NEGOCIOS

Llegan cadenas internacionales y lavado de cara a galerías: la apuesta para que el Centro salga a flote

Fue quizás la zona más golpeada en Montevideo. Ahora llegan cadenas extranjeras y el valor de los inmuebles repunta desde julio. Además, la Intendencia de Montevideo planea transformar las galerías.

Local comercial en reforma sobre la Avenida 18 de Julio. Foto: Estefanía Leal
Local comercial en reforma sobre la Avenida 18 de Julio. Foto: Estefanía Leal

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Hay sensaciones que son patrimonio exclusivo de 18 de Julio. Que le permiten a uno asegurar, aun con los ojos cerrados, que camina por una vereda de la principal avenida de Montevideo. El golpe frío del aire acondicionado de las tiendas grandes, el olor a caramelo quemado de la garrapiñada, el de la combustión negra de los ómnibus y el del humo de cigarro, la ráfaga de aroma a shampoo y flores que sale de las cuatro o cinco peluquerías por cuadra que nunca están vacías, que hacen pensar que al uruguayo le gusta mucho cuidarse el pelo.

—Yo me corto con él —le dice un hombre rubio de unos 30 años de traje y maletín a un peluquero joven mientras señala al más veterano, dueño del local. Estamos en una pecera en el medio de la galería Central. Nilson, el dueño, vio cerrar varios locales a su alrededor. En plena pandemia hacía, como mucho, seis cortes por día. Ahora son 20. Eso sí, tuvo que reducir el personal y ahora está solo con el peluquero joven.

Como tantos otros comerciantes de productos y servicios, Nilson esperaba que este año todo se reactivara, estar un poco más cerca de los números prepandemia. No fue así. Por eso, no ve el 2022 con grandes ilusiones. “No por la pandemia, sino por la economía en general”, dice mientras caen pelos dorados al piso y el cliente lo mira a través del espejo.

—Las peluquerías no cierran —agrega Nilson—. Y si cierran, abren otras.

A pocas cuadras está la Galería del Entrevero. Desde la entrada San José hasta la mitad no hay nada más que una luz blanca, tenue, que apenas ilumina los locales empapelados con diarios de 2003. Ahí, justo en la mitad entre San José y 18 de Julio, unas bombitas de luz de colores y una puerta entreabierta son una señal de vida.

—Por algo tocaste mi puerta. Algo te hizo llegar hasta acá.

Una tarotista —pongámosle Laura; no quiere dar su nombre real porque no le gusta hacer “publicidad”— es de los poquísimos locales abiertos de esta galería. No lo atribuye a la pandemia: “Hace unos años hubo un incendio grande. Por ese accidente cerraron varios locales que no se pudieron recuperar. Algunos propietarios decoraron los suyos y son los que todavía funcionan”, dice. Esos están más del lado de 18 de Julio, pero se cuentan con los dedos de una mano.

Un peatón observa una vidriera en 18 de Julio. Foto: Estefanía Leal
Un peatón observa una vidriera en 18 de Julio. Foto: Estefanía Leal

Los últimos datos de Grupo Centro, que son del año pasado, indican que un 15% de locales del barrio cerraron a raíz de la pandemia. No obstante, hubo reaperturas y negocios nuevos por lo que estamos lejos de esa cifra ahora, aseguran desde la organización.

—Yo sé que una golondrina no hace primavera. No soy ajena al dolor ajeno, veo los informativos. Pero a mí no me afectó. No en lo económico, al menos. La psiquis es otra cosa.

Laura tiene 56 años y desde hace 36 vive del tarot, la “biodescodificación” y la “metafísica”. Nunca cerró, ni en los peores meses. Los “curiosos” que se sientan frente a ella y eligen un mazo de cartas están obligados a grabar la lectura con el celular: “Después vienen y te dicen ‘Laura, vos me dijiste que yo iba a tener cinco hijos y no los tuve’. Y no, yo nunca dije eso. Por ponerte un ejemplo”. Ahora se asegura de que el cliente registre cada palabra que dice sobre su pasado, presente y futuro.

En esta isla de luces, paredes verdosas, figuras esotéricas, cartas, adivinanzas y fe, el negocio de Laura se mantuvo a flote mientras locales de ropa, almacenes y supermercados del barrio fueron cerrando uno a uno.

—¿Por qué creo que no me afectó? Porque la gente es curiosa. Y creo que, al estar encerrados en sus casas, se volcaron mucho a la metafísica.

Laura me da su tarjeta y salgo. Están llegando clientes.

"18 de Julio se salva sola".

En Julio Herrera y Obes y 18 hay cuatro locales comerciales en alquiler, uno pegado al otro, que van desde la esquina hasta la mitad de la cuadra. Enfrente, otro local vacío exhibe una hoja amarillenta en el vidrio, con un mensaje escrito a mano: “Nos estamos cuidando, volveremos pronto”. No han vuelto. Adentro lo único que hay es un cartel, también teñido de amarillo, que anuncia descuentos: “liquidación final: 50%”.

A lo largo de las calles San José y Colonia esta escena se repite, y aumenta en Colonia a medida que se llega a Cordón.

Ahora, ¿cuál es la situación de estos inmuebles? ¿Están abandonados o en proceso de arrendamiento?

Nicolás Santerini, presidente de la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles, comenta que al rubro inmobiliario en el Centro —ciñéndonos a locales comerciales— no le fue bien ni en 2020 ni en 2021. “Hubo mucha entrega de locales con deuda y mucha renegociación, también durante todo este año”, dice. Pero no todas son malas noticias. “Paradójicamente, lo que benefició al propietario fue un aumento de demanda de locales que son padrones únicos grandes. Por el valor del terreno, aumentaron los precios”, manifiesta. Muchos de estos locales específicos están vendidos y a la espera de aprobación de proyectos.

Pero, por otro lado, el local chico fue el más perjudicado, sobre todo en las calles laterales. “18 de Julio se salva sola”, dice Santerini. Por poner un ejemplo: los locales chicos sobre las calles Colonia o San José, en la zona de Andes y Convención, pasaron de valer 20.000 o 22.000 pesos por mes —antes de la pandemia— a 16.000 o 17.000 pesos por mes, indica.

En algunos casos, se encuentran locales por 14.000 pesos que antes estaban a 18.000. “Las (calles) laterales sufrieron más y costó bastante reponer. Hoy cuesta reponer sobre 18 de Julio incluso; estamos hablando de un valor de un 20% menos de alquiler”, expresa Santerini.

Local comercial cerrado. Foto: Estefanía Leal
Local comercial cerrado. Foto: Estefanía Leal

Armando Litvan, presidente de Grupo Centro, coincide con que las calles laterales a la avenida principal quedan un poco rezagadas. “Cuando las avenidas centrales se revitalizan, los locales que están en calles cercanas se revitalizan un poco más tarde”, dice. “Nosotros estamos enfocados en que el corazón de la ciudad lata con mucha fuerza y derrame toda su influencia en la zona aledaña”, expresa Litvan, quien nota una “clara reactivación” en el Centro. Aunque no haya datos actualizados sobre la desocupación de locales, Litvan asegura que “son muchísimos menos que en la peor fecha de la pandemia”.

Una de las causas, quizá, puede ser el valor de la renta. “Los precios publicados en portales en internet no reflejan los precios que finalmente se concretan”, asegura Santerini. “Esto es porque hay muchísima más negociación” en este tiempo de pandemia. “Antes, al negociar un local, tenía más ventaja el propietario. Ahora es netamente inverso: los inquilinos —que de por sí no son muchos los que se arriesgan— tienen bastantes consideraciones. Y el propietario está más afín a escucharlas, porque la otra alternativa es tener el local vacío durante meses”.

Las negociaciones son, por ejemplo, bajar el precio del alquiler y pagar una cuota aún menor durante los primeros seis meses, tener un mes gratis y otros beneficios del estilo.

Por otro lado, en estos casi dos años aumentó la incobrabilidad de estos inmuebles. “Antes prácticamente no teníamos (incobrabilidad); los locales con atraso se refinanciaban y se salía”, dice el administrador inmobiliario. “Pero el año pasado y este hemos refinanciado deudas que estamos considerando con el propietario que tienen miras de incobrabilidad. Esto, en esta magnitud, era impensado antes de la pandemia. Al final, siempre se recuperaba a largo plazo”, agrega.

Frente a este escenario hay dos alternativas que los propietarios consideran, dice Santerini: naturalmente, ir a juicio es una; la otra es dejar al inquilino en el local con la expectativa de que su negocio vuelva a ser rentable. “A veces, el propietario prefiere mantenerlo aun generando deuda, porque al desalojarlo lo dejás completamente sin ingresos. Así es imposible que mañana repunte”, expresa. Y cuenta que administra locales en los que los inquilinos tienen un nivel de deuda de “300.000, 400.000 pesos”, pero “no se ha hecho trámite judicial porque el negocio sigue funcionando y se espera que se recupere”, además de que el valor que paga actualmente el inquilino “es bueno”. Concretamente, hace referencia a negocios que tienen “40 años en el mercado”, lo que hace más probable la recuperación y posterior financiación de la deuda.

Aun así, los montevideanos han visto cerrar negocios con más de 40 años en el mercado, en particular algunos típicos bares de 18 y sus laterales. Tal es el caso del icónico bar San Rafael, que cerró a principios de 2020 y es conocido por haber sido un bar de referencia del escritor Mario Benedetti. Ahora, en el local ubicado sobre la esquina de San José y Zelmar Michelini, se monta una obra. Según informó El País en su edición de ayer, Kentucky —la afamada pizzería argentina— desembarcará en Uruguay en diciembre con tres locales en el Centro. Los lugares donde se instalarán no han sido revelados todavía “por temas contractuales”. Ante la pregunta de qué viene después del San Rafael, un trabajador que sale a fumar a la puerta del extinto bar esboza un “¿Kentucky?”. Y pregunta: “¿Cómo es que se pronuncia?”. Luego confirma que “sí, es ese, Kentucky, el negocio argentino”.

Mario Benedetti en el bar San Rafael. Foto: Archivo El País.
Mario Benedetti en el bar San Rafael. Foto: Archivo El País.

La "extranjerización" del Centro.

El presidente de Grupo Centro destaca esa tendencia que considera “curiosa”: emprendimientos de extranjeros queriendo instalarse en Montevideo, particularmente en el Centro. Habla de locales como Starbucks o Burger King, que buscan ampliarse, y negocios argentinos como Kentucky y Mostaza. Estas empresas, por su naturaleza, buscan locales grandes, de 1.500 metros cuadrados, dice Litvan, que por ahora no hay disponibles en el Centro. Pero no duda de que esta es una “clara señal de reactivación”.

Litvan agrega que la zona se ha visto “enriquecida con la construcción de muchos edificios, algunos muy importantes”, y asegura que esto va a “traer público nuevo a esta zona y hará que cambie la dinámica del Centro”. En tanto, los fines de semana se lleva a cabo Paseo Centro, una iniciativa de la organización junto a la Intendencia de Montevideo (IMM), que busca ampliar el abanico de lo comercial hacia lo cultural, con eventos peatonales sobre 18 de Julio y visitas guiadas en museos y obras arquitectónicas de valor patrimonial.

Desde la organización están esperando que esas construcciones de vivienda se materialicen para “volver a plantear la proyección que vamos a tener para el Centro”, dice Litvan

En ese sentido, Carlos Varela, director de Promoción Económica de la IMM, comenta que la economía del Centro sufrió un “impacto importante” sobre todo debido a que los comercios no vivían tanto del público local, del vecino del barrio, sino que estaban “muy asociados a la movilidad de la gente, al ingreso a trabajar, a actividades médicas y culturales, al turismo”. Como ejemplo pone a Ciudad Vieja: “En esas 100 manzanas viven 11.000 personas, y los comerciantes estaban acostumbrados a que al barrio entraran a trabajar 30.000”, sostiene.

En otras palabras, a la zona céntrica le falta gente que se instale allí. Por eso, la esperanza está en los nuevos edificios.

Si vamos a los datos duros, según cifras de la IMM recogidas en el portal InmueblesData de El País, en junio de este año se concedieron 44 permisos de obra nueva con destino de vivienda en todo Montevideo. Esto significa un aumento de un 175% en los últimos tres años.

Si nos concentramos en las ventas de inmuebles en el Centro, InmueblesData recoge que en octubre de este año el precio promedio de venta de apartamentos fue de 155.056 dólares, mientras que el de casas fue de 255.353 dólares. Esto representa una caída del valor de los apartamentos de 0,7% respecto a octubre del año pasado, y una baja de 2,97% en casas. Sin embargo, en el valor de ambos inmuebles se observa un repunte desde julio de este año hasta ahora.

Dejando de lado los datos duros, una recorrida breve por 18 de Julio alcanza para corroborar el crecimiento: las nuevas construcciones, las reformas de locales, los arreglos de fachadas, y el movimiento: los ómnibus llenos en hora pico, el tumulto de peatones en las esquinas a las seis de la tarde. Luis León, o “Luis de Convención”, como se autodenomina él, es un florista que lleva 36 años en esa esquina. Como la tarotista, Luis no sintió la pandemia. De hecho, dice que ahora la gente le compra más flores que antes.

Así, el Centro de Montevideo se divide entre los ganadores y los perdedores que dejó la pandemia. Naturalmente, las agencias de viaje abandonaron sus locales. Muchos emprendimientos gastronómicos chicos también. Lo mismo algunas almacenes y supermercados, según cuenta Santerini. Pero, al parecer, los uruguayos nunca abandonaron la superstición, el pelo bien cuidado y las flores.

proyectos

El plan para transformar las galerías del Centro

Crónico. Así definen el problema de las galerías del Centro las personas consultadas para este informe. Si bien muchos locales comerciales fueron entregados por quiebra durante la pandemia, el vaciamiento viene desde hace mucho antes. “Cambió el modelo de negocios. Ahora los shoppings tomaron ese lugar”, asegura el presidente de Grupo Centro, Armado Litvan, quien tiene grandes planes para las galerías en coordinación con la Intendencia de Montevideo (IMM). Su idea es hacer “galerías temáticas”: “una galería de arte, por ejemplo, u otro tipo de actividad que convoque a un grupo afín a determinado tema”, propone.

En tanto, la IMM hizo un relevamiento sobre la ocupación de las galerías y los datos primarios arrojan que “la excepción” es una galería ocupada en un 70%, explica el director de Promoción Económica de la comuna, Carlos Varela. El promedio de ocupación de los locales, algunos más y algunos menos, es de un 60%. Varela plantea que de un tiempo a esta parte, con la irrupción de los shoppings, se ha modificado el uso de los locales y eso contribuye a que parezcan más abandonadas de lo que están. Ya no hay tantas tiendas; en cambio, hay estudios jurídicos y otro tipo de locales que prestan servicios como las barberías. Varela reconoce que el suelo vacante en el área central es un problema.

Los locales vacíos están “generalmente asociados a problemas jurídicos”, dice. “Hay temas de embargo, juicios laborales, sucesiones inconclusas y deudas con la copropiedad” -no hay que olvidar que los locales están ubicados en el marco de una propiedad horizontal-, por lo que también hay deudas de gastos comunes y con la IMM. La propuesta de la comuna es hacerse de esos locales “sin comprar la deuda”: “Es decir: que la copropiedad renuncie a perseguir el derecho de deudas pasadas y, de esa forma, nosotros poder ejecutar contra nuestra deuda, no comprar la deuda pasada y asumir los gastos a futuro como dueños de la propiedad”, explica Varela.

La IMM está a la espera de la respuesta de las copropiedades. El abanico de proyectos es grande: hacer galerías temáticas, así como incubar microemprendimientos en esos locales vacíos y así generar empleo.

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