El acceso a una vivienda adecuada constituye un elemento fundamental en la agenda de desarrollo sostenible que enfrentan los países de la región, con implicaciones directas tanto sobre la calidad de vida como sobre la productividad económica. Sin embargo, para miles de uruguayos, encontrar un lugar adecuado donde vivir sigue siendo un desafío.

Uruguay es uno de los países más urbanizados de América Latina. El 97% de su población vive en ciudades, y dos tercios lo hacen en el área metropolitana de Montevideo, pero una característica saliente de esta urbanización es la manera en que se ocupa el parque habitacional. Casi un tercio de las viviendas está habitado por una sola persona y los hogares tienen, en promedio, apenas 2,5 integrantes. Los hogares se achican, se fragmentan y envejecen; más del 15% de los uruguayos supera los 65 años.

Estos cambios en la estructura de los hogares demandan una nueva mirada sobre la manera de producir viviendas, seguramente más pequeñas, accesibles, cercanas a servicios y adaptadas a distintas etapas de la vida.

Uruguay exhibe buenos indicadores habitacionales, en promedio. Pero ese promedio esconde realidades muy desiguales. Unas 63.000 familias viven en condiciones precarias, caracterizada por techos dañados, hacinamiento, falta de saneamiento. El 4% de las viviendas sufre precariedad extrema, muchas veces concentradas en zonas bien visibles, reflejados en más de 300 asentamientos informales en Montevideo y más de 600 en todo el país. En estas zonas, las calles sin pavimentar, la escasez de transporte y servicios, y la lejanía de escuelas y centros de salud no solo reducen la calidad de vida, sino que perpetúan el círculo de la desigualdad.

El acceso a infraestructura básica es uno de los logros destacables de Uruguay. El 99% de las viviendas tiene electricidad, el 93% accede al agua potable y el 94% cuenta con inodoro con cisterna. Son cifras que colocan a Uruguay como referente en América Latina. Sin embargo, aún hay unas 8.000 viviendas sin baño y miles con redes precarias, especialmente en áreas rurales y barrios periféricos.

El 57% de los hogares son propietarios, siendo esta una de las tasas más bajas de la región. El crédito hipotecario, un instrumento clave para complementar los ingresos necesarios para acceder a una vivienda en propiedad, está reservado, casi exclusivamente, a quienes tienen ingresos altos. En Montevideo, una vivienda promedio cuesta alrededor de US$ 111.000. Para solicitar un préstamo, se requiere un ahorro previo del 15% al 20%, es decir, entre US$ 16.000 y 22.000. Ese monto resulta inaccesible para una gran parte de la población, al cual solo pueden calificar el 18% de los hogares uruguayos. Como resultado, el crédito hipotecario representa solo el 4% del PIB, muy por debajo de países como Chile (30%) o los europeos (más del 50%).

Si comprar no es una opción, alquilar tampoco es sencillo. En 2023, el alquiler promedio era de US$ 461 a nivel nacional y US$ 480 en Montevideo. Esto equivale al 22% del ingreso de los hogares inquilinos y hasta un 32% en los hogares de menores ingresos. Al sumar gastos de servicios, la proporción de ingresos destinada a mantener la vivienda pueden llegar a 55%. Esto limita el ingreso disponible para otros gastos, como los vinculados a educación o salud, pudiendo incidir en el bienestar de las familias.

Aunque en los últimos años se produjeron avances innegables —más cobertura de servicios, la implementación de programas innovadores, nuevas construcciones—, aún queda mucho por hacer. Algunas líneas de acción posibles incluyen:

• Impulsar un mercado de alquiler accesible y justo, con garantías públicas, subsidios focalizados e incentivos para aumentar la oferta.
• Facilitar el crédito para sectores medios y bajos, reduciendo el ahorro previo exigido y ampliando las garantías estatales.
• Regularizar los asentamientos con infraestructura, acceso a servicios, y oportunidades de educación y empleo.
• Diseñar viviendas adaptadas a los nuevos tipos de hogar: más pequeñas, eficientes y bien localizadas.
• Movilizar las viviendas vacías o subutilizadas mediante incentivos fiscales o alquileres sociales.

La solución no pasa únicamente por construir más viviendas. Se trata de expandir la oferta de manera inteligente y estratégica en los lugares donde se necesita, con los tamaños, precios y características adecuadas para cada realidad socioeconómica, con una mirada amplia que no se limite a la propiedad, sino que incorpore el alquiler y otras formas de provisión como parte del servicio de vivienda.

Este desafío no es solo de Uruguay ya que atraviesa a toda América Latina, Desde CAF acompañamos a los países en la búsqueda de soluciones habitacionales sostenibles, equitativas y adaptadas a las nuevas realidades urbanas y entendemos que Uruguay cuenta con fortalezas significativas para enfrentar este desafío: institucionalidad robusta, cobertura casi universal de servicios básicos y un sistema financiero estable. Aprovechar estas ventajas y abordar sistemáticamente las barreras identificadas permitiría transformar el desafío habitacional en una oportunidad para impulsar el desarrollo inclusivo, la productividad económica y la sostenibilidad urbana.

- El autor, Pablo López, es Ejecutivo Senior, dirección de Hábitat y Movilidad Sostenible, CAF.