A estrenar

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Fabián Muro

El año que viene Montevideo tendrá hasta 350.000 metros cuadrados de inmuebles nuevos disponibles para ocupar. La cifra parece grande y está anunciada por la proliferación de edificios en construcción que hay en la capital.

La cuestión es lo que muchos se preguntan: ¿para quién se está construyendo todo eso? Buena parte de la clase media y otros sectores menos pudientes, de hecho, seguirán sin participar de ese boom de la construcción que actualmente se desarrolla en la ciudad. Y que en general, por la zona y por el tipo de inmueble, no parecen de los baratos.

"Este boom es para quienes buscan vivienda o inversiones. Y aunque hay extranjeros, hay muchos uruguayos", dice el agente inmobiliario Julio Villamide, quien ha participado o seguido de cerca operaciones comerciales de apartamentos que van de uno a tres millones de dólares con compradores uruguayos. "Este es otro país ya. Todavía hay muchos que piensan en el mercado uruguayo en términos que no tienen en cuenta este tipo de hechos".

Los uruguayos que compran ese tipo de apartamentos son, según Villamide, familias tradicionales vinculadas a sectores como el agro, la industria de la carne y la forestación.

Andrés Mokobocki es uno de los protagonistas del boom y coincide con Villamide: el comprador muchas veces es uruguayo y compra para vivir. Mokobocki aclara que los espacios que ofrece, muchos en los alrededores del Montevideo Shopping, andan muchas veces en el entorno de los 150.000 dólares. Y se venden como pan caliente. Un repaso a los proyectos del arquitecto y empresario en su sitio web casi siempre da el mismo resultado: "Vendido".

Pero también hay otra realidad de la vivienda que está lejos de esos lujos y esos precios. Con pleno empleo en el sector de la construcción -y con mucha liquidez disponible para invertir, según el diagnóstico de Jorge Polgar, presidente del Banco Hipotecario- el momento podría ser el propicio para empezar a subsanar el déficit habitacional, que según quién se consulte varía entre 45.000 viviendas (según el oficialismo) y 80.000 (según portavoces del cooperativismo) .

El propio gobierno confirmó esta carencia con su decreto de mayo del año pasado, cuando declaró la "emergencia socio-habitacional" y lanzó un plan, el Juntos, que está empantanado.

LA HISTORIA MANDA. Hasta el momento el impulso constructor está en los barrios de la franja costera de Montevideo. "Que en el sector de la construcción haya pleno empleo es algo novedoso", dice Polgar. "Lo que no es novedoso es dónde se está construyendo. Justo donde siempre se hizo: Pocitos, Punta Carretas, Malvín, esos barrios. Fuera de eso, muy poco", agregó el jerarca. "Allí está la demanda", le explicó a El Observador hace un par de semanas, Ariel Cagnoli, el presidente de la Asociación de los Promotores Privados de la Construcción (Appcu).

"La industria está requerida como nunca en el pasado. Todos los sectores de la economía la están demandando", dice a Qué Pasa el presidente de la Cámara de la Construcción, Ignacio Otegui. "De los 60.000 trabajadores que están en la construcción, unos 20.000 no son del sector, tuvieron que ser incorporados por la demanda que hay".

En marzo, El País informó que en lo que va del año, los tres barrios con las superficies de apartamentos más caras eran Punta Carretas, Pocitos, y Malvín. Todos con costos que rondaban los 2.000 dólares por metro cuadrado. Para casas, en el "top 3" más caro es Pocitos Nuevo, Punta Carretas y Carrasco. Más allá de casos puntuales, lo cierto es que también para las clases media y media alta, habría un déficit habitacional. "Así es. Hay una demanda ahí, y este boom que se da en los barrios de la costa, lo satisface", dice el tesorero de la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda (Fucvam), Sebastián Oliveira.

Como se trata de un sector que puede acceder al crédito hipotecario, o recibe ayuda de sus familias, esa superficie será seguramente vendida y ocupada. Lo que pasará con aquellos que no son lo suficientemente pobres para entrar en algún programa de asistencia del Ministerio de Vivienda u otros organismos estatales, pero tampoco pueden financiarse un apartamento de 90.000 dólares en Pocitos, dependería de si se aprueba el proyecto de ley que la ministra Graciela Muslera quiso apurar con su visita a Diputados esta semana.

Los estímulos fiscales que allí se establecen harán -se espera- atractivas las inversiones fuera de esa zona privilegiada. Un impulso así se encontrará con dos obstáculos importantes: además de la falta de mano de obra, está el escaso crédito para vivienda. En una entrevista para el suplemento Economía y Mercado, el ex director del Banco Central, Juan Carlos Protasi, había considerado el crédito hipotecario en el país como "insignificante".

Con desocupación cero en el sector de la construcción se sigue pensando en transferencias de trabajadores de otros sectores. Pero, como han dicho directivos de gremiales como la Apccu y la Cámara de la Construcción, no es nada menor la calificación que se necesita. Y capacitar a trabajadores requiere tiempo, como le dijo a Qué Pasa la directora de la Escuela Superior de la Construcción de UTU, Beatriz Muiño, justamente tiempo que no hay, porque hay que construir.

Polgar espera que la campaña de ahorro del Banco Hipotecario contribuya a canalizar el dinero hacia quien pretende tener un techo a nombre propio. Con todo, reconoce que el mercado uruguayo tiene que superar dos "patologías" que arrastra hace décadas: "Una es que todo tiene que ser a corto plazo. Y la otra es que casi siempre es en dólares".

La ciudad nueva. Obstáculos y todo, el boom de la construcción hace crecer y modifica la capital, aun con sus disparidades. "Como administradores de la ciudad, preferiríamos un crecimiento más equilibrado", dice Eleonora Bianchi, directora de Acondicionamiento Urbano de la Intendencia de Montevideo. La continua concentración de edificaciones en los barrios que van, para la directora, de Parque Rodó a Malvín redundará en dificultades en la prestación de servicios. "Este boom recarga a una zona de la ciudad con mayor cantidad de población", dice Bianchi. "Eso es más tránsito y más desechos, por ejemplo. Y que haya cada vez más gente en una parte de la ciudad no contribuye a la integración social".

El experto y docente universitario -forma operadores inmobiliarios desde 1998 en UTU-Prado- Raúl Calandria se pregunta si es razonable seguir construyendo para compradores con tanto poder adquisitivo. "¿Tenemos tanta gente que pueda pagar tantos servicios?".

Sean pocos o no, a ese segmento no le preocupa si los gastos comunes o la cuota hipotecaria aumenta. A los demás sí. Y según Calandria, habrá que seguir preocupándose, porque el boom empuja los precios de todo hacia arriba. "Hay una tendencia alcista generada por las esperanzas y las expectativas sobre nuestro futuro bienestar económico, que nos hace creer que nuestros ingresos van a aumentar en la misma proporción". De esa ilusión también se alimenta el boom de la construcción.

metros cuadrados construidos habrá en Montevideo el próximo año, según operadores privados.

dólares es el precio promedio de un metro cuadrado de un apartamento en los barrios más caros.

de la fuerza laboral de la construcción no es del sector y tiene que ser capacitada.

Con un Plan Juntos que no arroja los resultados que esperan quienes más lo necesitan, el Poder Ejecutivo fue el lunes a apurar a la bancada de diputados oficialista para que se apruebe el proyecto de ley que estimulará -mediante exoneraciones fiscales principalmente- la construcción de viviendas de interés social. Así, el Estado intenta captar algo del actual boom de la construcción para reducir el déficit de viviendas. Para este año, según informó el martes El País, habría varios proyectos a ejecutarse por parte del Estado, todos ellos con cifras que están muy lejos de esas decenas de miles de viviendas que se necesitan: mil préstamos para cooperativas, 399 unidades nuevas y 350 usadas compradas por el propio ministerio, un cupo de 240 autoconstrucciones en varios departamentos del interior y 200 en Montevideo, refacción de 800 unidades, construcción de 432 unidades en terrenos públicos y 495 intervenciones en todo el país. En total: 4.388. Algo así como la décima parte del déficit que el oficialismo reconoce. "Durante los últimos 20 años, el Estado ha aportado entre 15.000 y 18.000 viviendas por quinquenio", afirma el tesorero de Fucvam Sebastián Oliveira.