Inversores proyectan edificios más altos ante nueva normativa

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MALDONADO | MARCELO GALLARDO

La propuesta municipal de modificación del plan director para Punta del Este disparó la atención de grupos inversores, quienes consideran que la norma habilitará la construcción de edificios de mayor altura que la permitida en la actualidad.

Incluso, quienes pertenecen a los principales grupos inversores, propietarios de la mayor cantidad de tierra disponible en Punta del Este y su zona de influencia, comenzaron a preparar nuevos proyectos que van hasta 38 pisos por régimen de excepción.

Los técnicos consultados por El País indicaron que la modificación a la ordenanza prevé la aplicación de un nuevo factor para poder construir nuevos complejos a partir de relacionar el volumen de metros cúbicos a construir con el predio que lo alberga.

A su vez, los predios que sean alcanzados por la nueva reglamentación, y pretendan una excepción, deberán pagar un retorno a la comunidad equivalente al 20% de la plusvalía a valor catastral obtenida por el cambio de parámetros. Ello puede llegar hasta los US$ 2.000.000 por complejo, según los técnicos consultados.

Ese monto será destinado por la Intendencia de Maldonado a atender las demandas insatisfechas en materia social y para llevar adelante políticas de vivienda, también de interés social.

En la actualidad el máximo de altura permitida es de 17 pisos, aunque los edificios más altos alcanzaron un máximo de 23 mediante el régimen de la excepción. El nuevo proyecto establece como parámetro general un máximo de 21 pisos para algunas zonas como por ejemplo para La Pastora, para incentivar la construcción.

Pero además, se habilitan excepciones a proyectos que superen los 135.000 metros cúbicos de volumen, emplazados en predios de más de 10.000 metros cuadrados. Estos enormes complejos contados con los dedos de la mano, según la modificación, deberán ser remitidos al gobierno departamental para su estudio y posterior aprobación mediante la modalidad de la excepción.

Se trata de tierras ubicadas en la zona de playa Mansa entre las paradas 16 y 21, así como también un predio de 36.000 metros cuadrados que se encuentra en medio del fraccionamiento Lobos.

Allí, según técnicos consultados por El País, podría con las nuevas normas, construirse un edificio de hasta 50 pisos de altura. Esto, siempre que obtenga la autorización correspondiente del gobierno departamental con una mayoría especial de dos tercios (21 votos) en el plenario de la Junta Departamental.

Los cambios a la normativa vigente fueron remitidos tiempo atrás por el intendente Oscar de los Santos a la Junta Departamental y actualmente se encuentran en la órbita de la Comisión de Obras, cuyos integrantes frenteamplistas y nacionalistas acordaron apoyarlos cuando el proyecto de decreto ingrese al plenario.

Para aprobarlo, se necesita una mayoría especial de 21 votos, que según fuentes políticas consultadas por El País, se superará ampliamente.

Nuevas reglas. El factor de ocupación volumétrico (Fovol) fija para terrenos entre 4.000 y 10.000 metros cuadrados un parámetro 13,5. La fórmula para establecer el Fovol implica multiplicar la superficie del terreno por el factor volumétrico. El resultado es el volumen edificable.

Para un predio de 10.000 metros cuadrados el volumen edificable es de 135.000 metros cúbicos. Ese resultado se debe dividir por los metros cuadrados por planta, que a su vez se debe circunscribir en una circunferencia de 42,5 metros de diámetro máximo. Estas plantas deben considerar los retiros laterales equivalentes a los dos séptimos de la altura.

Tomando en cuenta estos parámetros, para un predio de 10.000 metros cuadrados de superficie pueden construirse unos 38 pisos de altura. Esta posibilidad se da para algunos predios ubicados sobre playa Mansa de Punta del Este.

El cambio alcanzará al predio de la parada 8 de la Playa Mansa propiedad de OSE que fue desafectado de la empresa estatal y que será ofrecido en venta a los inversores.

La normativa actual permite en ese predio la construcción de sólo cuatro pisos. La aplicación de la nueva ordenanza habilitará una altura superior. El monto obtenido por la venta de este predio generará varios millones de dólares a la OSE la que, a su vez, deberá pagar a la Intendencia el 20% para obras de interés social.

Operadores inmobiliarios consultados en las últimas horas aseguraron que los cambios de la ordenanza generarán, como ocurre en estos casos, un notorio aumento del valor de la tierra afectada por los mismos. En este sentido recordaron que un predio de una manzana fue adquirido por US$ 4.000.000. La misma manzana, que será afectada por los cambios de la norma, seguramente triplicará su precio, estimaron.

Zonas. El paquete de medidas donde podrán aplicarse los nuevos parámetros de construcción bajo el nuevo factor de ocupación volumétrico abarca la zona de La Pastora lindante a la Península y limitada por las ramblas de Playa Brava y Playa Mansa, las avenidas Orlando Pedragosa Sierra (parada 5) y la calle 32. Además, comprende al fraccionamiento Lobos -delimitado por las avenidas San Remo, Del Mar y Roosevelt y la rambla Lorenzo Batlle Pacheco- y la zona de playa Mansa, donde existen construcciones en alturas, como en la parada 8, y entre la parada 16 y la Cañada de las Delicias.

El proyecto a estudio de la Junta Departamental también incluye la regularización de las construcciones no ajustadas a las normas que tendrán un plazo de 150 días para regularización su situación.

CONSTRUCCIÓN En febrero había 53 edificios en construcción o en proceso de venta en Punta del Este y las zonas aledañas, por un área de 679.010 metros cuadrados. Es ligeramente menor al mismo mes de 2008, cuando había 56 construcciones por 684.650 metros cuadrados, según datos de la consultora Reporte Inmobiliario, de Buenos Aires.

VALOR El valor promedio del metro cuadrado aumentó 8% en el verano de 2009 respecto del año anterior. Es un crecimiento relevante, pero inferior a los promedios de 2008 (13,5%) y 2007 (15,7%), en los que el incremento fue particularmente alto.

PRECIOS Los complejos en el frente costero alcanzan los valores promedio más altos, pidiendo US$ 3.043 por metro cuadrado. El más caro es el Acqua, a US$ 5.583 por metro cuadrado.

38 Son los pisos a los que, con la norma, se podría construir en régimen de excepción en un predio de 10.000 metros cuadrados

20% Es el porcentaje que los predios que pretendan una excepción deberán pagar a la Intendencia por el cambio en el valor de la tierra.