Informe para el Banco Hipotecario revela que deudores en UR tuvieron menos costo que si sacaban crédito en UI

Redacción El País
La consultora CPA Ferrere elaboró a pedido del Banco Hipotecario (BHU) un informe para “realizar una evaluación independiente de algunas de las implicancias del proyecto de ley por parte del Poder Ejecutivo sobre la reestructuración de créditos de los deudores en Unidades Reajustables (UR)”, según el documento al que accedió El País.

“Históricamente, las tasas de los préstamos hipotecarios en Unidades Indexadas (UI, tanto en bancos privados como en el BHU) han sido más altas que las tasas de los préstamos en Unidades Reajustables. Esto responde a la relación de arbitraje entre la UR y la UI, ya que a largo plazo el crecimiento del salario en términos reales debería estar ligado al aumento de la productividad del trabajo”, sostuvo el informe. La UI evoluciona según la inflación y la UR según los salarios.

“En una economía con tasas de crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) moderadas a largo plazo y con bajo crecimiento demográfico, los salarios deberían mostrar una tendencia creciente en términos reales”, añadió.

Según los datos relevados por CPA “desde la creación de la Unidad Indexada (junio de 2002) hasta junio de este año, se ha observado efectivamente un mayor aumento de la UR en comparación con la UI: la tasa de crecimiento anual compuesta de la UI fue del 8,7%, mientras que la UR aumento a un ritmo anual de 10,1%”.

Sin embargo, “el hecho de que el crecimiento de la UR haya sido superior al de la UI en algunos ciclos económicos no implica necesariamente que los préstamos en UR hayan perjudicado a los deudores, ya que hay otras variables que inciden en el costo efectivo que asume un deudor cuando se compara un crédito en UR con un crédito en UI”, añadió el informe.

Para hacer el análisis, “es fundamental considerar al menos los siguientes elementos: (i) la tasa de interés de los préstamos en UR y en UI, (ii) el momento en que se originó el crédito y los ciclos del salario real durante la vida del préstamo, y (iii) la evolución de la UR y UI a lo largo de la vida del crédito y el impacto de esta evolución en el reajuste de los créditos”.

CPA aclaró que “estos tres elementos son de carácter general y no se analizan los aspectos específicos de los casos que reclaman los deudores objeto de esta reestructuración y que podrían configurar escenarios específicos más allá de las consideraciones generales”.

La consultora, para hacer el análisis, simuló un crédito a 22 años de plazo, capital equivalente a 3.200 UR ($ 5.186.912 actualmente) con una tasa de interés del 5% en UR. Para la alternativa de financiamiento en UI, simuló un escenario hipotético en el que el BHU habría ofrecido un crédito por monto equivalente pero nominado en UI con una tasa del 6%. Además, asumió implícitamente que los gastos administrativos son iguales para ambos casos.

“El ejercicio consiste en simular un crédito que inicia en cada uno de los meses del período enero 1985 a diciembre del año 2000 (que fue la fecha en que el BHU dejó de dar préstamos en UR). Esto dio lugar a un total de 192 créditos en UR y otros 192 en UI durante el período que se analiza. Los préstamos otorgados en este lapso tienen suficiente antigüedad para haber sido liquidados a la fecha de este informe, siempre y cuando se hayan cumplido los pagos según el plan original sin retrasos. Posteriormente, se compara el valor actual del flujo total de pagos de los deudores en ambos tipos de créditos al 31 de diciembre de 2022”, explicó CPA.

¿Qué resultados tuvo el ejercicio? El documento señaló que la simulación “permite concluir que en términos generales el costo de un crédito en UR habría sido en promedio 15% menor que la alternativa del crédito en UI para las 192 ventanas temporales evaluadas, salvo en algunas excepciones puntuales en década de los 80 y 90”.

“En el 9% de las simulaciones (17 casos de las 192 ventanas), el costo de los créditos en UR fue al menos 20% inferior que la alternativa en UI. En el otro extremo, solamente en 2 de las 192 las simulaciones los créditos en UR resultaron más costosos que la alternativa en UI (créditos iniciados en enero de 1985 y octubre de 1990)”, añadió el documento.

“El reclamo de los deudores de UR es un problema que se arrastra desde hace varios años y abarca aproximadamente a un grupo de alrededor 23.000 clientes. El proyecto de ley busca resolver, al menos parcialmente, la situación de los deudores en UR del Banco Hipotecario y la Agencia Nacional de Vivienda (ANV).

CPA recordó que el proyecto “define quitas y/o reestructuras que van a depender de cinco condiciones: propósito del crédito, antigüedad, titularidad, vigencia y moneda”.

“Si los créditos cumplen que: i) la deuda haya sido generada para la adquisición, construcción o reparación de vivienda propia, ii) que el préstamo sea en UR, iii) que el titular del préstamo sea una persona física, iv) que el prestamos se encuentre vigente al 31 de diciembre de 2022 y v) que el préstamo tenga antigüedad mayor a 40 años; la totalidad de la deuda se perdona (capital + interés). Se estima que este grupo incluye 2.500 familias”, explicó.

“Los saldos pendientes de préstamos que no cuenten con una antigüedad de 40 años desde su concesión, pero cumplen todas las restantes condiciones, podrán tener otros beneficios. Aquellos a los que les resten 10 años para cumplir dicha antigüedad contará con una tasa de interés de 0%. En el caso que tengan entre 10 y 39 años, esa tasa será de 2,5%”, añadió.

El proyecto plantea que “las tasas se mantendrán fijas durante todo el período que reste para alcanzar la antigüedad de 40 años requerida. A su vez, estipula que, en caso de incumplimiento de tres o más cuotas sucesivas o alternadas en el término de un año, las bonificaciones otorgadas quedarán sin efecto”, indicó.

CPA recordó que “el costo estimado del Proyecto (incluyendo ANV y BHU) asciende a US$ 590 millones” (US$ 330 millones correspondientes a la cartera de BHU y US$ 260 millones de la cartera de la ANV).

¿Qué implicancias tiene este proyecto? CPA analizó la teoría económica sobre esta materia y concluyó que “soluciones de reestructuras de créditos no previstas en los contratos y que sean percibidas por los deudores como repetibles a futuro podrían acentuar comportamientos de riesgo moral. Ello porque la condonación de las deudas hipotecarias podría crear un incentivo a futuro para que los consumidores cambien su comportamiento y tomen mayores riesgos al momento de adquirir un préstamo dada la percepción de que en caso de incumplimiento, emergerá una alternativa que suponga condonación o reestructuración de las deudas”.

“El proyecto podría acentuar la selección adversa debido a la percepción de que las reestructuras podrían ser intervenciones recurrentes. Esto podría generar un sesgo de la cartera del BHU hacia deudores con baja voluntad de pago ex ante, es decir, aquellos que no tienen la intención de pagar sus deudas según lo acordado y que buscarían beneficiarse de futuras reestructuras”, apuntó el documento.

Según CPA “las medidas adoptadas pueden brindar incentivos a los deudores para coludirse y cambiar su comportamiento con el objetivo de formar ‘clubes’ y buscar beneficiarse de medidas de alivio de deuda por parte del sistema político”.

“Actualmente, el problema se limita a ciertos deudores en UR, pero en el futuro, bajo un escenario hipotético de aumento de la inflación y disminución del salario real, podrían surgir reclamos similares por parte de deudores en UI”, concluyó CPA.