Soñar con ladrillos

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Paula Barquet, Eloísa Capurro

Llorábamos todos", recuerda Laura. "Los que habían salido sorteados y los que no". Ese 18 de setiembre en el Salón Azul de la Intendencia Municipal de Montevideo, hubo 300 soñadores que se hicieron de un crédito de la Dirección Nacional de Vivienda (Dinavi) para adquirir una casa usada. El resto se quedó sin nada.

Meses atrás, en pleno invierno, medio centenar de personas hacía fila en las instalaciones del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). Pasarían allí todo un fin de semana con tal de comprar a crédito 72 casas del Plan Fénix que el BHU entregaría el lunes a primera hora. El que no podía permanecer todo el tiempo, había pagado a alguien que le cuidara el lugar. Aunque el banco decidió cortar el suplicio y entregar números antes del lunes, la fila se convirtió en un símbolo elocuente.

Hacía mucho tiempo que los uruguayos esperaban la reapertura del mercado de créditos inmobiliarios. Con buenos y malos momentos, por muchos años el BHU había sido quien los acompañara en el largo camino para llegar a la casa propia. Pero tras la crisis económica de 2002, el banco dejó de dar préstamos y recién en 2004 el mercado privado volvió a apostar a los créditos, lentamente.

La explosión se dio en 2008 acompañando no sólo la reestructura del BHU, sino también lo que fue un buen año económico. Tras la expansión de la construcción, en diciembre se registraron más de 2.000 compraventas en Montevideo, una cifra récord según el informe Mirador Habitacional de la Agencia Nacional de Vivienda (ANV). El año pasado fue el de mayor actividad en la compraventa desde que el INE publica estas estadísticas, en 1997. Además, según consigna el mismo informe, los créditos acompañaron esta tendencia al alza, aumentando en solicitudes y en montos.

Todavía se está lejos de los valores históricos. "Los niveles de 2007 y 2008 fueron excepcionales. Pero todo el sistema financiero -BHU, Brou y banca privada- está otorgando créditos por una tercera parte de lo que otorgaba el BHU antes", aclara el analista inmobiliario, Julio Villamide.

La suba recién tuvo un leve retroceso en 2009, ante la expectativa por cómo afectaría la crisis internacional a nuestro país. Los precios subieron y en cambio bajaron las compraventas y las solicitudes de crédito. De 372 créditos hipotecarios otorgados en diciembre, se pasó a un promedio de 180 en los meses siguientes. Las distintas instituciones financieras prestaron 181 millones de pesos por mes el año pasado, y apenas 146 millones por mes durante el primer semestre de 2009.

El Libro de Clasificados de El País fue testigo de esta tendencia a la baja. Marcelo Calcagno, jefe de esta sección, aseguró que en noviembre bajó notoriamente la presencia de avisos de inmuebles, y que recién ahora está retomando sus niveles habituales. "En octubre el libro de inmuebles tenía 76 páginas. Ahora estamos alcanzando 68", ilustró.

Pero según las estimaciones de Villamide, 2009 terminará con los mismos valores excepcionales de 2008. En ese sentido, varias inmobiliarias dijeron que un apartamento bien tasado permanece a la venta apenas unos meses. Teniendo en cuenta los pronósticos del Fondo Monetario Internacional (FMI), la expansión seguirá. Y con ella, el riesgo.

"El FMI está anunciando cuatro años más de crecimiento para el país con una fuerte suba del PBI en dólares, con lo que también va a haber un crecimiento en los niveles de actividades inmobiliarias, crecimiento de precios y más créditos hipotecarios. Si ese ciclo de expansión continúa, es muy probable que en los próximos cuatro o cinco años pudiéramos estar generando una alerta amarilla por una mini burbuja inmobiliaria", advirtió Villamide.

De todas formas, el país parece estar frenando esa tendencia especulatoria con una mayor apuesta a los sectores de la economía real, como el agropecuario o la industria forestal. El analista señaló, a modo de ejemplo, que en lo que va de este año el sector inmobiliario recibió 700 millones de dólares menos en inversiones en comparación con otros años.

"Eso es muy sano porque ha hecho que crezca mucho más la economía real, que a la larga se va a reflejar en una mayor demanda en el mercado inmobiliario, pero una mayor demanda genuina". Porque, como Villamide agregó, de las burbujas hay que huir "como de la peste".

Pero para pensar en una burbuja inmobiliaria todavía falta, se apuran en aclarar algunos analistas. "La demanda de créditos es importante y en expansión pero todavía hay plazo para que pueda expandirse aún más", opinó Sandra Rodríguez, economista del Instituto de Economía de la Universidad de la República.

A su vez señaló que la oferta está concentrada en un sector de la población que tiene ingresos altos y que apunta a la costa como lugar de residencia. Por otro lado está la oferta del Ministerio de Vivienda, para los sectores de ingresos medios y medio-bajos y a la compra de la casa usada.

"Hay que ver cómo evoluciona. Estamos lejos de los créditos de alto riesgo. Al contrario, mucha gente encuentra dificultades para obtener un crédito por las exigencias que se imponen, ya sea a través del ahorro o por los ingresos".

LOS QUE QUEDAN AFUERA. Laura, que participó de aquel sorteo de la Dinavi y no tuvo suerte, asegura que para ella no hay apoyo gubernamental más allá de estas oportunidades excepcionales. Tiene 48 años, es madre soltera de un niño de 9, y su ingreso no le permite acceder a un crédito del BHU. Cuenta que la mitad del sueldo se le va en el alquiler y eso le impide ahorrar. De hecho, para inscribirse en el sorteo tuvo que pedir un préstamo de 40.000 pesos.

"La clase media, sobre todo las madres que somos cabeza de familia, no recibimos ningún tipo de ayuda. Vamos al muere", opinó desconsolada.

Algo similar piensa Alejandro, de 28 años. Si bien es casi profesional, con su sueldo y el de su pareja no le alcanza para solicitar un crédito al BHU. Tiene la suerte de contar con el dinero de una herencia y planea comprar una vivienda con esos recursos. "Entre mi pareja y yo llegamos a 27.000 pesos mensuales. Si tuviéramos que pagar un alquiler -los dos siguen viviendo con sus familias-, debería destinar 30% de mi sueldo a eso", explica.

"Es muy difícil. Si querés comprar, tenés que lidiar con propietarios que ponen en venta y después se echan para atrás cuando hay que firmar, y con coyunturas de mercado que te hacen subir y bajar los precios sin mucha coherencia", agrega.

El sector inmobiliario en este segundo semestre atraviesa un período de "inestabilidad" y no se espera mayor registro de compraventas. Eso es lo que opina Alejandro Buysan, de la inmobiliaria que lleva su apellido. Las variables, dice, se basan en la baja del dólar y en las elecciones nacionales.

"La baja el dólar inquietó a constructores y propietarios de viviendas que ofrecen sus propiedades, al punto que ya ajustaron los precios para compensar la suba de costos y las pérdidas que implica en pesos. Es lógico un ajuste mes a mes porque los costos de la construcción aumentan y a eso se le está sumando que el dólar no deja de bajar", explicó el agente inmobiliario.

Las elecciones, por su parte, llevan a que se aquiete el mercado. "La gente espera, especula, se retrae y sin sentido, ya que gane quien gane el país seguirá adelante".

Un cambio que algunos ya están notando en el mercado viene directo de la vecina orilla. Wilder Ananikian, agente inmobiliario, considera que los compradores argentinos pueden llegar a cambiar la balanza. "Lo que se está notando es el ingreso de compradores de ese país que están sacando su dinero y comprando acá. Saben que hay seguridad jurídica y que los bienes tienden a mantener su valor y apreciarse".

PROPIETARIOS Y SOÑADORES. Según la Encuesta Continua de Hogares de 2008 (elaborada por el INE), el 52,1% de los montevideanos son propietarios de su vivienda. En 2006, la Encuesta Nacional de Hogares Ampliada concluía que esa cifra alcanzaba un 58% y que, a nivel nacional, los uruguayos con casa propia ascendían al 61,5% de la población.

De acuerdo a este último estudio, los propietarios constituían el 70% de los hogares del quintil más alto y apenas un 46% del quintil más bajo. Un 75% accedió a su hogar mediante recursos propios, herencias o regalos. Del 18% que solicitó un préstamo, la gran mayoría lo hizo por el BHU.

El economista Carlos Casacuberta (que entre otras tareas integra Peyote Asesino), es el autor del informe que recoge estos datos y ya entonces observaba un problema en el acceso a la vivienda por parte de hogares jóvenes que sólo con el tiempo, y mayores ingresos, obtienen una propiedad.

La Encuesta Continua de Hogares de 2008 parece todavía darle la razón. Analizando el perfil de los propietarios montevideanos, el estudio señala que las personas que son dueñas de su vivienda y terreno tienen un promedio de 59 años, mientras que los que son propietarios solamente de la vivienda llegan a los 47. En ambos casos las personas viven con sus parejas, tienen casi 10 años de educación, están en su mayoría en actividad y tienen entre 8 y 14 años de antigüedad laboral.

El Mirador Habitacional de la ANV compara el nivel de compraventas de propiedades horizontales por barrio, entre el primer semestre de 2008 y el de 2009. En promedio concluye que hubo un crecimiento de 3,8% en el precio del metro cuadrado durante este año.

Lo llamativo es que la zona que más aumentó fue Capurro y Bella Vista, y lo hizo en un 65%. Le siguen Carrasco y Brazo Oriental en el entorno del 32%. Centro, barrio asociado a la compra de viviendas por parte de jóvenes, creció apenas 11%. En el otro extremo, Punta Carretas y Palermo se mantuvieron iguales, Larrañaga decreció un 5% y La Comercial fue el que más retrocedió, con un 25% de decrecimiento.

Según informaron varias inmobiliarias, las propiedades más buscadas están en el rango que va de los 50.000 a los 100.000 dólares. "El uruguayo tiene tres grandes pilares para elegir vivienda: verde, agua y seguridad. A la hora de resignar, la seguridad es lo último", explicó Villamide.

Aunque sea difícil, la pretensión de un buen hogar y propio no siempre se descarta. "Es para toda la vida", reflexiona al respecto Viviana, de 24 años. Junto a su pareja decidió anotarse en un llamado que hizo el BHU para no ahorristas. La perspectiva es a largo plazo, y lo sabe, pero si seguían pagando un alquiler, estarían perdiendo "un montón de plata", argumentó.

De hecho, según datos del INE más del 50% de los hogares uruguayos se encuentra viviendo en la misma casa desde hace por lo menos 12 años. Según especialistas del mercado inmobiliario, la decisión de comprar una casa no se hace más de dos veces en la vida de un uruguayo promedio.

En el programa en que se inscribió Viviana el banco financia el 85% de la vivienda que la pareja, a su vez, debe seleccionar por su cuenta. Calculan que, si consiguen una casa de entre 45.000 y 55.000 dólares, deberán pagar unos 6.000 pesos por mes. En 25 años será suya.

Ella es una de las 571 personas que se vieron beneficiadas con la vuelta del BHU al mercado luego de una importante reestructura. Según datos de este organismo, el promedio son personas de 40 años que piden préstamos del entorno de los 40.000 dólares para financiar en 20 años.

Además el banco está apostando a apoyar todavía más a sus ahorristas. Actualmente un préstamo cubre entre el 70 y el 80% del valor de la vivienda, dependiendo de si la persona es funcionario público o privado, profesional o no. Con las nuevas cuentas en Unidades Indexadas (ya no Unidades Reajustables como históricamente utilizó el banco), el porcentaje de financiación puede aumentar hasta un 90% del valor de la vivienda. Hace apenas un mes que la institución anunció este tipo de cuentas y ya hay, según datos oficiales, 530 solicitudes ingresadas.

Por ahora estos altos índices de préstamos sólo los alcanza el BHU. En la banca privada se financia hasta el 70% del precio de la vivienda. La situación podría cambiar con instrumentos como las Notas de Crédito Hipotecarias, aprobadas por ley en este período, y el Seguro de Crédito Hipotecario. Este último lo está elaborando la ANV y quedará para legislar e implementar en el próximo gobierno. Por otro lado, desde fines de 2008 funciona el Subsidio al Capital, un sistema por el que la agencia apuesta a beneficiar a aquellos con menor capacidad de ahorro, a menudo jóvenes.

"Siempre las primeras generaciones de crédito apuntan al público más solvente. Para llegar a los sectores que realmente no tendrían ninguna chance, se deben mejorar los instrumentos. Se han aprobado algunas leyes pero están en las gateras y quizá a partir de 2010 alguno de estos instrumentos se desarrolle", apuntó Villamide.

Las Notas de Crédito Hipotecarias constituyen títulos que los bancos podrán emitir, permitiéndoles tener recursos a largo plazo. El Seguro de Crédito Hipotecario subsidiará a los bancos privados para que aumenten la financiación hasta el 90% de la vivienda. El riesgo adicional que corren será financiado por este sistema.

"Si uno tiene un escalón que es el mercado de alquileres con una buena oferta y precios razonables, y una buena oferta de créditos hipotecarios, esa escalera para llegar a la vivienda va a ser mucho más fácil para los jóvenes", opinó Villamide.

Es que a pesar de todas las posibilidades de crédito que ofrecen el BHU y los bancos privados, que incluso llevan a pensar en una posible mini burbuja inmobiliaria, aún no habilitan a un 15,2% de los uruguayos a acceder a su casa propia, y deben invertir en alquileres.

Más aún. Todos ellos, y otros tantos que se encuentran ocupando viviendas ajenas, ni siquiera lo tienen en sus planes. Es una aspiración demasiado alejada y más librada al azar que a otra cosa. "Ni siquiera lo soñaba", confiesa Laura a pesar de haber participado en el sorteo de la Dinavi. Para ellos, la casa propia es un sueño al que no acceden.

Para el ciudadano estadounidense sacar un crédito para comprar su casa, era normal. También lo era pedir una hipoteca sobre esa casa, y luego otra, y luego otra. Hasta que estalló la burbuja inmobiliaria y el país quedó sepultado en una crisis que fue, incluso, comparada con la de 1929. El primer síntoma de una burbuja inmobiliaria está en los precios de los bienes inmuebles. Cuando suben muy por encima del incremento de los precios en general, hay problemas a la vista.

Pero para que se desarrolle una burbuja, el país debe tener un extensión considerable del crédito hipotecario. España, por ejemplo, había alcanzado una expansión del crédito que equivalía a su PBI. En Uruguay esa situación, salvo en la década de 1970, no se ha dado.

Según la Encuesta Nacional de Hogares Ampliada, apenas un 1,9% de los uruguayos accedió a su vivienda propia a través del sistema de cooperativas. En Montevideo, además, la proporción es mayor que en el interior rural y urbano sumados: 2,8% frente al 1,3% del interior urbano y al 0,3% del interior rural.

Entre las cooperativas más conocidas se encuentran Fucvam y Mevir. En ambos casos los cooperativistas aportan dinero a través de cuotas y luego participan de la construcción de sus futuras casas. A su vez también está Fecovi, que nuclea a cooperativas bajo el sistema de ahorro previo. Actualmente el Instituto Nacional de Estadística se encuentra realizando un censo nacional de cooperativas ya que los últimos datos estadísticos son de 20 años atrás.

eran propietarios en Uruguay en 2006 según INE. La cifra fue de 52,1% para Montevideo en 2008.

años tienen en promedio los propietarios de vivienda y terreno; 47 los que sólo tienen vivienda.

compraventas se concretaron en diciembre de 2008 en Montevideo, cifra récord según la ANV.

millones de pesos mensuales prestó el sistema financiero para viviendas el primer semestre de 2009.

En medio de los primeros impactos de la crisis financiera mundial en Uruguay, hubo un sector que se destacó por sus niveles altos de actividad: la construcción. Eso dice el último informe de la Agencia Nacional de Vivienda, denominado Mirador Habitacional. La construcción fue el único que registró crecimiento en el primer semestre de este año (0,8% aproximadamente). Según el informe, la construcción de viviendas viene mostrando una "recuperación muy importante en los años recientes" y lo atribuye "en buena medida gracias a la ejecución de grandes obras de inversión privada". Igual, se advierte que el crecimiento se da sobre niveles de actividad "muy modestos" durante la crisis económica de 2002.