En las zonas de Montevideo categorizadas como de ingresos altos, los bienes inmuebles se remataron por el 85% de su valor de su hipoteca, pero las pérdidas de valor en las viviendas que corresponden al estrato medio-bajo fueron del orden del 50%. A su vez, las unidades habitacionales de los estratos bajos fueron rematadas al 35% del valor del préstamo. Eso explica por qué las instituciones financieras no otorgan crédito hipotecario a las viviendas fuera de la franja costera. afirmó el Dr. Néstor Gandelman, coordinador académico de Economía de la Universidad ORT Uruguay, en diálogo con ECONOMIA & MERCADO. El entrevistado elaboró recientemente, junto con el economista Carlos Casacuberta y los doctores Eduardo Gandelman y Julie Rothschild, dos trabajos para el Ministerio de Vivienda sobre déficit habitacional y capacidad de acceso a la vivienda en Uruguay y sobre el impacto en los plazos y los costos de los juicios hipotecarios. Asimismo, es coautor de dos estudios para el BID sobre las probabilidades de acceder a la propiedad de la vivienda en diecisiete países latinoamericanos y sobre la duración de los juicios de desalojo con un foco en el sexo del jefe de hogar. A continuación se publica un resumen de la entrevista.

-¿Existe un déficit habitacional en Uruguay?

-El concepto de déficit habitacional parte de un ideal basado en que cada hogar debe tener su vivienda. Aunque ha tenido una amplia difusión, esta posición es discutible porque hay distintas circunstancias como, por ejemplo, la de estudiantes que consideran que alquilar habitaciones a familias es una solución óptima. Más allá de esos casos especiales, se plantea un problema habitacional, según el concepto ideal de un hogar por vivienda, cada vez que hay dos hogares habitando una finca, porque significa que falta una vivienda. A eso se le denomina "déficit de allegamiento", que constituye el déficit cuantitativo más puro. Para medir las dimensiones de ese déficit se toma la información de los Censos de Población y Vivienda respecto al número total de hogares y viviendas en Uruguay, no computándose las casas de los balnearios y estableciéndose un supuesto de obsolescencia bastante conservador del 2.5% anual, lo que significa que una vivienda de materiales pesados tiene una vida útil de 40 años. Si hay un número menor de viviendas que de hogares, lógicamente esa diferencia indica la existencia de un déficit de viviendas. Un segundo déficit es el de calidad. Esto es que las viviendas habitadas que son obsoletas o que su construcción es muy mala no se consideran como tales. Esos dos elementos -allegamiento y calidad- nos dan una medida de lo que es el déficit total. En realidad, es un déficit bruto, porque indica el número de viviendas que está faltando, pero no toma en cuenta las viviendas disponibles que están vacías.

-¿Cómo se calcula el déficit neto de viviendas?

-A la suma de esos dos componentes, hay que restarle el total de viviendas disponibles para ser vendidas o alquiladas en el mercado. Si bien se estimó el déficit neto de viviendas de Uruguay en varias ocasiones durante los últimos años, hemos revisado esas cifras con el Ec. Carlos Casacuberta. Luego de hacer algunas precisiones metodológicas sobre el cálculo de dichas estimaciones, encontramos algunas diferencias en los resultados. Tomando los datos del Censo de 1996, faltaban algo más de 32.000 viviendas por concepto de déficit de allegamiento y 75.000 viviendas por el déficit de calidad, lo que totalizaba una cifra deficitaria de unas 107.000 unidades habitacionales. Pero, por otro lado, había 67.000 viviendas disponibles ya fuera porque se ofrecían para alquilar o vender o estaban en reparaciones, aunque próximas a ingresar al mercado inmobiliario. En consecuencia, si efectuamos una resta, faltaban unas 40.000 casas en 1996.

Entre 1996 a 2004, que son los datos que disponemos de la Fase I del Censo de Población y Vivienda, sucedieron muchas cosas. Están faltando 28.000 viviendas en vez de 32.000 por allegamiento y 80.000 viviendas por razones de calidad. En total, faltan unas 108.000 unidades -prácticamente la misma cifra registrada ocho años atrás, pero ahora hay unas 115.000 viviendas disponibles. Por lo tanto, no hay un déficit neto de viviendas, sino un excedente de 7.000 fincas.

Emigración

-¿Significa esto que había que construir viviendas en 1996 y que sobraban en 2004?

-Más o menos. La palabra "déficit" tiene una carga de valor que debe interpretarse con mucho cuidado. En primer término, hay que tener en cuenta que esos números se basan en el concepto ideal de "un hogar por vivienda". Quizás ese ideal no es tal ya que algunas personas consideran óptimo compartir su hogar por diversas razones. Es posible que no fuera necesario construir más viviendas en 1996 porque el faltante se basaba en un ideal no necesariamente correcto, ni sobraban casas en 2004 porque dicho concepto no nos dice nada sobre la ubicación de las viviendas. Por ejemplo, cabe la posibilidad que muchas fincas estén ubicadas en zonas donde no haya demanda. Llevado al extremo, una enorme cantidad de viviendas disponibles en el Interior, no resuelven el déficit habitacional de Montevideo.

-¿Es la tasa de crecimiento de los hogares superior, igual o inferior al incremento en la construcción de viviendas en Uruguay?

-De acuerdo con lo visto en los Censos de 1996 y 2004, queda claro que el crecimiento de la construcción de viviendas durante ese período fue superior a la creación de hogares, aunque resulta difícil entender lo que ha estado sucediendo en ese aspecto. Una explicación posible de este fenómeno está vinculada con la emigración por la crisis de 2002. Se habla de que unos 100.000-120.000 individuos se fueron del país, pero no sabemos con exactitud a cuántos hogares corresponden. Si quienes emigraron eran familias de cuatro personas, se habrían perdido unos 30.000 hogares, pero si se fueron individuos solos o parejas jóvenes, es factible que el número de hogares que se perdieron hayan sido 40.000 o más. Sin esta emigración habríamos tenido un déficit neto de unas 30.000 viviendas, que es una cifra comparable a la registrada en 1996.

Capacidad de acceso

-¿Cuánto destinan los hogares del total de sus ingresos al pago del alquiler de la vivienda o de la cuota hipotecaria?

-El índice de capacidad de acceso a la vivienda indica que los inquilinos, quienes son la quinta parte de la población, destinan en promedio un 21% de los ingresos del hogar al pago del alquiler, mientras que la cuota hipotecaria que pagan los propietarios que aún están costeando su casa equivale, en promedio, al 18% del ingreso familiar. Según el nivel de ingresos, los arrendatarios del quintil inferior deben afectar, en promedio, el 26% del total de sus ingresos y los del nivel superior sólo el 16%.

-¿Cuál es el porcentaje máximo del ingreso familiar que un hogar debe afectar al pago de la cuota hipotecaria o del alquiler?

-Generalmente, se estima que los hogares pueden destinar entre el 25% y el 30% de sus ingresos al pago de la vivienda. No obstante, existe una regla en la literatura internacional que establece que una semana de trabajo costea un mes de vivienda. En Uruguay, el 18.7% de los inquilinos y el 12% de los propietarios tienen que disponer de más del 30% del total de sus ingresos para el pago del alquiler o de la cuota de la vivienda. Esa población, que en el quintil inferior asciende al 28% y 17% respectivamente, tiene por demás serios problemas para costear el resto de sus necesidades.

Ejecuciones

-¿Existen datos estadísticos del número de ejecuciones hipotecarias en Uruguay?

-Sí. En un estudio sobre discriminación de género en el acceso a la vivienda que realicé junto con los economistas Eduardo Gandelman y Julie Rothschild para el BID, conseguimos el apoyo de la Suprema Corte de Justicia que nos permitió revisar todos los juicios hipotecarios. De ese modo, pudimos construir el universo de juicios de ejecuciones hipotecarias que se iniciaron en 2002 porque si tomábamos el año 2004, la mayoría de los juicios no han terminado aún. De los 1.108 juicios hipotecarios comenzados en 2002, un 22% de los mismos no ha finalizado aún; un 9% ya ha pasado la etapa de remate, pero todavía no se ha escriturado ni se ha librado la orden de pago; y un 12% está completamente cerrado, o sea se remató, se escrituró y se libró la orden de pago. Esos son los casos en que quien habría otorgado el crédito ejecutó y recuperó su dinero por la vía judicial. En los casos restantes que representan un 67% del total, se produjo una clausura del juicio por diversas razones. La más importante de todas, que constituye casi un tercio de la totalidad de los juicios hipotecarios de ese año, fue la clausura por transacción, es decir que se inició un juicio y, de alguna manera, se llegó a un acuerdo entre las partes y el juicio no siguió adelante.

-¿Cuáles son los plazos de una ejecución hipotecaria según el régimen legal vigente en nuestro país?

-Dentro de los casos que llegaron a las etapas finales, ese proceso insume, en promedio, 630 días o sea casi dos años. Llegar a la escritura de la vivienda hipotecada requiere, también en promedio, 880 días y que se libre la orden de pago suma, en promedio, 990 días. Estas estimaciones están sesgadas ya que no toman en cuenta los casos que, iniciados en 2002, aún no han culminado. Una forma de corregir en parte este sesgo es imputar como fecha de remate, escritura u orden de pago la fecha inmediata posterior al levantamiento de la información hecha por nuestros asistentes. En este caso llegar a fecha de remate, en promedio, lleva 859 días, a fecha de escritura 1.069 días y al libramiento y la orden de pago 1.208 días Esto significa que, de no llegarse a una transacción previa con el deudor, el acreedor crediticio que inicia una acción hipotecaria, va a tener que esperar, en promedio, desde el momento en que se inicia la demanda entre tres y cuatro años para llegar a la orden de pago.

-¿Qué significan esos plazos tan extensos en términos de los costos que insume una ejecución hipotecaria?

-Hay distintos costos a lo largo del trámite judicial. De acuerdo con nuestra investigación, un primer elemento, que no es realmente un costo, se refiere a que cuando se remata el bien hipotecado se obtienen valores significativamente inferiores a los estimados originalmente. En parte, eso puede explicarse por la crisis de 2002 que afectó los valores inmobiliarios durante varios años. En efecto, las viviendas rematadas se vendieron, en promedio, a un 70% del valor de la hipoteca. Teóricamente, si no hubiese habido ningún costo en el juicio, el acreedor hipotecario habría perdido un 30% sólo por la evolución de los precios. En las zonas de Montevideo categorizadas como de ingresos altos, los bienes inmuebles se remataron por el 85% de su valor de su hipoteca, pero las pérdidas de valor en las fincas que corresponden al estrato medio-bajo fueron del orden del 50%. A su vez, las unidades habitacionales de los estratos bajos fueron rematadas al 35% del valor del préstamo. Esa experiencia explica por qué las instituciones financieras actualmente no otorgan crédito hipotecario a las viviendas ubicadas fuera de la franja costera montevideana.

-¿Qué sucede con los costos propiamente dichos de esos juicios?

-Según nuestras estimaciones y medidos como porcentaje del precio al que se remata la vivienda, los costos de un juicio hipotecario incluyen las costas judiciales (4%), los honorarios de los abogados (22%) y los gastos directos del remate (9%), que constan de los honorarios del rematador, gastos de publicidad, etc. La suma del total de estos gastos, en promedio, equivale al 35% del valor del bien hipotecado. Por consiguiente, incluyendo la pérdida de valor de los inmuebles y los costos del remate se puede computar la tasa de recupero neto del acreedor con relación al valor de la hipoteca inicial en el 53%, donde ni siquiera se considera el lucro cesante que sufren las instituciones financieras por tener ese capital detenido y la tasa de recupero neto en relación con la deuda a la fecha del remate en 39%. Es decir que luego de deducir los costos del proceso judicial al precio al que se vende el inmueble, en promedio el acreedor obtiene un 39% de la deuda que tenían con ellos a la fecha del remate. Esto ilustra por qué es tan escaso el crédito hipotecario en Uruguay ya que, en caso de incumplimiento del deudor, la pérdida que se genera es gigantesca.

El 35% de los hogares pobres está en condición de ocupante

r -¿Qué capacidad tiene la población uruguaya para acceder al crédito hipotecario?

-El 80% del crédito hipotecario otorgado hoy día corresponde al Banco Hipotecario del Uruguay (BHU). Sin embargo, este valor no es flujo sino de stock, es decir son los préstamos que se otorgaron durante décadas y que los deudores siguen (o no) pagando. Al menos hasta la fecha, esa fuente de financiamiento está cerrada. Por su parte, el sector financiero privado, que había incursionado en créditos hipotecarios a mediados de la década pasada, se retrajo durante la crisis y ahora ha vuelto con algunos ofertas de préstamos para vivienda. De todas maneras, ese acceso al crédito hipotecario está muy restringido por varias razones. En primer término, las viviendas de la mayoría de las zonas de Montevideo, salvo los barrios de la costa, no son pasibles de ser adquiridas con ese tipo de préstamos. Esta conducta de los bancos es racional según el recupero posible en caso de incumplimiento del deudor. Típicamente, se puede pensar que el loan to value -es decir la relación entre el monto del préstamo hipotecario sobre el valor del inmueble- de una vivienda en barrios como Pocitos, Malvín, Carrasco es del 70% en el mejor de los casos. Eso implica que una familia debe disponer de ahorros importantes para tener acceso a una casa o apartamento en esa zona. Además, ese potencial comprador en Pocitos debe contar con ingresos familiares superiores a los U$S 1.000 mensuales, que lo ubican en el quintil superior de la Encuesta Continua de Hogares. En definitiva, podemos inferir que el hogar típico de clase media hoy no tiene acceso a este tipo de créditos.

-¿Hacia dónde deberían apuntar las políticas públicas para solucionar el problema de la vivienda?

-No hay un problema habitacional que apremie a construir viviendas o a otorgar créditos para la construcción como se hizo en el pasado. Es necesario dinamizar al mercado inmobiliario para que la demanda insatisfecha pueda acceder a la oferta de los propietarios de una o más fincas disponibles para ser habitadas. De acuerdo con los datos de la Fase I del Censo de 2004, hay una cantidad considerable de personas que ya tienen vivienda propia y están arreglando una segunda casa. Seguramente, no lo están haciendo para tenerla vacía por mucho tiempo. Por lo tanto, el problema consiste en cómo efectuar ese matching debido a la falta de crédito para los potenciales propietarios o por falta de garantías para los arrendatarios. En consecuencia, se necesitan sistemas que dinamicen el acceso al crédito para la compra de viviendas y no que subsidien dicho crédito, así como mecanismos que le den garantías adecuadas a los aspirantes a inquilinos. Este problema tiene muchas más aristas. Algunas tienen que ver con la población de menores ingresos, en la cual el 35% de los hogares está en condición de ocupantes.

Ficha técnica

Néstor Gandelman, uruguayo, 35 años, se graduó de economista en la Facultad de Ciencias Económicas de la Universidad de la República y obtuvo un Ph.D en economía en la Universidad de Rochester (Estados Unidos). Se desempeña como coordinador académico de economía en la Facultad de Administración y Ciencias Sociales de la Universidad ORT Uruguay. Es consultor de varios organismos internacionales.

Política de regularización de ocupaciones debe cuestionarse

r -¿Cómo se ataca el problema de los asentamientos irregulares?

-Durante bastante tiempo se ha llevado a cabo explícita o implícitamente en Uruguay y otros países de la región una política de regularización de asentamientos, que debería ser cuestionada. Hace algunas décadas un trabajo del peruano Hernán de Soto propuso otorgar títulos de propiedad a las personas que, de hecho, se han transformado en propietarios de terrenos. Esa idea influenció mucho a los organismos internacionales que la trasladaron a los países del Tercer Mundo porque entendían que la carencia de un título de propiedad inhibía a los ocupantes a solicitar créditos que dinamizaran y agregaran valor a sus actividades productivas. Se creía que el reconocimiento de esa situación de facto mediante el otorgamiento de una documentación en regla, que implica una inversión muy pequeña por parte del Estado, iba a crear un círculo virtuoso que sacaría a esa gente de la pobreza. Lamentablemente, esa teoría se llevó a la práctica sin mucha evidencia empírica. Recientemente, un estudio hecho en Argentina ha encontrado que el efecto de esa política sobre el crédito es prácticamente nulo.

-¿No tiene ningún resultado benéfico otorgar el título de propiedad a quienes han construido una vivienda en un asentamiento irregular?

-Por cierto, el propietario cuida más su vivienda que el mero ocupante. Además, la calidad de la vivienda guarda una relación directa con la salud ya que los individuos que viven en fincas obsoletas y poco confortables tienen mayores probabilidades de contraer enfermedades; pero ese efecto no está vinculado con el círculo virtuoso que preveía de Soto. Sin embargo, la regularización de las propiedades ocupadas tiene un lado negativo relacionado con aspectos dinámicos. En un trabajo de los economistas uruguayos Verónica Amarante y Marcelo Caffera, se analiza el caso de los hogares de bajos recursos que tienen que optar entre pagar un alquiler, lo que implica desembolsar un porcentaje bastante alto de sus ingresos, u ocupar una vivienda. En la medida que haya menores chances de que los ocupantes sin permiso sean desalojados y que, por tanto, aumenten las posibilidades de que las construcciones precarias puedan ser mejoradas, esos factores contribuyen a que las familias se decidan por la ocupación y no por el arrendamiento de una casa habitación. Si se le agrega el beneficio de regularizar esa situación de hecho mediante el otorgamiento de un título de propiedad, el incentivo es tal que se están generando automáticamente nuevos ocupantes porque se está induciendo a la población en condiciones similares a que desechen la alternativa del alquiler. En cambio, si los ocupantes no son regularizados, se presenta un problema de "eficiencia estática" porque esos individuos permanecen viviendo en condiciones terribles en cuanto a salud, servicios públicos, etc. Sin duda, el problema entre "eficiencia dinámica" y "eficiencia estática" no está resuelto, pero esos dos elementos técnicos deben ser tomados en cuenta para entender qué tipo de políticas oficiales se deberían aplicar.