HORACIO BAFICO Y GUSTAVO MICHELIN

El sector inmobiliario observó en el 2007 un repunte en el nivel de actividad, acompañado por un incremento en los precios, situación que se prolonga en lo que lleva transcurrido el 2008. Luego de la fuerte expansión con que se saliera de la crisis, el sector dio señales de agotamiento en el 2006, para luego recuperar vigor y retomar el sendero del crecimiento. Como se verá en la nota, los niveles en que se encuentra la actividad son ascendentes pero no llegan a conformar un "boom" como el vivido a fines de los setenta e incluso a fines de los noventa.

El principal motor del crecimiento en esta nueva ola de construcciones ha sido la expansión del crédito bancario para adquisición de vivienda. A su vez, el incremento del crédito está sustentado en la combinación del bajo costo de la captación de fondos por los bancos (tasa de interés pasiva) y el aumento en el ingreso de los hogares con la reducción en el nivel de desempleo. De todas formas, el crédito a las familias para adquisición de viviendas todavía es escaso y se siente en el mercado la ausencia del Banco Hipotecario del Uruguay (BHU) en el segmento de vivienda económica.

La cobertura que han realizado en los últimos años la banca privada y el Banco República del crédito que habitualmente otorgara el BHU ha sido muy discreta. Se disponen cifras de las nuevas operaciones de crédito en pesos a las familias desagregadas por destino desde mayo del año pasado. Según esta información del Banco Central del Uruguay (BCU), en los doce últimos meses, el sistema bancario ha otorgado 1.587 nuevos créditos para vivienda por un monto total de apenas $ 1.209 millones, lo que equivale a US$ 55 millones al tipo de cambio promedio del período. La simple división del monto total prestado por la cantidad de operaciones, arroja un préstamo promedio de US$ 35.000; por lo que, si se hace el supuesto que el préstamo promedio otorgado cubre aproximadamente el 60% de la compra, se trata de adquisiciones de viviendas valoradas en promedio aproximadamente US$ 60.000. Es un valor que ubica el crédito para vivienda en el segmento medio-alto del mercado inmobiliario.

ACTIVIDAD. Si se analiza la construcción de nuevas viviendas en Montevideo se observa un correlato con el análisis del párrafo anterior sobre el crédito bancario. En efecto, si se considera exclusivamente la construcción de edificios, se observa en el Gráfico Nº 1 que las tres modalidades relevadas por el Instituto Nacional de Estadística (INE) acusaron la crisis, tocando un piso de actividad entre 2002 y 2004. La recuperación en los tres últimos años ha ocurrido principalmente en la modalidad de edificios medianos y suntuarios, destacándose los primeros por el salto comprobado en los tres últimos semestres, que elevan el nivel de actividad a cinco veces el mínimo observado durante la crisis. Esta situación es claramente observable en la zona de la capital más cercana a la costa.

A su vez, siguiendo las estadísticas del INE, se concluye que no hay mayor dinamismo en la construcción para el segmento de edificios económicos. Los que otrora fueran característicos del financiamiento del BHU, constituyendo una evidencia coincidente con el análisis del nuevo crédito bancario efectuado párrafos atrás. En el Gráfico Nº 1 también se puede observar el nivel de construcción de edificios económicos hace diez años cuando el índice con base 100 en el año 1990, alcanzaba niveles de 700 en el momento más alto. Esta evolución coincide con la política comercial y del BHU y su situación financiera. En la actualidad el índice se ubica en apenas 20, lo que refleja un nivel de actividad prácticamente inexistente.

Estos índices se elaboran sobre la base de consideraciones sobre el avance de las obras relevadas. La medida utilizada son metros cuadrados fictos de construcción y para tener como referencia, en el segundo semestre del 2007, el INE estima se han construido 79.925 metros cuadrados en todas las modalidades de vivienda (incluyendo las que no son edificios). En el piso del ciclo ocurrido en el segundo semestre del 2003 solamente se construyeron 28.250 metros cuadrados y dentro de los últimos diez años el máximo se observó en el primer semestre de 1999 con 138.678 metros cuadrados.

COSTO. La evolución en dos fases de crecimiento tiene un correlato con la historia de los precios y los costos. En efecto, el primer ciclo expansivo luego de la crisis ocurre en función de capital propio, principalmente extranjero. El costo de la construcción en ese momento se encontraba medido en dólares muy por debajo de los costos de la propiedad en otras partes de la región y del mundo. Es así que la zona balnearia atrajo inversores europeos además de los tradicionales argentinos y brasileños. En el Gráfico Nº 2 se observa la evolución del costo de construcción en dólares y cómo el costo cayó con la crisis al 60% del nivel previo.

Obviamente, no se hizo esperar una recuperación de los costos al influjo de la mayor demanda de mano de obra e insumos. Por su parte, se procesa en la economía una caída del tipo de cambio a partir de la recuperación de la confianza macroeconómica y la entrada de capitales al país. En el 2007 se vuelve al nivel en dólares del 2000 y el promedio de los primeros cinco meses del 2008 arroja un aumento de más del 20% de los costos en dólares.

La etapa más reciente de recuperación se explica por la demanda interna. En este sentido, en el mismo gráfico se ilustra la evolución del costo de la construcción en términos de salarios. Cuando este cociente aumenta quiere decir que las familias encuentran más dificultades para enfrentar el pago de la vivienda, mientras que un descenso es reflejo de una mayor capacidad de demanda. Desde 2004 se observa una mejora cercana al 10% al crecer más fuertemente el salario promedio que el costo de la construcción.

COMPRAVENTA. El INE publicó recientemente un completo estudio sobre el mercado inmobiliario a través del relevamiento de las operaciones de compraventa registradas. Uno de los indicadores es la cantidad de meses necesarios para comprar una vivienda tipo si una familia promedio destinara todo su ingreso a esta compra (y no le cobran intereses). En el 2004 eran necesarios 68,9 meses para la compra de una propiedad horizontal de 71 metros cuadrados. En el 2007 el esfuerzo necesario bajó sustancialmente y se ubica en 49,7 meses.

El precio promedio de las compras registradas de vivienda en propiedad horizontal pasó de US$ 575 el metro cuadrado en el 2004 a US$ 712 el metro cuadrado en el 2007. Solamente en el último año se registró un incremento del 14% en dólares.

Con el mayor precio de la vivienda, obviamente también aumentaron los alquileres. El incremento en dólares de los nuevos alquileres fue del 25% al comparar el promedio de los dos últimos años. Vale la pena acotar que se trata de los nuevos alquileres, por lo que el impacto de esta fuerte suba se va sintiendo gradualmente sobre los hogares en la medida que hay vencimiento de contrato y es necesaria su renovación.

BARRIOS. El estudio de las compraventas registradas arroja también información de la actividad inmobiliaria por barrios. En propiedad horizontal se registraron en el 2007 unas 12.657 transacciones de compraventa, de las cuales 2.275 fueron en Pocitos, 1.131 en Cordón, 1.080 en el Centro, 756 en el Buceo, 766 en Punta Carretas y 710 en la ciudad Vieja. El 47% restante se distribuye en los restantes barrios de la capital.

El precio del metro cuadrado también registra diferencias por barrios. La propiedad horizontal promedio (vivienda y otros destinos) se comercializó a US$ 618 el metro cuadrado en el 2007. Mientras Carrasco registra un valor del metro cuadrado de US$ 1.012 y Punta Carretas de US$ 994, el Centro, Ciudad Vieja y Cordón se ubican entre US$ 512 y US$ 560 el metro cuadrado.

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El crédito empuja a la construcción

(Viene de la pág. 7)

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