Elaboran un proyecto de ley para la emisión de notas hipotecarias

1/1

RICARDO SOSA

La Agencia Nacional de Vivienda (ANV) elevará en un mes al Poder Ejecutivo y luego al Parlamento un proyecto de ley que crea y regula el funcionamiento de las Notas de Crédito Hipotecaria, que servirán para fondeo a largo plazo de los bancos.

Los fondos obtenidos mediante esos papeles servirán para financiar el revitalizado mercado de créditos hipotecarios.

La ANV ya realizó contactos con bancos y AFAP para presentar las posibles características del instrumento. En esas reuniones se realizó una presentación en la que se explica las bases de funcionamiento de este tipo de herramienta financiera en otros países y las características de la que propondrá la agencia. El trabajo estuvo a cargo del consultor uruguayo Guillermo Mara.

El gerente de una AFAP dijo a El País que el modelo elegido presenta una "buena adaptación" a las condiciones del mercado uruguayo. "Ahora los bancos tienen la palabra. ¿Precisan fondeo?", se preguntó. La interrogante apunta a si los bancos hoy necesitan imperiosamente de fondos de largo plazo para atender la demanda de créditos hipotecarios.

Los bancos siguen muy líquidos y por ahora tendrían el fondeo para atender una demanda que comenzó efectivamente a despegar este año. Según la información desagregada del Banco Central (que comienza en mayo), desde ese mes hasta agosto las entidades privadas concedieron créditos hipotecarios por poco más de U$S 15 millones. De este monto, más del 80% se dio en Unidades Indexadas a la inflación.

Además de ayudar a la oferta de financiamiento, la agencia estatal también impulsará la demanda mediante la creación de un seguro de crédito y el otorgamiento de subsidios al pago de la cuota a los hogares por debajo de un nivel aún no definido de ingresos.

En la presentación, a la que accedió El País, se sostiene que los bancos y cooperativas de intermediación y financieras podrán emitir notas. Eventualmente estarían habilitadas otras entidades que puedan originar créditos hipotecarios y que estén bajo control de la superintendencia de bancos. El objetivo de la emisión será "permitir un fondeo de largo plazo para la financiación de construcción o adquisición de viviendas (u otros usos), con una mejor calidad de créditos que otras emisiones propias".

Los bancos o cooperativas podrán lanzar estas notas y conseguir el financiamiento para dar préstamos hipotecarios. La emisión se realizará con una contrapartida de créditos hipotecarios que deberán ser registrados por las instituciones. Los bancos podrán inscribir préstamos que estén vigentes, cuyo monto no supere el 85% del valor del bien en caso de vivienda o el 70% en otros usos o 100% si contara con seguro de crédito. Deberán tener garantía de ser primer hipoteca y de que el titular tiene "pleno dominio", además de contar con "condiciones de tasación" y seguros contra daños.

Los emisores podrán lanzar notas por hasta el 95% del monto remanente de los créditos hipotecarios registrados. De esa manera se "protege" a los tenedores de las notas ante el incumplimiento de pagos o del prepago de créditos. Si el monto de las notas supera el 95% de los créditos registrados el emisor tendrá que restablecer el margen a través de depósito en efectivo o de títulos públicos en el Banco Central, la compra de notas a su precio de mercado o el otorgamiento de nuevos créditos hipotecarios aptos para integrar el registro. Una cuarta opción es que amortice total o parcialmente las notas por licitación.

Para la definición de las notas de crédito, se estudió los casos en EE.UU., Europa y Chile. Atendiendo a las condiciones locales, se prefirió que los propios bancos sean los que emitan por lo que los créditos y notas integrarán el balance. La otra opción era sacarlos del balance y que se gestionara a través de un fideicomiso separado. También se optó porque los inversores tengan "derechos especiales" sobre la totalidad de la cartera hipotecaria.

La Agencia Nacional de Vivienda será la encargada de la instrumentación de las políticas del Ministerio de Vivienda y además administrará la cartera más morosa del Banco Hipotecario (BHU). Se estima que serán unos U$S 600 millones los activos que le traspasará el BHU. Además, la agencia recibirá del banco a 327 funcionarios que seguirán manteniendo la condición de bancarios.