La deuda reajustable en UR

Esteban Vicente | Colonia
@|La deuda que los promitentes compradores de viviendas financiadas por el Banco Hipotecario del Uruguay han enfrentado un reajuste que evidentemente no era lo que esperaban cuando la contrataron.

Tal es así, que el Gobierno está pergeñando una ley que contemple estas situaciones que se han ido generando a lo largo de los años.

Cuando se crearon los créditos hipotecarios de largo plazo en pesos reajustables con el indice medio de salarios (UR) no se previeron las diferencias que se producirían entre las cotizaciones del dólar contra el peso, y los ajustes salariales derivados de devaluaciones abruptas.

Otro factor que influyó fueron las diferentes políticas salariales llevadas a cabo por las autoridades de los gobiernos de turno, que en algunos casos los ajustaban por encima de la inflación, pero que a su vez aumentaban la carga impositiva (IRPF/IASS), impuestos y tasas sobre la propiedad y gastos comunes, que erosionaban la capacidad de pago de los deudores.

Así se tenían ajustes basados en salarios nominales altos, pero con líquidos condicionados por los descuentos y cargas ya mencionadas, que provocó que se crearan los “colgamentos” o sea refinanciaciones compulsivas a tasas de interés elevadas. Éste ha sido otro factor muy gravoso y que ha hecho que las deudas aparezcan como interminables, ya que se están pagando intereses con una cuota de amortización de capital muy baja.

Existen innumerables casos que podrían describir las diversas formas en que esta financiación ha generado situaciones injustas para lo que se suponía era un mecanismo que solucionaba parte del problema social de la vivienda.

A continuación proporcionaremos algunas cifras que entendemos pueden dar una cabal idea de la distorsión generada:

Mayo 2003 UR 232,06 Cotiz.dólar $27.= Ingreso nominal $35.000; Líq.$28.000 Cuota $7.000.

Mayo 2013 UR 650,66 Cotiz.dólar $20.3.

Mayo 2023 UR1.586,04 Cotiz.dólar $39. Ingreso nominal $169.800; Líq.$118.000 Cuota $34.000.

Estos números demuestran que el dólar aumentó 44% en 20 años , mientras que la UR lo hizo 683%.

El ingreso aumentó por debajo de lo ocurrido con la UR. En 2003 se vivía bajo los efectos de la crisis Argentina de 2001/02, con una gran devaluación, que luego se revirtió como se ve en la cotización del dólar a mayo de 2013. En términos de repago de la deuda, en 2003 se amortizaban 30 UR’s que representaban el 25% de los ingresos del deudor, mientras que ahora lo hace por 21 UR’s que son el 28,8% de los mismos. En términos de dólares eran 260 y ahora son 870.

Es tal la magnitud de la deuda en comparación con el valor de la propiedad que se estarían generando casos de privilegio abusivo del acreedor con injerencia directa del Estado.

Se estarían analizando soluciones globales, basadas en los años de vigencia de las deudas, las que a nuestro entender seguirían arrojando otras injusticias. Parecería una mejor decisión, hacer un cálculo de un préstamo amortizable en dólares a 25 o 30 años a una tasa de interés del 4% anual y compararlo en cada caso contra los pagos realizados a la cotización vigente cada mes y definir un resultado.

Si el mismo arroja una deuda pendiente, refinanciarla con nueva documentación y condiciones de mercado actuales.