Casas sin suelo y con valor de $ 1.000

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ANDRÉS LÓPEZ REILLY

Propiedades que figuran con un costo de construcción de $ 1.000 o que se asientan sobre terrenos con "valor cero". Las inconsistencias del Catastro Nacional con el municipal son enormes en algunos casos. Y se cuentan por decenas de miles.

"Un edificio que está al lado de mi casa, que se terminó hace tres años, hoy paga como terreno baldío. Evidentemente, eso va en detrimento de todos los vecinos del barrio y, por supuesto, de las contribuciones correspondientes". El comentario podría pasar inadvertido si fuera de un vecino más, pero corresponde al coordinador de la bancada de ediles del Frente Amplio -y ex director municipal- Jorge Buriani. Y refleja las "inconsistencias" que existen entre las planillas del Catastro Nacional y las de la oficina catastral de la Intendencia de Montevideo.

Fue hace un par de años que la administración municipal pudo acceder a la base de datos de la Dirección Nacional de Catastro, gracias a la ley de habeas data, que permite a cualquier ciudadano acceder a la información pública. Tras cotejar los datos recibidos, la Intendencia halló la existencia de unas 80.000 carpetas "inconsistentes" con sus registros, en una globalidad de algo más de 350.000 padrones que tributan en la ciudad de Montevideo.

La actualización del Catastro (2007) demandó un trabajo de varios meses y una inversión de US$ 3,5 millones, según informó el edil del Partido Nacional Álvaro Viviano. Sin embargo, la actualización fue únicamente del "valor tierra" y no de las construcciones.

Por ejemplo, hay 1.626 inmuebles sin valor asignado y 3.503 que son baldíos para la Dirección Nacional de Catastro y que no lo son para la comuna capitalina. A su vez, hay 402 inmuebles baldíos para la Intendencia, que no lo son para la planilla del Catastro Nacional.

Los valores fiscales de todos los terrenos de Montevideo aumentaron en US$ 790 millones entre 2005 y 2007 tras la actualización de sus aforos realizada por la Dirección Nacional de Catastro. Los insumos usados por este organismo para modificar los valores de los terrenos fueron el estudio de 120.000 ventas inmobiliarias concretadas en 10 años, informaciones de agentes inmobiliarios y tasaciones, entre otras fuentes. La actualización del Catastro "puerta a puerta" fue desestimada por costosa.

La actualización del Catastro supondrá la valorización de miles de padrones, aunque según la Intendencia, esto no ocurrirá en todos los casos bajo la lupa, porque el impuesto al baldío generalmente duplica el que se cobra a un terreno construido. Al decir del secretario de la comuna, Ricardo Prato, en estos casos habría "una rebaja sustancial" para algunos predios.

"Teniendo en cuenta que la Intendencia tiene pocos incentivos para la construcción, que algo deje de pagar como baldío cuando se está sacando un permiso de construcción es un beneficio para el contribuyente", indicó Prato.

Al comparecer ante la Comisión de Presupuesto integrada con Hacienda y Cuentas de la Junta Departamental, la directora del Servicio de Catastro y Avalúos de la Intendencia, Martha Siniacoff, detalló las principales "inconsistencias" que registran los padrones.

"Tienen datos erróneos en las variables. Por lo tanto, pueden tener 100 metros cuadrados edificados y figurar con 50; o pueden tener una categoría constructiva muy económica (como de casilla-rancho) y en realidad son de una categoría muy buena. Obviamente que al multiplicar por un valor ese conjunto de variables que juegan en una fórmula de cálculo, da un valor absurdo", admitió la ingeniera Siniacoff.

La Ley 9.189, del año 1934, establece en su artículo 6º que el valor catastral debe ser igual al 80% del valor de comercialización. "Cada vez que tenemos competencias para fijar valores de los inmuebles -y ante revisiones que nos hacen los propios contribuyentes- nosotros aplicamos lo que establece esa ley: determinamos el valor de mercado o de comercialización. Y el 80% es el valor real", explicó la experta.

CASOS GRAVES. "Tenemos 7.706 inmuebles cuya única construcción, según la base de datos de Catastro Nacional, es casilla o rancho; la tipología de principios de siglo XX. Es el típico rancho que obedecía a una tipología, y que verificamos por foto aérea que hoy en día no son casillas ni ranchos", añadió.

Otros 3.351 inmuebles tienen mejoras que no están tasadas y 2.434 propiedades tienen un valor de la construcción "desconocido".

A su vez, hay 8.102 padrones con valor de edificación menor a los $ 10.000, de los cuales 516 no alcanzan a los $ 1.000.

Otros 351 inmuebles no están "vigentes" para Catastro Nacional pero sí para la Intendencia. Y hay 523 propiedades que deberían ser "urbanas" y no "rurales", según el Plan de Ordenamiento Territorial.

También se presentan casos curiosos, como 204 inmuebles que figuran con áreas construidas menores a diez metros cuadrados (la fotografía aérea reveló que eso no es cierto) y 718 con valor de terreno "cero". "La construcción está suspendida en el aire, no tiene soporte", graficó la directora del Servicio de Catastro y Avalúos de la Intendencia.

Otros datos del Catastro Nacional indican que hay "323 números de manzana que están mal", 1.405 inmuebles con "obra nueva" que ya han sido habilitados, 311 propiedades horizontales con habilitación sin plano de mensura definitivo registrado y 1.705 unidades de propiedad horizontal con valor "cero".

OBSERVATORIO. Para monitorear y enfocar la desactualización de tantos padrones, la Intendencia estudia crear un "observatorio" del mercado inmobiliario. "Como todo bien económico, está sometido a la oferta y la demanda, y a la movilidad de valores que eso conlleva. En tal sentido, el monitoreo del mercado inmobiliario nos permitiría, en el caso de aprobarse la propuesta y poder instrumentarla, realizar actualizaciones con prescindencia de la Dirección Nacional de Catastro", aseguró Siniacoff.

"Si bien tenemos plusvalías urbanas, también tenemos minusvalías urbanas, asentamientos irregulares y una cantidad de cosas que deprecian el inmueble. Hay coexistencias de usos incompatibles y una cantidad de cosas que debemos saber medir. Esta es una propuesta que queremos llevar adelante para el quinquenio. Y sería una forma de mantenernos actualizados en lo que tiene que ver con el valor", añadió la directora municipal.

Como diera cuenta El País, la actualización del Catastro es una de las herramientas que maneja la comuna para obtener fondos extrapresupuestales. Por otra parte, según el director de Recursos Financieros de la Intendencia, Arturo Echevarría, se prevé que para los próximos años haya un importante crecimiento en la Construcción, que redundaría en el cobro de nuevas contribuciones inmobiliarias. A su vez, las propiedades se están valorizando, por lo que la tributación va en aumento.

Otra serie de ingresos, no contabilizados en el mensaje presupuestal, se aguardan de la disminución de la morosidad -por el programa de quitas vigente hasta el 31 de marzo-, de un mayor aporte del gobierno central y de créditos de organismos internacionales para programas de obras viales y de saneamiento.

La bancada de ediles del Frente Amplio presentará en las próximas horas una denuncia penal contra la edila colorada Viviana Pesce, por las declaraciones que esta formuló a El País y que fueron publicadas en la edición del miércoles 2 de marzo.

Pesce criticó la modalidad de "modificaciones cualificadas" de la Intendencia, mediante la cual la comuna autoriza a construir con mayor altura, o mayor ocupación de suelo de lo permitido, a cambio de dinero.

"Estas excepciones a las normas vienen precedidas de informes de comisiones que pueden estar basados en elementos subjetivos, o en influencias o lobbies que puedan realizar los interesados", declaró Pesce.

La edila colorada informó que uno de los expedientes enviados por la administración municipal, para su aprobación en la Junta, pertenece a una persona "vinculada a la Intendencia". "Esto no necesariamente significa algo ma-lo, ni se trata de una reforma importante, pero da lugar a suspicacias", puntualizó.

Frente a estos dichos, la bancada oficialista le solicitó que presentara pruebas, o que de lo contrario, se retractara. Sin sentirse complacidos en ambos reclamos, los ediles del Frente Amplio manejaron la posibilidad de hacerle un juicio político. Sin embargo, primó otra posición: la de elevar los antecedentes a la Justicia Penal.

"Queremos ver si efectivamente tiene pruebas para manifestar eso a la opinión pública", declaró ayer a El País el edil frenteamplista Óscar Curutchet. "Si existe eso, es importante que lo aclare", añadió el legislador.

Curutchet dijo que en las declaraciones de la edila colorada "se ve involucrada la comisión de la Junta Departamental (que aprueba las excepciones), la cual está integrada por ediles de todos los partidos, por lo cual también deja mal posicionado al resto de la oposición".

"DESMEDIDO". Consultada por El País, Pesce consideró "desmedida" la decisión de llevar sus declaraciones a la Justicia Penal y dijo que detrás de la denuncia hay "otros intereses". "Esto es una medición política, para ver quién tiene más fuerza", dijo la edila del Partido Colorado.

En una sola sesión, la Junta Departamental de Montevideo aprobó en días pasados tres excepciones a las normas del Plan de Ordenamiento, con las cuales la Intendencia recaudará US$ 100.000.