Columna de APPCU: Crédito hipotecario

Nos referimos al crédito hipotecario que en definitiva es el que interesa a los promotores privados, para la fluidez en la comercialización de inmuebles.

Uruguay tiene una vasta y competitiva oferta de crédito hipotecario. Hay préstamos por hasta 90% del valor de la propiedad, con un plazo mayor a 25 años, con tasas que andan en 4.5% en Unidades Indexadas.

Existe liquidez en el sistema bancario uruguayo, la vocación y voluntad de prestar entre instituciones, que lleva a una baja en los precios y mejora en las condiciones.

En muchos préstamos a largo plazo, el monto de la cuota es equivalente al de un alquiler e incluso puede ser menor. Y se está poniendo de moda, acompasando a los tiempos presentes, una oferta diferencial de créditos verdes, que incentivan a una construcción sustentable.

Según alguna consultora, en los pasados años, recientes, tanto la cantidad de hipotecas otorgadas como el monto de los créditos hipotecarios ha crecido, mostrando un muy buen dinamismo.

Aún así, el número continúa siendo reducido: la cantidad de créditos hipotecarios otorgados en recientes años es bajo, no llegando a 3 mil hipotecas al año (cantidad aproximada)

Los ladrillos han sido históricamente y cada vez con mayor intensidad, una de las inversiones preferidas de los compatriotas, pero también de otras nacionalidades que han invertido y lo siguen haciendo en nuestro mercado.

Surge la pregunta; por qué a pesar de la oferta creciente de crédito hipotecario y en condiciones favorables de tasa y plazo, el monto de los créditos demandados no ha crecido en forma proporcional?

Se ensayan motivos multi causales.

Por un lado, se torna difícil para muchos hogares llegar al ahorro requerido para hacer la entrega inicial para la compra de un inmueble. Es un problema persistente, que ignoro si al día de la fecha ha mejorado.

Por otro lado, hay hogares que no alcanzan el ingreso necesario como para hacer frente a una cuota hipotecaria. Por regulación del Banco Central, estimo que está vigente, la cuota hipotecaria en moneda nacional no puede superar el 30% del ingreso del hogar.

El trabajo en la informalidad (que en Uruguay es el más bajo en la región, pero que igualmente está en niveles de más de un 15%), limita el acceso al crédito formal. Además, muchas veces un inmueble no puede ser hipotecado, por problema de BPS o alguna intendencia, y tampoco puede ser financiado.

Por otro lado, a la tasa de interés que cobran los bancos hay que sumarle otros ítem para llegar al costo total. Por ejemplo, el seguro de vida, el seguro de incendio, tasación de la propiedad y la hipoteca. Además, se debe sumar un impuesto al crédito destinado a financiar la Caja Bancaria y la tasa de control regulatorio, que se le paga el Banco Central del Uruguay. En ambos casos, el porcentaje es pequeño, pero incide.

En el pasado todos los créditos llevaban IVA (22%) y gracias a gestiones lideradas por APPCU, fue exonerado para crédito en pesos.

Es de Perogrullo que muchos compatriotas sienten inseguridad al tomar decisiones financieras y, sobre todo, temen endeudarse. Seguramente la estabilidad o no, laboral, juega su partido en una posterior decisión de este alcance.

Hoy, la gran mayoría de los créditos hipotecarios son otorgados en Unidades Indexadas, lo que es saludable: se endeudan en la misma moneda en que perciben sus ingresos.

Naturalmente, un préstamo implica que al final del proceso, el deudor habrá devuelto el capital original más los intereses. Los créditos hipotecarios son por naturaleza a plazos muy superiores a los de un crédito común. Y a pesar de que se otorgan a tasas de interés muy inferiores a un préstamo al consumo, el monto de intereses pagados a lo largo de un largo plazo, termina siendo abultado.

No soy experto en el metier; sí me consta y a fuer de ser reiterativo, es que el sistema bancario uruguayo es sólido, tiene elevada liquidez y vocación por prestar. La oferta de crédito hipotecario es amplia y competitiva.

Resta trabajar en aspectos que de alguna manera viabilicen el crédito hipotecario y la población pueda llegar al mismo.

Es un debe autoimpuesto y que extrapolamos a los entendidos. Tema de viejísima data y como sucede en este país, el statu quo va ganando la pelea.