El acceso a la vivienda propia exige cada vez más esfuerzo a las familias

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HORACIO BAFICO/GUSTAVO MICHELÍN

El precio de la vivienda en dólares se duplicó en los últimos cinco años y la comparación con el ingreso de los hogares señala que en el primer semestre de 2011 se ingresó en una zona de alerta naranja de sobrevaluación.

Para analizar si el nivel de los precios de la vivienda se aparta de la zona de equilibrio se puede tomar como referencia una estimación de cuán difícil es para los hogares acceder a una vivienda propia. Una medida objetiva de esta dificultad es la cantidad de meses de ingresos brutos del hogar promedio que representa la adquisición de una vivienda, de acuerdo a los valores promedio de mercado.

La principal dificultad para medir el precio de la vivienda y compararlo a lo largo del tiempo es conseguir un tipo de inmueble de referencia que mantenga sus características, de forma de no teñir la comparación con otros elementos como la localización o las mejoras en la propiedad. La alternativa utilizada en este análisis es generar un valor de referencia para la vivienda a través de multiplicar el precio por metro cuadrado promedio del mercado por un tamaño medio de aproximadamente 69 metros cuadrados. La decisión de este tamaño surge de la dimensión promedio de las compraventas registradas de acuerdo a las estadísticas oficiales.

Con los valores disponibles para el departamento de Montevideo se estima que en el 2006 eran necesarios 53,5 meses para adquirir una vivienda y que el promedio de 2010 se elevó a 58,8 meses. Si se estima que el valor del metro cuadrado del primer semestre del 2011 siguió la misma evolución que de los costos de construcción en dólares, el indicador actual se ubicaría en 61,7 meses. El esfuerzo necesario para alcanzar una vivienda se incrementó 15% en cinco años.

No hay una medida objetiva sobre cuál es el nivel de equilibrio porque se trata de un concepto que depende de otras variables. La principal es la tasa de interés de los créditos bancarios para la compra de vivienda. Otra dificultad que se presenta para evaluar este nivel con parámetros internacionales es contar con información suficiente, que refleje la diferencia que existe entre los hogares. Para la construcción del indicador se mide el costo de las viviendas que se comercializaron y estas corresponden mayoritariamente a las zonas de hogares con ingresos medios y altos. Por su parte el ingreso de los hogares es el promedio de todas las familias.

Más allá de las consideraciones que se puedan hacer sobre la cantidad de meses que representa una situación de sobrevaluación, y las dificultades que tiene el indicador, la evolución de los últimos cinco años señala un claro encarecimiento. Es difícil determinar si el nivel actual es insostenible, pero es inevitable considerar que se ingresó en una zona en la que aumentan las probabilidades de que exista un freno al crecimiento e incluso un retroceso de los precios.

La trayectoria del precio de venta de las viviendas se acompaña por la observada en los alquileres de estas. Es una evidencia adicional de que a los hogares se les está dificultando acceder a la vivienda con los precios actuales. En el año 2006 un alquiler mensual promedio representaba el 22% del ingreso medio de los hogares en Montevideo. Este ratio subió al 31% en el 2010 y al 33% en el primer semestre del 2011.

La evolución del alquiler en relación al ingreso de los hogares es por lo tanto más acelerada que la del precio. La suma de los alquileres pagados en un año representaba el 4,9% del precio promedio de una vivienda del 2006. Esta tasa se asemeja al rendimiento bruto de la inversión en vivienda para alquiler y aumentó hasta el 6,8% en el primer semestre del 2011.

El aumento de la rentabilidad de los alquileres y la tendencia ascendente de los precios hacen que en el contexto de bajas tasas de interés para otras inversiones promuevan el ingreso de capitales al sector. Eso alimenta la oferta de viviendas que por el momento está concentrada en determinados barrios de la capital. A su vez la oferta está reflejando los costos crecientes de construcción que en los últimos cinco años aumentaron 96%.

Además de los números fríos conviene tomar en cuenta las señales del mercado. En este sentido hay indicios que confirman que el sector inmobiliario está ingresando en una etapa diferente en Montevideo. Entre ellos el gradual aumento de carteles de venta y alquiler colgado de las ventanas es indicio de que la concreción de negocios a los precios actuales se comienza a enlentecer.

Hay una sobrevaluación actual de los precios en relación a los ingresos de los hogares. Las perspectivas para el 2012 señalan que en el mejor de los casos ocurrirá una desaceleración fuerte en el ritmo de crecimiento de los mismos. Por lo tanto las diferencias entre precios de oferta y las posibilidades de la demanda se profundizarán. Los porcentajes que han alcanzado el precio de la vivienda y los alquileres en relación al ingreso medio de los hogares son muy altos y si hay un cambio de tendencia en los ingresos, inevitablemente tendrán que ajustar a la baja.

Desde el lado financiero no se observan grandes riesgos porque el crédito para vivienda es muy limitado en los balances de los bancos. Sin embargo se puede perder un puntal de la rentabilidad menguada de estas instituciones. El principal riesgo es para los inversores, que en lugar de mantener sus ahorros en dólares a una tasa de interés real negativa, optaron por la construcción o la compra de vivienda para arrendar. En el corto plazo soportarían una baja rentabilidad como parte del riesgo que asumieron al optar por esta inversión.