El motor inmobiliario no desaceleró en 2025 y espera disipar incertidumbres derivadas de anuncios oficiales

El sector residencial viene siendo el motor más dinámico de la construcción últimamente. Operadores del sector estiman una inversión para este año de 1.500 millones de dólares, manteniendo el número de trabajadores por encima de los 55 mil, “un nuevo piso estructural, gracias a la actividad sostenida desde hace varios años”, apuntó Alfredo Kaplan, operador del sector e integrante de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU). Este lunes 20 se celebra el día de la Construcción y desde APPCU, se destaca el buen ritmo de actividad pero al mismo tiempo se advierte sobre “la necesidad de disipar lo antes posible la incertidumbre" acerca de posibles cambios en los regímenes promocionales de los que disfruta el sector. Para Kaplan, el motor de la actividad a mediano plazo será “un mix compuesto por vivienda promovida, plan Entre Todos y los megaproyectos” preferentemente en el Este. A continuación, un resumen de la entrevista.

—¿Cómo se encuentra el sector de los desarrollos inmobiliarios?

—Con un ritmo importante de actividad. Es importante considerar que el sector de la industria de la construcción, nos referimos a obra privada y esencialmente, vivienda, no cesa su ritmo febril en el decurso de los años.
Un dato determinante es el que refiere al número de obreros directos, según cifras del BPS. Dicen los empresarios longevos del sector, pero también lo corroboran las estadísticas, que el número promedio de cotizantes directos se ha ubicado generalmente en el entorno de 40 mil obreros. Desde hace 7 u 8 años, esa cifra no ha cesado de ascender, se fue consolidando en el gobierno anterior, superando los 50 mil obreros y hoy estamos en los 57 mil, estableciendo que ya estamos hablando de un número estructural. Por cada obrero directo hay un obrero indirecto fuera de ella, por lo que estamos hablando de más de 125 mil personas que dependen del sector.
Un paso más, muchas veces obviado: en el caso de edificio de propiedad horizontal que invierten y construyen los promotores, se sigue generando trabajo una vez finalizado, porque necesitará un administrador para sus recaudos, un electricista, un sanitario, un paisajista, personal de seguridad y podríamos seguir mencionando oficios. A su vez, ese edificio generará a la intendencia en donde se ubique más contribución inmobiliaria, tarifa de saneamiento, etc., más el impuesto de Primaria que recauda la DGI. Virtuosismos por donde se lo mire.

—¿La incertidumbre de un primer año de gobierno, mermó el empuje de los desarrollos inmobiliarios?

—Para este año, el nivel de actividad del sector no será menor al 2024. Precisamente el tema de la incertidumbre asociada al comienzo de un nuevo gobierno, aceleró la presentación de proyectos por parte de los desarrolladores. A trazo grueso, este año superaremos los 1.500 millones de dólares de inversión, en función de la experiencia que tenemos al interactuar con los colegas promotores y cifras que nos aportan desde nuestra Asociación.

— ¿Se disiparon las dudas que los desarrolladores ante eventuales modificaciones en las normativas promocionales del sector?

— Las dudas se fueron generando a través de declaraciones y anuncios relativos a modificaciones en el régimen, por parte de distintos integrantes del equipo de gobierno. Nos parece importante precisar conceptos: las reglas deben ser claras para los inversores, por poner un ejemplo, en el régimen de promoción para grandes emprendimientos, el plazo para presentar nuevos proyectos vence el 31 de diciembre de 2025. La idea es prorrogarlo, pero sería positivo hacerlo de inmediato, pues se ha frenado la compra de terrenos a tales efectos ante la incertidumbre al respecto. También hay dudas, sobre cuál será el monto que se establecerá para que una inversión esté amparada en dicho decreto. Cuánto antes se informe, será mejor para todos.
Hasta el momento, el único cambio que se nos ha notificado, refiere a que la Comap determinará la promoción como vivienda promovida de un proyecto; antes lo hacía (o aún lo hace), el MVOT. Según manifestó el ministro Gabriel Oddone ante consultas de la gremial, ese cambio obedece a dotar de mayor celeridad a los trámites. Y hasta el momento, no tenemos constancia de alguna otra modificación.
Respecto al plan Entre Todos, puesto en práctica por el MVOT en el año 2022, la gremial ha sugerido una serie de pequeñas modificaciones al plan original, que están a estudio por autoridades de dicho ministerio. Concretamente, efectivizar una reglamentación que incentive que el sector privado encare este programa.

— ¿El sector está en condiciones de mantener el ritmo de nuevos proyectos que trae desde hace varios años?

— En términos generales, a mi modo de ver, no hay saturación, lo que hay es incertidumbre, que sería bueno que se despejara cuanto antes. Han circulado distintos comentarios al respecto, que generan dudas.
Un planteo que vale la pena comentar: los precios, salvo en el programa Entre Todos, son en dólares, y los costos, en su gran mayoría son en moneda nacional, ajustable por paramétricas. Entre la baja del dólar y el aumento de costos en moneda local, es un elemento a tomar en cuenta con cuidado, a la hora de planificar nuevos proyectos.

—¿Cuál será el motor para este quinquenio, vivienda promovida, el plan Entre todos, los grandes desarrollos inmobiliarios?

—Yo creo que el motor para este quinquenio, debería ser el mix de los tres programas mencionados, siempre y cuando se despejen las incertidumbres.
De paso, hay varios aspectos a mejorar para acelerar la actividad, que van desde demoras en Intendencia de Montevideo con los permisos de construcción, demoras en la Agencia Nacional de Vivienda en la evaluación de los proyectos, demoras en la Comisión de Aplicación de la Ley de inversiones (Comap) con los megaproyectos, también demoras en catastro, distintos criterios entre Bomberos y las intendencias, etc. Todo ello incrementa los costos para el desarrollador.

—¿Aparecen nuevas zonas en capital y área metropolitana donde haya un atractivo especial para invertir?

—El desarrollador, salvo que se impongan restricciones acerca de dónde construir, elige las zonas de más demanda del público, sin perjuicio de analizar zonas de demanda potencial, y tenerlas en evaluación permanente.
Podemos pensar en zonas como Cordón Sur, Parque Batlle, Avenida Italia, La Blanqueada, Centro, Prado, y también en Canelones.

—¿Qué función entiende que ha cumplido el fuerte impulso de la construcción residencial en precios de venta y alquileres?

—Los aumentos de costos de los que hablamos antes han llevado a un incremento del precio de la construcción en dólares, pero esos aumentos fueron menores a la suba de costos en la citada moneda. Si hiciéramos la comparación en Unidades Indexadas, simplificando precios ajustados por IPC, prácticamente los precios de las viviendas quedaron sin aumento. La misma situación se puede observar en los alquileres, con el comentario adicional de que, con la mayor oferta de unidades, mejoró la posibilidad de alquilar con una mayor calidad de producto.
Como resultado, la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario ha bajado, ya que los precios no acompañaron el incremento de costos.

—Los megaproyectos en el Este, ¿mantienen su ritmo?

—Los megaproyectos, sin perjuicio de las incertidumbre de cómo se prorrogarán, mantendrán eventualmente su ritmo, quizás variando el tipo de unidades a construir. Se pueden hacer unidades de distintos valores de mercado. nEn algunos casos productos lujosos, pero a mi modo de ver, se va a ir incorporando unidades de precios medios, en un mix que va a depender mucho de la ubicación y tamaño del terreno.

—¿Hacia dónde debe apuntar APPCU en este período?

—La APPCU debe seguir velando por una actividad que genera importantes inversiones, fuerte generación de empleo directo e indirecto con las obras, y además, con mejores salarios en otras actividades económicas, generando además empleos indirectos post construcción.
Por otra parte, debemos seguir trabajando en mejorar la eficiencia y seguridad en las obras, un mejor aprovechamiento de la tecnología y además, es importante colaborar con las autoridades en proponer temas como Vivienda Promovida, el programa Entre Todos y los Megaproyectos, como elementos que contribuyen al empleo y a la inversión. Eso nos lleva a estar en contacto permanente con los actores públicos, como las intendencias, la ANV, Comap, Catastro, Bomberos, entre otros, y contribuir junto a ellos en impulsar la actividad y generar mejores soluciones para todo el país.
Otro aspecto donde APPCU ha hecho punta y es determinante, refiere a la seguridad en obra. Desde 1995 estamos trabajando en el tema, fuimos la primera gremial en crear un equipo multidisciplinario que atiende la temática y obviamente, sigue en funciones al día de la fecha.
En nuestra sede social, semanalmente se imparten charlas, eventos con invitados especializados, donde participan obreros, capataces, mandos medios, profesionales del sector, en lo que representa una constante en la acción de nuestra gremial. Además, participamos en la Tripartita de Seguridad en el MTSS, desde donde se baja línea al sector, en multiplicidad de aspectos vinculados al tema que nos ocupa.
Seguridad social y salud ocupaciones está en nuestro radar desde que fundamos la gremial.

—Está planteado el debate a propósito de los recursos que no ingresan al Estado por las exoneraciones otorgadas en la vivienda promovida. ¿Han estimado ustedes esa variable?

—Es una media verdad que no replica la realidad. El gasto tributario es lo que el Estado deja de recaudar por las citadas exoneraciones, siempre que se construya. Y eso se ve compensado con creces.
Veamos: la ley de vivienda de interés social, de la somos sus mentores, ha sido calificada como la más gratificante y exitosa iniciativa desde la ley del año 1968. Los promotores privados, durante 40 años, no iban a los distintos barrios de Montevideo, alejados de la costa. A partir de esta ley, fueron a invertir y construir, con los resultados conocidos.
Gracias a la ley, Montevideo (por referirme a la capital), se ha conmocionado con una enorme cantidad de nuevas edificaciones, dejando además una ciudad mucho mejor desde el punto de vista estético. Y si bien no aportan los promotores privados, sí aportan las empresas constructoras, los profesionales, fleteros, las barracas en general, proveedores de insumos, ferreterías, se demanda más mano de obra en una serie de aspectos dinamizadores de la economía.