UNA CIUDAD DENTRO DE UNA CIUDAD

El auge de los barrios privados llega a todo el país: cómo es el megaproyecto de El Milagro en Salto

En Uruguay hay 78 barrios privados. La mayoría está sobre la costa, pero en el Norte nace un proyecto con hoteles y 2.500 viviendas. El intendente Lima lo apoya pese al rechazo de parte del FA.

Barrio privado. Foto: Fernando Ponzetto
Barrio privado. Foto: Fernando Ponzetto

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Un megaproyecto residencial podría cambiar la ciudad de Salto tal como la conocemos. En 10 años, el tranquilo remanso termal de la clase media uruguaya podría transformarse en un destino turístico de la más alta gama, con viviendas de revista y extranjeros de países más lejanos que Brasil y Argentina. Todo esto si sucede El Milagro.

El ambicioso proyecto, encabezado por el mismo grupo que llevó adelante La Tahona, propone un clúster turístico y habitacional con hoteles 5 estrellas, canchas de polo y golf, restaurantes y casas de té, turismo de salud, centros termales y unas 2.500 viviendas —la misma cantidad que suman todos los barrios privados de Canelones juntos.

El proyecto obedece a una tendencia que se consolida: cada vez hay más barrios privados en Uruguay. Algunos son casas detrás de un vallado, otros son pequeñas ciudades dentro de la ciudad, otros son “countries” o clubes de campo. Lo que todos tienen en común es la prohibición de la libre circulación a personas ajenas al lugar; la garantía de seguridad en épocas de miedo y paranoia.

Un estudio llevado a cabo en 2019 por el economista Juan Pedro Ravela y el politólogo Marcelo Pérez Sánchez —que mantiene actualidad— confirma esta tendencia que se instaló en la década de 1990 y revela que en Uruguay hay 78 barrios privados, instalados en ocho de los 19 departamentos. Casi la mitad se encuentra en Maldonado, donde el uso de las viviendas es de tipo temporal más que residencial. Y un tercio del total se ubica en Canelones y San José, bordeando Montevideo, donde este tipo de emprendimientos está prohibido por la normativa municipal.

Pero, hecha la ley, hecha la trampa. Hay al menos cinco “barrios jardín” o “barrios semiprivados” al noreste de la capital, que comparten las mismas características con una zona residencial cerrada -cámaras y puestos de seguridad-, pero sin un vallado que impida el acceso al ciudadano común. Esto es, cualquiera puede entrar al sitio (aunque estará muy vigiliado, es cierto).

Otra de las señales de crecimiento de este tipo de proyectos se dio a partir de la aprobación del Plan Parcial de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible Camino de los Horneros, en el departamento de Canelones. La aprobación de este instrumento, que define la capacidad de albergar emprendimientos no rurales y delimita el terreno sobre el cual se los puede construir, fue una suerte de reconocimiento a la existencia de los barrios privados en Canelones.

Al momento de aprobarse el plan, en 2017, ya eran ocho, algunos instalados hasta 15 años antes. En estos tres años del plan, Canelones analizó y aprobó 10 propuestas más.

“El trabajo fue reconocer que en un sector de un territorio del departamento, esta forma de habitar existía. La normamos en el marco de la ley de ordenamiento, y por esa vía, logramos definir un sector de territorio donde este tipo de desarrollo se pueda dar”, expone Sergio Ashfield, coordinador del Gabinete Territorial de la comuna canaria.

De los 10 proyectos aprobados, nueve son residenciales y uno es mixto. Este último es el emprendimiento Car One, “que sale un poco de lo tradicional”, dice Ashfield, dado que se presenta como un área de servicios con una automotora instalada y una estación de servicio en proceso, pero que a su vez contiene una etapa de construcción de viviendas “que seguramente sea posterior”, dice.

El camino a la aprobación de un plan que regule estos emprendimientos tiene varias etapas que se contemplan en la ley de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible, aprobada en 2008. Primero debe haber una puesta de manifiesto desde la intendencia; luego, una audiencia pública, el aval de los ministerios de Vivienda y Ambiente y finamente la aprobación de la Junta Departamental.

Este es el camino conocido por Canelones, el mismo que ahora empieza a transitar Salto.

el público

Pensado para uruguayos con alto poder adquisitivo

¿Quiénes van a vivir en este lugar cerrado a 500 kilómetros de la capital? El intendente de Salto, Andrés Lima, piensa que el público objetivo de El Milagro son uruguayos con alto poder adquisitivo. “No por ser tres millones no tenemos compatriotas con capacidad económica para ser parte de esta propuesta”, dice. “Yo recorro el Este, de Montevideo a Rocha, y son 300 kilómetros de buenas construcciones”. Ese público que busca la tranquilidad de una ciudad chica pero con servicios de una capital es el que quiere atraer la intendencia a través de esta inversión. “Maldonado ha tenido un crecimiento grande en los últimos años, producto de uruguayos que han ido a vivir allí. Estamos pensando algo similar, para que los uruguayos del sur se vengan a vivir a Salto.

Para plantear ese objetivo tenemos que proponer algo atractivo, algo que impulse al que está en el sur a correrse 500 kilómetros para instalarse acá”, agrega. Ese “algo atractivo” va desde un complejo termal y canchas de polo hasta centros educativos de posgrados y doctorados, todo en un mismo terreno. En cuanto al turismo, Lima aspira a captar turistas de lugares más remotos que Argentina y Brasil. “Vendrán turistas de todas partes del mundo. Que vayan a Punta del Este, sí, pero que también vengan a Salto”, dice. Para él, El Milagro hará de Salto una ciudad conocida. Piensa que la ubicación del clúster, a dos kilómetros del centro, hará que “el turista se arrime hasta por curiosidad”.

Los primeros detractores.

Los servicios que se proponen en El Milagro se desarrollarán en un área de 570 hectáreas, según consta en una carta de intención de los inversores enviada al intendente Andrés Lima en mayo de 2019.

Esas 570 hectáreas equivalen al 20% de la urbanidad total de Salto. El predio está al sur de la ciudad, “del otro lado” de la ruta 3, que oficia de límite entre lo urbano y lo rural. Ese suelo sobre el que se pretende edificar El Milagro está categorizado como rural. En otras palabras, por ahora es todo campo. Por eso, mucho antes de poner el primer ladrillo sobre el predio, debe cambiar de categoría: pasar de “rural” a “suburbano”, o rural con el atributo de “potencialmente transformable a suburbano”.

Este cambio de categoría requiere una revisión parcial del Plan Local de Ordenamiento Territorial y Desarrollo Sostenible para la Ciudad de Salto y su microregión, que fue aprobado por unanimidad en la Junta Departamental en 2017.

El primer paso para modificar ese plan es la puesta de manifiesto por parte de la intendencia de un “Documento de Avance” y otro “Ambiental Estratégico” con los lineamientos de las modificaciones. Este paso ya fue dado por la comuna, en una fecha que los críticos del proyecto consideran “inoportuna”.

Por ley, esa puesta de manifiesto debe hacerse en un período “no menor a los treinta días a efectos de la consulta y recepción de las observaciones” por parte de los distintos actores de la sociedad. En este caso, los 30 días comprendieron Año Nuevo y casi todo el mes de enero, “en contexto de pandemia y de fin de año”, señala la Sociedad de Arquitectos del Uruguay (SAU), que a través de una carta a Lima solicita “una extensión de al menos dos meses” para seguir estudiando los documentos dados a conocer.

Además de la SAU, otras voces de la academia se pronunciaron en contra de la recategorización del suelo. Un informe elaborado por docentes y egresados de del CenUR Litoral Norte de la Universidad de la República (Udelar), que fue elevado a la intendencia el 28 de enero, concluye que “no se encuentran razones fundadas para continuar el proceso de recategorización del suelo” dado que “no hay un proyecto sólido” que lo justifique, afirman.

Además, se menciona un antecedente de modificación al plan territorial en respuesta a una inversión privada. Se trata del Centro Poblado de Termas de Daymán, que al día de hoy tiene una regulación propia en el área periférica. Esto fue motivado por una posible instalación de un megaproyecto con características similares a El Milagro, pero este proyecto no se concretó. Sin embargo, “los cambios normativos rigen hasta el día de hoy”, señala el informe de la Udelar, “sin haber alcanzado esta zona el potencial de desarrollo previsto por el emprendimiento propuesto”.

En ese sentido, uno de los autores del informe, el arquitecto Osvaldo Sabaño, sostiene que dentro del plan vigente hay propuestas de desarrollo específicas para ciertas zonas de la ciudad “que tienen potencial”. A su vez, plantea que el crecimiento de la ciudad “debería ser por la vía de aumentar la densidad poblacional”, que en Salto es baja, en lugar de transformar un suelo productivo en suelo suburbano.

En otras palabras, usar lo que ya hay. “Crecer hacia dentro y hacia arriba”, dice el arquitecto Sabaño.

La zona naranja comprende el territorio urbano; la amarilla, el suburbano. "El Milagro" se ubicará
La zona naranja comprende el territorio urbano; la amarilla, el suburbano. "El Milagro" se ubicará en la zona roja del mapa.

El estudio de la Udelar advierte que, en función a lo que se pretende modificar, la revisión del Plan Local se transforma en “total” y no “parcial”, “en la medida en que el mismo constituye una unidad donde la afectación de una parte modifica el todo”, dice el documento. Sabaño es categórico: la propuesta de revisión “contradice totalmente el plan local vigente”.

Entre sus directrices, la normativa establece “la contención de los límites urbanos de la ciudad” y “la potenciación del Cordón Hortifrutícola (zona donde se instalaría El Milagro) con la propia ciudad, sea apoyando la permanencia residencial de sus pequeños productores, sea fortaleciendo los centros poblados microrregionales (...), sea por una aspiración a fortalecer las conectividades comarcales”.

Pero, ¿qué tan intocable es el plan?

Los técnicos y políticos que se oponen a modificarlo resaltan el carácter unánime con el que se aprobó. “Lo votaron todos los partidos: el plan, las directrices, los planes locales. Es una particularidad de Salto generar consenso”, dice Sabaño con orgullo.

A su vez, expresa que “si la planificación se tiene que cambiar, que se cambie, pero de forma acordada a nivel social”. En ese sentido, considera que falta información sobre el proyecto.

El 13 de noviembre del año pasado, tras una serie de notas de prensa que confirmaban el desembarco del proyecto, Cenur Litoral Norte solicitó a la comuna un “informe” sobre el proyecto El Milagro. En la carta de respuesta, a la que tuvo acceso El País, la comuna salteña señaló: “Se informa que a la fecha (24 de noviembre) no se encuentra en estudio como proyecto específico el que se hace referencia”.

Un mes después, se puso de manifiesto la intención de revisar el Plan Local.

El rechazo del Frente.

El intendente Lima sabe que parte de la academia y sectores dentro del propio Frente Amplio cuestionan el proyecto, pero se muestra seguro. “Entendemos que hay quienes no están de acuerdo. Esto nos obliga a escuchar los argumentos en contra, ver los fundamentos y su veracidad”, dice.

Lima entiende que uno de los argumentos fuertes de quienes se oponen es la especulación inmobiliaria.

Cuando un terreno pasa de “rural” a “suburbano”, su valor aumenta hasta 10 veces. Esa es una de las preocupaciones que plantean los técnicos, la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua y la Sociedad de Arquitectos. “Nos preocupa que no se haga la inversión y el negocio sea la venta del terreno”, dice Sabaño.

Sobre esto, Lima plantea: “Si algunos argumentos son ciertos, vamos a buscar elementos que den seguridad a todos de que no vaya a pasar que el inversor realice una actividad especulativa”.

Y pone un ejemplo: condicionar el tiempo de la inversión y que “durante tal tiempo” se revise la inversión. “Que en los primeros dos años se lleve a cabo el 10%. Y, si no pasa, que vuelva a la intendencia”, afirma.

Lima se preparó para esto. Recorrió los barrios privados de Canelones de la mano del intendente canario Yamandú Orsi. Le habló de El Milagro al presidente Luis Lacalle Pou y tuvo su aval.

“Es importante saber que se cuenta con el apoyo del gobierno nacional”, dice. “Entendemos que es una cuestión de Estado, no de gobierno. En 2025 culmina esta intendencia y el proyecto se va a extender durante bastante tiempo más”. Por eso, le interesa que la junta vote la modificación del Plan Local por unanimidad.

La misma tranquilidad que quiere darle a la sociedad sobre lo especulativo, quiere darle al inversor sobre lo político.

“Si es necesario, nos tomaremos dos meses más para que haya consenso entre los tres partidos de la junta”, dice Lima. “Si los tres partidos le damos al inversor esa seguridad de, que quien sea que continúe en la intendencia en 2025 continuará con esta propuesta, será beneficioso para todas las partes”.

Desde el Partido Nacional hay entusiasmo por la inversión. El edil Facundo Marziotte comenta que su bancada apoya el proyecto “por la inversión tan necesaria y por la mano de obra que generará”. A su juicio, existe un “prejuicio banal” que hace que algunos “no se interioricen o profundicen en el tema”. Para él, la posición ideológica en contra de los barrios privados es “una etiqueta rápida”: eso “hace que nos amputemos de una decisión que puede ser importante para el departamento”, dice el edil.

Por lo pronto, el partido al que tiene que convencer Lima es al suyo, al propio Frente Amplio.

Gabriel Scabino, edil del Frente Amplio por la lista 738, se pregunta por qué no se incluyó la propuesta en el programa de gobierno. “El programa se hace con los militantes, se convoca a organizaciones, se discute y se lo presenta a la ciudadanía. Hubo instancias de discusión donde ningún integrante de la intendencia hizo referencia a este proyecto”, asegura.

En ese mismo programa único, con el que los dos candidatos del Frente Amplio se presentaron a las elecciones, se hace referencia a los barrios privados: “Se fomentarán todas las formas de integración y heterogeneidad social, restringiendo las modalidades excluyentes como barrios privados y cerrados, y otras formas de inversión especulativa en lugares de especial valor inmobiliario”, dice un apartado del capítulo referido a Vivienda.

“Con ese programa de gobierno fuimos a pedirle el voto a la ciudadanía”, señala Scabino. Y esta contradicción, dice, es lo que hace que algunos sectores del Frente estén en contra del proyecto en su totalidad.

Andrés Lima saliendo de la Torre Ejecutiva. Foto: Francisco Flores.
Andrés Lima saliendo de la Torre Ejecutiva. Foto: Francisco Flores.

Una cuestión ideológica.

La discusión de si el Frente debe promover estas inversiones o no divide aguas desde hace ya tiempo. En marzo de 2019, tras una reunión con la Unión de Exportadores, la hoy intendenta Carolina Cosse manifestó en plena campaña electoral: “Yo creo que en Uruguay se ha dado un proceso de poner el tema social en la mesa, lo cual me parece muy bien porque la verdad uno no vive, salvo algunos pocos que viven en barrios privados, flanqueados, encerrados en un ámbito diferente, los demás vivimos en sociedad”.

Esto motivó una respuesta casi inmediata de Orsi: “La realidad que me toca a mí es que mucha gente de estos barrios se integra”, dijo en diálogo con El Observador luego de las declaraciones de Cosse sobre el polémico asunto.

El intendente Lima cree que hay que derribar “el mito” de que un gobierno de izquierda no puede promover este tipo de inversiones. “¿Cuál es el problema de que el Frente Amplio promueva barrios residenciales?”, pregunta. “Que vengan los empresarios. Yo no le tengo miedo a los barrios residenciales; quiero que se instalen barrios residenciales. Los hay en el mundo entero y en varios departamentos del país”.

“Hay muchos ciudadanos que buscan tranquilidad, seguridad, que no quieren vivir en una ciudad grande, que tienen un estilo de vida mucho más tranquilo. Eso se lo da un barrio residencial”, sostiene Lima. “Y si tienen la posibilidad de hacerlo, si tienen ingresos y la capacidad económica para hacerlo, ¿por qué no lo pueden hacer? En ese sentido hay que pensar con cabeza abierta”, agrega.

El intendente deja claro que está por encima de toda disyuntiva ideológica. Y rápidamente pasa a enumerar todo lo que ganaría el departamento durante la construcción de El Milagro y después.

En la carta de intención, los inversores manifestaron el compromiso de asegurar que las empresas constructoras contraten “por lo menos, el 50% de mano de obra local”. En concreto, según consta en una nota de prensa de la intendencia, se generarán 13.550 nuevos puestos de trabajo en diez años (hoy el desempleo en Salto es de 12,6%, por encima de la media nacional).

A su vez, Lima puntualiza que los servicios proyectados demandarán mano de obra fija. “Esta propuesta tiene eso, va a ocupar mano de obra la construcción de viviendas, pero además, el propio funcionamiento de un barrio residencial genera en sí mismo trabajo”, señala. En Canelones, por ejemplo, Ashfield estima que “en el entorno de 1.000 personas”, en su mayoría de los barrios Aeroparque y Villa Tato, trabajan de manera directa en los ocho emprendimientos residenciales ya instalados en el departamento.

En cuanto al plusvalor que genere la inversión, Lima piensa en dos destinos: erradicar asentamientos y reactivar el puerto abandonado desde hace cuatro décadas, de manera que puedan llegar barcazas, que es lo único que permitiría la altura actual del río.

“Tenemos cierta actividad productiva para hacer puerto de barcazas, pero hay pocos recursos. Salto no tiene y el gobierno nacional tampoco. La inversión privada está en condiciones de aportar los recursos como contrapartida”, dice el intendente.

Cuando habla del puerto se entusiasma. Quiere que las próximas generaciones sepan lo que es tener algo así funcionando. Más que el lujo, las termas, los hoteles y las canchas de polo, el objetivo final pareciera ser ese. En palabras del intendente: “El sueño de un puerto propio”.

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