La propiedad de inmuebles rurales

JUAN ANDRES RAMÍREZ

La ley 18.092 sancionada por el Parlamento en diciembre de 2006, restableció -o mejor dicho pretendió restablecer- la prohibición de que determinadas formas societarias -las sociedades anónimas y las en comanditas por acciones- pudieran ser titulares de la propiedad de inmuebles rurales, o de su explotación, salvo tres excepciones alternativas: que el tipo de explotación no sea de naturaleza agropecuaria, que las referidas sociedades tengan acciones nominativas siendo además sus titulares personas físicas y, por último, que el Poder Ejecutivo las autorice a tener acciones al portador, caso a caso, "cuando el número de accionistas o la índole de la empresa impida que el capital accionario estuviera representado por acciones nominativas pertenecientes a personas físicas".

En este mismo suplemento, el profesor Eugenio Xavier de Mello (lunes 13 de marzo de 2007) explicó esa larga historia de normas legales que va desde 1964 a la fecha. Señaló que si la voluntad del legislador era impedir que las explotaciones agropecuarias quedaran en manos de titulares desconocidos merced al mecanismo de las acciones al portador, por lo menos podían anotarse dos fallas técnicas en la regulación legal. La primera consistía en que podía ocurrir que una sociedad de responsabilidad limitada propietaria de un inmueble rural destinado a la explotación agropecuaria tuviera como socios integrantes, a su vez, a sociedades de acciones al portador y la segunda, que el titular del inmueble o la explotación fuera una "asociación agraria" -forma jurídica creada por la ley 17.777 el 21 de mayo de 2004- con títulos accionarios, también al portador. En ambos casos, la intención presunta del legislador se frustraría pues los titulares reales quedaban ocultos detrás de las formas societarias.

Debe anotarse, no obstante, una diferencia entre ambas supuestas fisuras. La primera podría imputarse a un involuntario, aunque grueso, error técnico legislativo. La segunda, en cambio, se parece más a una excepción intencional, ya que el artículo primero de la ley 18.092 expresamente declara de interés general que la titularidad de inmuebles rurales recaiga -entre otras posibilidades- en "asociaciones agrarias comprendidas en la ley 17.777" y esta ley es diáfanamente clara en cuanto a que las mismas puedan tener acciones al portador. Un error también en este caso implica

concluir acerca de la absoluta impericia del legislador por desconocimiento grave de las normas vigentes.

Recientemente, el 25 de junio pasado, el Poder Ejecutivo, reglamentó la ley 18.092.

En esa oportunidad, el reglamentador hizo lo que no debía ni podía: violó la ley y la Constitución, regulando hipótesis nuevas no previstas en la norma reglamentada, incorporando prohibiciones sin sustento legal -en materia de "reserva legal"-, enmendó al texto legal por vía de decreto y, finalmente, incorporó criterios de excepción que no existen.

Aclaremos que tales excesos no se justifican nunca, pero desde el punto de vista práctico es incomprensible que una fuerza política que cuenta con mayoría absoluta en las dos Cámaras no haya actuado rápidamente por la vía legítima, esto es, corrigiendo mediante otra ley los errores cometidos.

Anotemos los vicios del decreto.

CREA PROHIBICIONES. Cuando una norma jurídica establece que algunos sujetos jurídicos no pueden ser titulares de determinados derechos, está creando una "incapacidad jurídica relativa" en la conceptuación de la doctrina.

El Código Civil se refiere a ellas en el artículo 1.281 cuando dice: "Además de las incapacidades declaradas por los artículos precedentes, hay otras especiales que consisten en la prohibición que la ley ha impuesto a ciertas personas para ejecutar ciertos actos".

Ahora bien, sólo la ley puede crearlas. En el caso, el decreto, en el acápite de su artículo 1º, excediendo largamente a la ley que solamente "declara de interés general" algunas situaciones jurídicas, dice: "Podrán ser titulares del derecho de propiedad sobre los inmuebles rurales y de explotaciones agropecuarias, exclusivamente los siguientes sujetos:"

Es evidente que aquí el Poder Ejecutivo excluye de la posibilidad de ser dueños de inmuebles rurales o de explotaciones agropecuarias, a todos los sujetos jurídicos que no estén enumerados expresamente en los literales a) a f) que siguen inmediatamente a este acápite.

Pues bien, el resultado de ello es que el Poder Ejecutivo ha creado la incapacidad jurídica por decreto de las sociedades civiles, de las fundaciones y de las asociaciones civiles.

Respecto de las sociedades civiles, el Ejecutivo olvidó dos cosas: un fenómeno de hecho y una norma jurídica vigente. El fenómeno de hecho es que la forma jurídica de más frecuente utilización para llevar adelante explotaciones agropecuarias es, precisamente, la sociedad civil.

A ella se recurre normalmente cuando un campo se transmite por sucesión hereditaria a más de un heredero. Podría sostenerse -hasta el año 2004- que la mayor parte de la doctrina nacional se plegaba a la teoría de que las sociedades civiles (reguladas por el Código Civil) no eran personas jurídicas, por lo que la titularidad de la propiedad y de la explotación sería, en todo caso, de los socios a prorrata de sus aportes.

Pero el decreto olvidó que por el artículo 21 de la ley 17.777, de mayo de 2004, se zanjó la discrepancia de la doctrina estableciendo que "las sociedades civiles con contrato escrito que tengan exclusivamente objeto agrario, tendrán personería jurídica desde el momento de su constitución".

Mas allá de la incoherencia técnico jurídica de que una misma sociedad pueda ser o no persona jurídica, según que su objeto contractual sea agrario o no agrario (de servicios, profesional, industrial, etc.); no cabe duda hoy, que para las de objeto agrario, el titular de los derechos es la sociedad y no los socios.

¿Cómo se aplica el régimen jurídico? De acuerdo a la ley reglamentada, si bien las sociedades civiles no están incluidas dentro de la "declaración de interés general" de su artículo 1º, ello no significa que carezcan de capacidad jurídica y por lo tanto pueden adquirir y mantener en su patrimonio inmuebles rurales y explotarlos. Sin embargo, para el decreto, que cambió el sentido del texto legal, no pueden ser titulares ni del dominio ni de la explotación. Lo mismo ocurre con las fundaciones y con las asociaciones civiles respecto de las que la doctrina nunca dudó que fueran sujeto de derecho. La ley también se olvidó de ellas, pues si bien no las incluye en la "declaración de interés general" tampoco prohíbe su titularidad, por lo que deberá concluirse que es válida la adquisición y explotación agropecuaria de un inmueble rural por alguna de ellas, a pesar del decreto que las excluye.

PRIVÓ A SUJETOS DE SU CAPACIDAD JURÍDICA. Al comienzo citábamos al artículo de Xavier de Mello que señalaba las dos fisuras del régimen legal. El decreto, con manifiesta ilegalidad, las "rellena" e incorpora para las sociedades de responsabilidad limitada el requisito de que ninguno de sus socios pueda ser una sociedad por acciones con acciones al portador y para las "asociaciones agrarias" de la ley 17.777 exige que sus acciones sean necesariamente nominativas.

AUMENTÓ LAS EXCEPCIONES. Es claro que la ley, como ya dijimos, solo permite que una sociedad anónima o una en comandita por acciones pueda ser titular de un inmueble rural en los siguientes casos: a) que la explotación no sea agropecuaria; b) que siendo agropecuaria la explotación, las acciones de la sociedad sean nominativas y sus accionistas, necesariamente, sean personas físicas; c) que aún en caso contrario a a) y b), el Poder Ejecutivo autorice que sus acciones sean al portador "cuando el número de accionistas o la índole de la empresa impida que el capital accionario estuviera representado por acciones nominativas pertenecientes a personas físicas".

Es encomiable el esfuerzo del autor del decreto por cubrir los vacíos y las deficiencias de la norma legal pero es claro que actúa al margen y por fuera de la ley.

En el artículo 2º del decreto se establece que con "previa autorización del Poder Ejecutivo" podrán ser titulares de inmuebles con explotaciones rurales las sociedades con cuotas partes o títulos nominativos cuyos titulares, a su vez, no sean personas físicas, sino varias otras hipótesis de sujetos de derecho que al legislador ni se le pasó por la cabeza (personas públicas estatales y no estatales; fondos de ahorro previsional; fiduciarios de fideicomisos; fondos de inversión; sociedades comerciales nacionales o sociedades u otras entidades constituidas en el exterior, que cotizan en bolsa). Lo que no aclara el decreto es si esas situaciones enumeradas, automáticamente justifican la autorización excepcional del Ejecutivo o si igualmente debe acreditarse, de acuerdo a la ley, el impedimento para que la titularidad de la acciones sea nominativa por el "número de accionistas" o "la índole de la empresa" titular del inmueble o de la explotación agraria.

En ambos casos peca por ilegalidad. En el primero por exceso al dar de antemano por cumplido el requisito legal y en el segundo por restricción ya que al requisito legal le agrega otros no incluidos en la ley.

AUMENTÓ LOS REQUISITOS. Finalmente, el decreto directamente legisla cuando establece que el Poder Ejecutivo podrá autorizar que los propietarios de inmuebles rurales o los titulares de explotaciones agrarias, sean sociedades u otras entidades con acciones al portador "cuando la actividad que desarrollen encuadre en un proyecto cuya ejecución se considere prioritaria para el desarrollo productivo del país".

Adviértase que el requisito trascripto no tiene absolutamente nada que ver con lo que dice la ley, esto es, que el "número de accionistas" o la "índole de la empresa" impidan que tenga títulos nominativos.

CONCLUSIÓN. Nos encontramos con un pésimo texto legal desde el punto de vista de su técnica jurídica. Pero ello no autoriza al Poder Ejecutivo a crear incapacidades jurídicas por decreto o a crear, también por decreto, excepciones a las incapacidades previstas por el legislador.

En ambos casos, se viola no solo la ley sino la Constitución.