Compra- venta de inmuebles por al menos US$ 909: en primer semestre

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MARCELA DOBAL

El volumen de compra-ventas inmobiliarias concretadas a nivel local creció 16,7% en la primera mitad del año, alcanzando un monto de al menos US$ 909,3 millones, aunque empezaron a tener mayor participación inmuebles de menor valor.

Ese monto se desprende de la recaudación del Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP) de la Dirección General Impositiva (DGI), que en ese período supuso ingresos por $ 698 millones (US$ 36,4 millones).

Partiendo de la base de que ese impuesto representa el 4% del valor de las operaciones inmobiliarias, el total transado en el semestre sumó $ 17.450 millones, lo que al tipo de cambio promedio equivale a unos US$ 909,3 millones. La cifra podría ser superior, ya que la base imponible del ITP es el valor catastral del inmueble, que generalmente es inferior al valor de mercado.

Además, el monto representa el 52,9% del que se registró en compra-ventas en todo el año pasado, que fue de US$ 1.720 millones. Si se compara con el primer semestre de 2010, el volumen de transacciones expresado en dólares aumentó 16,7%. En aquel período se habían transado inmuebles por valores que alcanzaron a los US$ 779,3 millones, de acuerdo a los datos de ITP.

De acuerdo al artículo 2 de la Ley 16.107, el ITP grava las "enajenaciones de bienes inmuebles, de los derechos de usufructo, de nuda propiedad, uso y habitación", así como "las promesas de las enajenaciones referidas en el literal anterior y las cesiones de dichas promesas", a las "cesiones de derechos hereditarios y las de derechos posesorios sobre bienes inmuebles, y a las "sentencias declarativas de prescripción adquisitiva de bienes inmuebles". Se aplica una tasa de 2% al comprador y otra de 2% al vendedor.

La recaudación del ITP representa el 0,8% de los ingresos totales que percibe la DGI.

La evolución de la cantidad de pagos que se efectuaron del impuesto permite inferir la cantidad de transacciones que se registraron en el semestre. Si bien el valor absoluto no puede tomarse en cuenta, porque en la mayoría de los casos hay dos pagos por operación (uno por cada parte), también puede haber uno solo. "De todos modos, la variación relativa de esos pagos puede considerarse una buena aproximación a la variación en la cantidad de operaciones", explicó a El País Gustavo González, de la Asesoría Económica de DGI.

La cantidad de operaciones aumentó 10,9% frente a un año atrás y la variación en el promedio de los pagos realizados fue de 3,4%, agregó el funcionario.

"Si se compara con las variaciones de 2010 frente a 2009, podría presumirse que en el promedio puede estar pesando un crecimiento en la participación de operaciones por menor valor", explicó González.

Las perspectivas para el segundo semestre son buenas. "No aguardamos grandes cambios en los principales escenarios del mercado inmobiliario de Montevideo. Los top five (cinco principales) seguirán siendo Punta Carretas, Pocitos, Buceo, Carrasco y Carrasco Este y, en menor medida, Malvín", dijo a el País Julio Villamide.

El analista inmobiliario indicó que esos barrios concentrarán "más del 75% del monto total que se transaría en el segundo semestre de 2011", incluyendo el segmento de unidades nuevas.

Por motivos de seguridad, ya está instalada la preferencia de los uruguayos por los apartamentos. Esto ocurre con mayor frecuencia en la capital. "En Montevideo más de siete de cada 10 viviendas vendidas serán apartamentos. En el interior, en cambio, el promedio de apartamentos es de apenas del 10%", indicó Villamide. La mayor parte de las transacciones son unidades pequeñas, de dos dormitorios o menos, "adaptándose a un tamaño decreciente de los hogares, sobre todo en la costa de la capital".

Si bien el segundo semestre es auspicioso, la actividad comenzó paralizada en julio por un conflicto gremial en la Dirección General de Registros. En reclamo por el pago de un adeudo salarial, los funcionarios no realizaron la entrega de información sobre compras, ventas, hipotecas, embargos y prendas que recaen sobre bienes muebles e inmuebles.

A pesar de que en los avisos clasificados figuran propiedades en oferta a valores que en algunos casos superan el millón de dólares, la mayor demanda se registra en los inmuebles de hasta US$ 170.000, indicaron a El País operadores inmobiliarios.

Desde luego, los precios varían según la zona donde se busque. El analista Julio Villamide dijo que "la mayor demanda se concentra en unidades con precios de hasta US$ 170.000" y que en unidades nuevas ese monto permite comprar viviendas con un área inferior a los 80 metros cuadrados, mientras que en unidades usadas las áreas "pueden ser más generosas, sobre todo si nos alejamos de la franja costera".

Por su parte, el operador Wilder Ananikian dijo que "un porcentaje muy grande de las transacciones se hacen en el pozo", es decir, en edificios que han empezado a construirse. "Es porque los precios después suben por la baja del dólar", explicó. Agregó que muchos son inversores finales que después arriendan las propiedades.

Ananikian indicó que como los compradores buscan inmuebles "chicos", "dos tercios de la obra nueva que se está construyendo son unidades de dos dormitorios". Informó que en la franja costera el precio de un monoambiente nuevo está en el entorno de los US$ 80.000, los apartamentos de un dormitorio en hasta US$ 150.000 y dijo que si tienen dos dormitorios "pueden llegar a los US$ 240.000".

El operador Alfredo Blengio, cuya inmobiliaria trabaja sobre todo con inmuebles localizados en Carrasco, dijo a El País que si bien se siguen vendiendo casas usadas, lo que se comercializa "con mayor fluidez en los últimos tiempos" son los apartamentos. En esa zona, se venden de dos y tres dormitorios, principalmente. En cuanto a los precios, dijo que "hay de todo", pero que el valor del metro cuadrado oscila entre los US$ 2.000 y los US$ 3.000, dependiendo de la calidad del apartamento y de la cantidad de servicios que tenga. "En el mercado de casas es difícil evaluar un rango; puede ir entre US$ 150.000 y US$ 800.000", indicó.

Barrios preferidos

PUNTA CARRETAS Y POCITOS

Los preferidos en Montevideo siguen siendo los costeros, que además son los barrios donde más se construye. Se estima que concentrarán más del 75% de las transacciones del segundo semestre.

Paro en el Registro

afectó la operativa

La segunda mitad del año comenzó con las compraventas congeladas debido al paro de la Dirección General de Registros, que no entregó información vital para que se concretaran.

Compran apartamentos

SIETE DE CADA 10 EN LA CAPITAL

Los apartamentos son las vedettes en Montevideo, ya que se estima que constituyen el 70% de las compras. Los que más se venden son los de menor tamaño, con hasta dos dormitorios.