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MARCELA DOBAL

En más de un millón de dólares se ofertan. Cada vez más figuran en los avisos clasificados. La frecuencia con que esas propiedades en Montevideo se venden no es alta, pero sus precios se apoyan en la demanda de extranjeros y algunos uruguayos.

Una veintena de casas y apartamentos fueron publicados a la venta la semana pasada con precios que rondaban el millón de dólares. No es una excepción, lo mismo ocurre en las carteleras de las inmobiliarias. Mientras los expertos se debaten en torno a "burbuja inmobiliaria sí, burbuja inmobiliaria no", surgen preguntas más sencillas: ¿hay compradores dispuestos a pagar esos precios?, ¿quiénes lo hacen y qué los motiva? Operadores de mercado hicieron para El País una radiografía de este segmento de mercado.

"Todos los compradores, locales e internacionales, están vinculados con la industria forestal, el sector agropecuario, la lechería, el turismo o los frigoríficos. Son todas personas que tienen actividades en el país que están funcionando bien y que tienen buenas perspectivas en el corto y mediano plazo", explicó el analista inmobiliario Julio Villamide.

En general, los compradores extranjeros son argentinos, brasileños y europeos. Son empresarios de alto nivel. A veces se trata de inversores, que buscan alquilar el inmueble a empresas internacionales, embajadas, diplomáticos, bancos o empresarios que vienen con frecuencia al país para hacer negocios.

"La gente del exterior viene con los precios internacionales en la cabeza, entonces, pagan por un apartamento US$ 5.000 por mes cuando a un uruguayo no se lo podés alquilar por más de US$ 2.500", dijo Roberto Pedragosa, director de la inmobiliaria que lleva su apellido. Los operadores afirmaron que esas propiedades pueden alquilarse por hasta US$ 8.000, según su ubicación. Son pocos los uruguayos que adquieren inmuebles con ese fin.

Pero también hay quienes compran porque buscan tener una segunda residencia. "Los brasileños con los que hemos hecho alguna transacción en esos niveles de precio en general son gente que tiene actividades económicas en Uruguay y compra para uso personal", explicó Villamide. También hay casos de inversores (ver aparte).

METRAJE Y SEGURIDAD. Carrasco, Punta Carretas, Pocitos, Pocitos Nuevo y Buceo son algunos de los barrios montevideanos donde se emplazan estas valiosas propiedades. Incluso hay algunas en la zona de Parque Miramar (Canelones).

Las casas de más de US$ 1 millón tienen un terreno de por lo menos 1.000 metros cuadrados (m2) y 400 m2 edificados. En el caso de los apartamentos, las plantas más comunes son de entre 250 y 400 m2. Los europeos, al igual que los brasileños, buscan propiedades de mayor tamaño, explicó la encargada del departamento de ventas de la inmobiliaria Kosak, Graciela Mallarini.

"Les llama poderosamente la atención cuando visitan el apartamento. En su gran mayoría, los nuevos emprendimientos tienen esa falencia. A veces no están bien distribuidos; hay grandes espacios en las zonas sociales de la casa, pero en los dormitorios el cliente se ve como aprisionado entre las paredes", explicó Mallarini.

Como pasa en cualquier nivel de precio, los apartamentos se venden más que las casas porque los compradores buscan sentirse más protegidos de los robos. "En Carrasco hay casas espectaculares a la venta a precios sumamente razonables, pero no se compran por la misma razón por la que se venden", dijo Mallarini, en referencia a los problemas de seguridad.

Además, los extranjeros prefieren los apartamentos, que pueden pasar meses vacíos, algo que con una casa es muy improbable, explicó Villamide. Pero aunque elijan la propiedad horizontal, los compradores buscan las comodidades de una casa. "Tienen que sentir que están comprando una casa. El que gasta US$ 1 millón o más en un condominio hoy busca lo que buscaba hace más de 20 años en una casa", explicó el director general de Terramar, Juan Carlos Sorhobigarat. Aún así, insistió en que la seguridad inclina la balanza: "Cada 10 compradores exclusivos, nueve van a preferir un apartamento".

Si es en Carrasco o Avenida de las Américas, "el terreno tiene que tener una terraza lindísima o un gran espacio de jardín si es planta baja. No se puede perder la vivencia del verde". Los condominios que más se valorizan son los que incorporan la naturaleza, el "espíritu carrasqueño", agregó el operador. Las facilidades infaltables son: amplio living-comedor, gimnasio, calefacción, todos los dormitorios en suite, terrazas y garajes con amplia capacidad.

HAY CRISIS, DEME DOS. El creciente interés de extranjeros comenzó en 2002 y desde entonces no paró, salvo por una leve meseta en 2008 debido a la incertidumbre provocada por la crisis internacional, explicaron los consultados.

Sorhobigarat indicó que algunos "han comprado más de una vivienda". "Empezaron comprando en Punta del Este porque era lo más llamativo. Después compraron en Montevideo porque era una interesante alternativa y luego algunos compraron campos por la renta que generan", explicó. La crisis económica y la afluencia de inmigrantes en Europa tuvieron gran influencia, sostuvo.

De todos modos, la mayoría de los operadores consultados coincidieron en que las ventas se concretan con una frecuencia baja, cada uno o dos meses. "Siempre hubo inmuebles de esos portes. Hoy capaz que hay más, pero algunos meses se venden más y otros menos", dijo el director de Meikle, Matías Albanell.

ACHICAR SALE CARO. El director de la inmobiliaria Blengio, Alfredo Blengio, sostuvo que los altos precios de las propiedades son impulsados por el aumento de los costos de la construcción. Los propietarios uruguayos trasladan los de los apartamentos nuevos al de sus casas usadas o recicladas porque es la única forma que tienen de comprar cuando buscan vivir en un espacio más reducido, sostuvo.

Para dar cuenta del fenómeno, puso un ejemplo. "Si vive en una casa de 1.000 metros con 300 edificados y quiere achicar porque no quiere tener un terreno y quiere vivir en un apartamento de 200 metros porque sus hijos se casaron o por seguridad, tal vez su casa vale US$ 600.000 y por el apartamento que quiere comprar piden US$ 730.000. Entonces, piensa: `¿me reduzco a casi la mitad y tengo que poner plata arriba?`. Por eso, salen al mercado y piden un palo verde", dijo.

5.000 Dólares por mes puede llegar a pagar un extranjero por alquilar un apartamento, mientras un uruguayo no paga más de US$ 2.500.

1.000 Metros cuadrados de terreno y 400 metros cuadrados edificados tienen las casas que valen más de US$ 1 millón.

Al igual que ocurrió en materia turística, los brasileños comenzaron a animarse a comprar en Uruguay más tarde que los argentinos, por lo que los desarrolladores y las inmobiliarias aún están aprendiendo cuáles son sus preferencias.

En algunas ocasiones, Montevideo no tiene apartamentos que respondan a "demandas muy específicas de brasileños de alto poder adquisitivo, que están acostumbrados a tener 1.000 o más metros cuadrados", indicó el analista Julio Villamide, quien no descartó que con el tiempo comience a surgir una oferta de ese tipo. Un inmueble de esas características podría venderse a unos US$ 4 millones, indicó.

Por su parte, el director general de Terramar, Juan Carlos Sorhobigarat, afirmó que el aprendizaje sobre lo que demandan estos clientes es constante. "El perfil del argentino como comprador lo conocemos hace mucho tiempo, al brasileño lo estamos conociendo", advirtió.

Además, dijo que no siempre se tiene puntería al ofrecerles inmuebles. "A los brasileños les gustan los apartamentos grandes, es verdad, pero a veces no necesariamente sabemos conquistarlos con los lugares acertados", sostuvo.

Con el tiempo, Sorhobigarat fue sacando algunas conclusiones. "En Punta del Este les gusta mucho el puerto. En Montevideo, prefieren zonas como Bulevar Artigas, Punta Carretas. Son cinco o seis edificios grandes, donde los apartamentos valen entre US$ 1.2 millón y US$ 1.4 millón", indicó.

Otra característica que identificó es que les cuesta comprar en el pozo. "Les gusta comprar cuando el edificio está por terminarse", dijo.

Terramar incorporó vendedores brasileños para poder comprender mejor las necesidades de los clientes de esta nacionalidad, a los que les ven mucho potencial.

"En los próximos cinco o 10 años el brasileño va a ser un participante muy importante dentro de los compradores de bienes inmobiliarios en Uruguay. Todos los años va a crecer su participación. La sociedad brasileña va a derramar mucho valor en Uruguay.", estimó Sorhobigarat.