Fomento a vivienda social: beneficios

GONZALO LUCAS

1. Introducción

El 17 de agosto de 2011 fue promulgada la Ley 18.795 de Promoción de la Vivienda de Interés Social (VIS), aprobando una serie de medidas tendientes a fomentar el desarrollo de estas soluciones habitacionales. En tal sentido, se declara de interés nacional la mejora en las condiciones de acceso a la VIS otorgando beneficios tributarios a determinados proyectos que se declaren promovidos; se crea un fondo de garantía de créditos hipotecarios; y se consideran regidos por las normas referentes a la propiedad horizontal los edificios que cumplan con los requisitos establecidos en la ley.

El 6 de octubre pasado se emitió el Decreto 355/011 reglamentando aspectos vinculados a los beneficios tributarios aplicables a los proyectos promovidos.

En la presente entrega analizaremos el citado Decreto, con un enfoque descriptivo, en el entendido que los beneficios establecidos constituirán un importantísimo incentivo al desarrollo de la construcción de VIS.

2. Vivienda de Interés Social (VIS) y proyectos promovidos

El artículo 1º de la Ley 18.795 declara de interés nacional la mejora en las condiciones de acceso a la VIS, definida esta última de acuerdo a la Ley 13.728 de 17 de diciembre de 1968, modificativas y concordantes (establece metraje, dormitorios y características).

Más concretamente, el artículo 5° del Decreto establece como requisito que cuenten con áreas habitables superiores a 32 metros cuadrados e iguales o inferiores a 107 metros cuadrados, con la cantidad de dormitorios definidos en la Ley 13.728 y se localicen en una zona urbana instalada (excepto donde predominen las viviendas de temporada). Asimismo el Mvotma, con la conformidad del MEF, podrá establecer requisitos específicos y definir zonas.

En el artículo 2° de la Ley 18.795 se definen los proyectos y actividades promovidas estableciendo que podrán acceder a los beneficios tributarios bajo análisis los:

- Proyectos de inversión vinculados a la construcción, refacción, ampliación o reciclaje de inmuebles con destino a la VIS, tanto tengan por destino la enajenación, como cuando se destinen al arrendamiento (con o sin opción a compra).

- Proyectos destinados a la adquisición de vivienda de interés social para su posterior arrendamiento.

- Proyectos que desarrollen los fondos sociales y las cooperativas de vivienda.

- Proyectos vinculados a actividades específicas asociadas a la mejora en las condiciones de oferta y demanda de las citadas viviendas.

Los proyectos de reciclaje, refacción o ampliación a los efectos de la presente norma deberán cumplir con:

- Incremento de más del 25% del área construida para vivienda.

- Incremento de más del 50% del valor de mercado de cada vivienda.

- Aumento del número de unidades habitacionales en el mismo padrón.

Por otra parte, se exigen ciertos requisitos:

- Construcción: mínimo 2 viviendas y máximo 100 en un mismo padrón.

- Reciclaje: mínimo una vivienda adicional y máximo 100 en un mismo padrón.

- Refacción o ampliación: mínimo de 2 viviendas. Para refacción la inversión mínima requerida es 100.000 UI (aproximadamente US$ 12.000) por vivienda.

Los interesados deberán presentar su proyecto ante la Agencia Nacional de Vivienda (ANV), que lo evaluará y remitirá su proyecto a la Comisión Asesora (CAIVIS) creada por el artículo 5° de la Ley bajo análisis, que asesorará al Poder Ejecutivo a los efectos de dictar el acto de Declaratoria Promocional.

Los requerimientos de información a presentar ante la ANV están establecidos en el artículo 2° del Decreto. Básicamente son una nota de solicitud y todos los datos técnicos de la obra (plano, presupuesto, anteproyecto, etc.). Deberá también presentarse un Documento de Aptitud Técnica expedido por el Mvotma y tarjeta de RUT destinada a la ejecución del proyecto promovido.

Presentado el proyecto se fija un plazo de 20 días hábiles para que la CAIVIS expida su asesoramiento al Poder Ejecutivo, plazo que podrá ser suspendido por un lapso no mayor a otros 20 días hábiles para presentar información complementaria que sea solicitada. Es bueno precisar que no se fija plazo para que la ANV informe a la CAIVIS, pero entendemos que el mismo debería estar incluido en los plazos antes analizados atendiendo al espíritu claro del presente artículo.

3. Beneficios Tributarios

En el Capítulo II del Decreto se establecen los beneficios tributarios a que podrán acceder los proyectos promovidos. A los efectos de facilitar su comprensión se presentarán agrupados en función de la actividad de los potenciales beneficiarios.

3.1 A la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de VIS para la venta

- IRAE - Exoneración total de la rentas derivadas de la primera enajenación de las viviendas.

- IP - Exoneración de las obras de construcción (terrenos y mejoras) en el ejercicio que se presenta la solicitud y los siguientes hasta "aquel en que finalicen las obras".

- IP - Exoneración de las viviendas terminadas exclusivamente en el ejercicio que finalicen las obras.

- IVA - Exoneración del IVA a la primera enajenación de vivienda y devolución del impuesto incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las mismas mediante el mecanismo aplicable a los exportadores.

- IVA - Exoneración del IVA a la importación de bienes a ser incorporados en la obra civil (sin requerimiento de no competitividad con la industria nacional).

- ITP - Exoneración del ITP a la primera enajenación.

3.2 A la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de vivienda para su arrendamiento a plazos iguales o mayores a 12 meses

- IRAE - Exoneración de la totalidad (100%) de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en zonas "preferenciales", determinadas por el Mvotma con la conformidad del MEF o a través del Fondo De Garantía de Alquileres (FGA) del Mvotma; por un período de 10 años comenzando desde el ejercicio en el que finalicen las obras.

- IRAE - Exoneración del 40% de las rentas generadas por el arrendamiento de proyectos promovidos en "los restantes arrendamientos".

- IP - Exoneración de la vivienda terminada a condición de que: no hayan transcurrido más de 10 años desde la finalización de la obra, se encuentre arrendada al cierre del ejercicio y se arriende al menos 6 meses en los ejercicios restantes del período de exoneración.

- IVA - Mismos beneficios que el punto 3.1.

3.3 A la construcción, reciclaje, refacción o ampliación de vivienda social por parte de Cooperativas de Vivienda y Fondos Sociales

- IVA - Devolución del impuesto incluido en las adquisiciones en plaza de bienes y servicios destinados a integrar el costo directo de las mismas mediante el mecanismo aplicable a los exportadores.

- IVA - Exoneración del IVA a la importación de bienes a ser incorporados en la obra civil (sin requerimiento de no competitividad con la industria nacional).

3.4 A la adquisición para arrendamientos a un plazo igual o superior al año

- IRAE/IRPF/IRNR - Exoneración de la totalidad (100%) de las rentas generadas por el arrendamiento de viviendas ubicadas en zonas "preferenciales", determinadas por el Mvotma con la conformidad del MEF o a través del FGA del Mvotma; por un período de 10 años comenzando desde el ejercicio en el que finalicen las obras.

- IRAE/IRPF/IRNR - Exoneración del 40% de las rentas generadas por el arrendamiento de proyectos promovidos en "los restantes arrendamientos".

- IP - Exoneración de la vivienda adquirida a condición de que: no hayan transcurrido más de 10 años desde la finalización de la obra, se encuentre arrendada al cierre del ejercicio y se arriende al menos 6 meses en los ejercicios restantes del período de exoneración.