de propiedades recuperadas por ella misma, de ahorristas que fallecieron, emigraron o dejaron de pagar. Queda entonces preguntarse: ¿vale la pena comprar hecho o construir? Tanto constructores como administradores de inmuebles se perfilan por la construcción como mejor opción, aunque señalan que las ventajas sobre la compra de una vivienda a estrenar son levemente superiores.

El problema radica en la disponibilidad de dinero ante la carencia de préstamos para vivienda de parte de las instituciones bancarias, factor que influye esencialmente en la disminución de construcción de nuevas propiedades, a pesar de ser esta la opción más conveniente en términos económicos. Este año, según datos hasta agosto, se otorgaron permisos de construcción tan sólo para 19 edificios de más de 500m2 (en el total del edificio) con destino a vivienda.

COSTOS. "Hasta mediados del 2003 comprar algo era más conveniente que construirlo por su cuenta. Pero desde el último trimestre de 2003 el precio de venta ha crecido mientras el valor y costo de la construcción se han mantenido, incluso hasta bajó un poco por la disminución de los aportes patronales. Hoy el valor de producción de un m2 de construcción está por debajo del valor de venta de ese mismo m2", dijo Eduardo Apud, presidente de la Cámara de la Construcción.

El valor promedial del m2 construido ronda los U$S 500 mientras que el de venta de vivienda nueva promedia los U$S 800. Un factor fundamental es el terreno, que en la mayoría de los casos constituye un 20% del valor de la propiedad.

Según Edgardo Senlle de ACSA "si el precio del terreno no es alto, construir es mejor, el problema es que se tienen que dar ciertas condiciones que no son las de la mayoría de la gente, como es el tener el dinero y el tiempo para esperar que se construya la vivienda. Construir tiene sus dolores de cabeza aunque el beneficio es que queda como uno quiere".

El presidente de la Cámara Inmobiliaria del Uruguay, Wilder Ananikian, agregó: "La oferta de viviendas sin que se tengan que hacer reformas o reparaciones es poca y en materia de costos hoy sin duda conviene construir que comprar hecho".

COMPRAR. Este año los alicaídos precios de las propiedades por la crisis repuntó junto con el aumento de las compraventas, que alcanzó los guarismos del 2001. Los negocios que se concretaron no fueron en pozo, dada la incertidumbre por la situación económica, las variaciones del dólar y los precios que pudieran ocurrir. Pero consultadas distintas inmobiliarias la advertencia es que los valores seguirán aumentando.

La Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (Appcu) estima que en los próximos cuatro años los valores de compraventa se incrementarán un 50% en dólares y en siete años crecerán al doble de los actuales.

A pesar de estos datos, Ricardo Weiss, presidente de Appcu, opinó que, en lo personal, es proclive a la compra de unidades terminadas o en construcción antes de la compra de un terreno para una futura edificación, dado que esta última opción, por tratarse de un período de tiempo mayor, contiene la incertidumbre del aumento de los costos.

"En los últimos meses la inflación fue de un 10% en dólares en la construcción", dijo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el precio de venta es correlativo al precio de construcción de dicha vivienda, por lo que si éste sube el anterior también y vuelve a hacer más rentable la inversión en el ladrillo.

Cofac tiene dos líneas de crédito para compra de vivienda: en dólares y en Unidades Indexadas. La que es en moneda extranjera es hasta U$S 67.000 y financia el 70% del valor de tasación. Las cuotas van de 6 a 84 con una tasa de interés del 14,5% y de 85-120 con un interés del 13,5%. En Unidades Indexadas el máximo son 60 cuotas con una tasa de interés del 29%. Asimismo, el préstamo en UI es por el 60% del valor de tasación de la propiedad.

En Consorcio se ofrece la línea hipotecaria para un máximo de U$S 50.000 y el crédito es por el 70% del valor de tasación con un 16,5% de interés.

Las cuotas se extienden por 120 meses a U$S 172 por cada U$S 10.000 y no pueden exceder el 25% de los ingresos del núcleo familiar.