Vasta red de retención para el cobro IRPF en alquileres

El nuevo régimen impositivo supone que inmobiliarias y administradoras junto a otros actores se conviertan en agentes de retención del pago del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) a los alquileres.

Los propietarios deberán realizar anticipos por la renta de los arrendamientos y podrán aplicar deducciones sobre el pago del impuesto. El régimen prevé exoneraciones a las personas que obtengan una renta baja por su arrendamiento.

Los rendimientos de capital inmobiliario implican la obtención de una renta a partir de la tenencia de un bien material, sin que exista una transmisión patrimonial de los mismos, diferenciándose de los incrementos patrimoniales.

El código civil define al "arrendamiento de cosas" como la situación en la que "una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por tiempo determinado y precio cierto", no la propiedad. Es por eso que se considera a la renta por arrendamiento de un inmueble como un rendimiento de capital.

Si el inmueble por el que se obtiene la renta está situado en el país, entonces la renta se considera de fuente uruguaya.

Si esta renta es obtenida por un residente uruguayo estará gravada por el IRPF. Por lo tanto, para conocer la gravabilidad de la renta debemos analizar si la persona física cumple con las condiciones de residencia establecidas en la norma. Ésta establece que una persona física es residente si permanece más de 183 días durante el año civil en territorio uruguayo, o si radica en nuestro territorio el núcleo principal o la base de sus actividades o de sus intereses económicos o vitales (cónyuge e hijos menores de edad).

A modo de conclusión, la renta por el arrendamiento de un inmueble situado en Uruguay que se hubiera devengado después del 1º de julio se hallará gravada por el IRPF si quien la obtiene es una persona física residente.

El impuesto se calcula aplicando la tasa del 12% a los ingresos de arrendamientos devengados en el período de liquidación deducidos los incobrables y las siguientes deducciones admitidas: comisión de la administradora de propiedades; honorarios profesionales e IVA asociados al contrato de arrendamiento; contribución Inmobiliaria e Impuesto a Enseñanza Primaria pagados. En el caso de subarrendamientos, se deduce el monto del arrendamiento pagado.

Las deducciones se podrán descontar por todo el período que se liquida siempre que el arrendamiento no sea inferior a un año, aunque el inmueble no haya estado arrendado todo el período. Si el arrendamiento es inferior a un año las deducciones se deberán prorratear.

Corresponde aclarar que el IRPF grava las rentas devengadas, o sea generadas, independientemente que se cobren o no. Para el caso específico de arrendamientos la norma establece que se considerarán incobrables aquellos alquileres que no les hayan pagado y que tengan una antigüedad mayor a tres meses. Por lo tanto, cuando realice la liquidación anual podrá descontar a la renta generada los incobrables fiscales.

En el caso que no intervengan agentes de retención para todas las rentas por arrendamientos, los contribuyentes deberán efectuar anticipos mensuales del 10,5% del total de ingresos devengados en el período. A dicho monto le deducirán las retenciones que le hayan efectuado (por inmuebles arrendados a través de agentes de retención), y al mes siguiente de devengado el ingreso verterán el impuesto a DGI según los vencimientos que fije la Impositiva.

En los casos de arrendamientos no sujetos a retención se deberá hacer una liquidación anual y restarle los anticipos realizados.

EXONERACIóN. En la ley que instauró el sistema impositivo que rige desde julio se atendió situaciones en que el arrendador pueda estar exonerado del pago del IRPF. Eso podrá suceder siempre que se cumplan simultáneamente las siguientes condiciones: que la totalidad de las rentas derivadas de arrendamientos de inmuebles no superen las 40 Bases de Prestación y Contribución (BPC) anuales -hoy cerca de $65. 440-; que se autorice expresamente el levantamiento del secreto bancario y que no se obtenga otros rendimientos de capital que superen las 3 BPC anuales (alrededor de $ 4.908).

En lo que refiere a esta exoneración cabe hacer algunas precisiones. Primero que nada, corresponde aclarar que la BPC a utilizar para conocer si se está ante las condiciones de la exoneración será la establecida por el Poder Ejecutivo.

Segundo, interesa señalar que el contribuyente para estar exonerado debe cumplir con los tres requisitos mencionados. Si no cumple alguno de ellos no estará exonerado.

Además, se debe dejar en claro que las 40 BPC no son un mínimo no imponible que al superarlo sólo se tributa por el exceso. La norma establece que cuando se exceda ese tope se tributa por la totalidad de las rentas.

Asimismo, cuando la norma se refiere a la totalidad de arrendamientos implica que la exoneración no es por inmueble, sino que abarca la suma de todas las rentas obtenidas por concepto de alquileres. Por lo tanto, si la persona es propietaria de varios inmuebles y los arrienda, deberá sumar las rentas para saber si queda comprendida en la exoneración.

En caso que sea propietaria de un porcentaje del inmueble, su renta será la porción del arrendamiento total.

Otra aclaración que puede resultar de interés es respecto a los arrendamientos de verano. Éstos son, en general, por dos meses y no superan las 40 BPC. Si la persona no obtiene otras rentas de arrendamientos en el año, y se cumplieran las otras dos condiciones, entonces dicha renta en principio estaría exonerada, porque la norma no estipula que el importe deba anualizarse para compararlo con las 40 BPC.

RETENCIÓN. El Decreto 148/007 relativo a IRPF designó como agentes de retención - sea que paguen por sí o por terceros rentas de capital inmobiliario- a los contribuyentes de Impuesto a la Renta de Actividades Económicas incluidos en la División Grandes Contribuyentes, al Estado, gobiernos departamentales, entes autónomos, servicios descentralizados y otras personas públicas estatales y no estatales.

Asimismo designó como agente de retención a la Contaduría General de la Nación (CGN) y a otras entidades que presten servicios de garantía y cobranza de arrendamientos. En estas "otras entidades" quedaría comprendida ANDA.

Por último este decreto estableció que serían agentes de retención las entidades que administren propiedades realizando cobranzas que establezca la DGI. Impositiva no emitió un listado sino que las designó a todas como tales. Eso siempre y cuando no intervenga en la operación otra entidad designada agente de retención.

En el caso que la CGN intervenga en el pago de arrendamientos junto a otro agente de retención, ella tendrá prioridad a la hora de retener, sea o no el último eslabón de la cadena. Es decir, sea o no, la que le termine pagando a la persona física.

El agente de retención deberá emitir un resguardo por el importe retenido y entregárselo a quién le está pagando un importe menor al acordado inicialmente. Si el que cobra es la persona física, se quedará con el resguardo, y si es un intermediario, se quedará con una copia del mismo y entregará el original a la persona física.

En lo que refiere al importe de la retención, el mismo asciende al valor de la renta por 10,5%. Si los arrendamientos están sujetos a retención, las mismas pueden quedar como definitivas. Por eso no será necesario efectuar una liquidación anual, ya sea que la misma resulte en un crédito o en un saldo a pagar.

Tal como en el caso de las deducciones, las exoneraciones al pago por del Impuesto a la Renta de las Personas Físicas (IRPF) por arrendamiento deberá gestionarse ante el gobierno, en este caso, personalmente concurriendo a la Dirección General Impositiva (DGI).

Los propietarios de las viviendas que tengan en arrendamiento deberán presentar el formulario 5.500 (una vía), acompañado del formulario 5.600 (dos vías), que es el previsto para solicitar el levantamiento del secreto bancario y conseguir la exoneración de aportes por IRPF.

En el formulario 5.500 deberá constar la identificación del contribuyente, de los inmuebles arrendados y el período por el cual se solicita la exoneración.

En caso de que se llegaran a modificar algunos de los datos declarados, con el correr del tiempo se deberá volver a presentar el formulario con la nueva información ante el organismo de Rentas.

Las declaraciones deben hacerse con tiempo. En el formulario 5.600 la persona física solicita el levantamiento del secreto bancario. El mismo debe autorizarse hasta el 31 de diciembre del año siguiente del período que se solicita la exoneración.

Una vez que la DGI emita la constancia, deberá entregar tantas vías de la misma como se hayan solicitado en el formulario.

Para indicar la cantidad el contribuyente considerará que debe mantener una en su poder y entregar una a cada agente de retención, para que este tenga una constancia de que no debió efectuarla.