ACCESO A LA VIVIENDA

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El principal desafío de las autoridades del Ministerio de Vivienda y Ordenamiento Territorial (MVOT) es lograr disminuir el déficit habitacional que tiene el país actualmente, el cual se estima que oscila entre 60.000 y 70.000 viviendas y más de 600 asentamientos, según cifras de dicha cartera.

Para cumplir con ese objetivo, establecido en el Plan Quinquenal de Vivienda, el año pasado las autoridades presentaron el proyecto Entre Todos, una iniciativa público-privada que propone la creación de entre 3.000 y 5.000 viviendas destinadas a los sectores de la población de nivel socioeconómico bajo y medio, y que tiene la particularidad de tener topeado el precio del metro cuadrado (m2).

El decreto aún no está reglamentado dado que sufrió modificaciones por parte de Presidencia y del Ministerio de Economía y Finanzas (MEF). Además, actualmente las autoridades del MVOT intercambian información con el sector privado de la construcción para analizar a fondo los aspectos reglamentarios del nuevo instrumento y su viabilidad económica.

En este sentido, el subsecretario del MVOT, Tabaré Hackenbruch se reunió este martes con la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu) y prevé hacerlo nuevamente la semana próxima. Desde la gremial de promotores, el gerente ejecutivo Aníbal Durán afirmó a El País que de la forma en que el instrumento está planteado actualmente, el negocio para los privados “no cierra” y “no es viable”.

La principal diferencia entre el gobierno y los promotores radica en el costo de construcción por m2. Mientras que el MVOT entiende que un costo razonable ronda en el entorno de los US$ 1.400 por m2, desde Appcu sostienen que esa cifra está aproximadamente un 30% por debajo de lo que para la gremial es un “precio razonable” para poder llegar a los deciles de ingresos bajos de la población.

“Es una diferencia importante. Estamos trabajando en analizar qué exigencias entendemos que son necesarias para abatir costos y poder llegar a los precios” planteados por el MVOT, dijo a El País Matías Coll, secretario general de Appcu y gerente de Campiglia Construcciones.

La propuesta del MVOT es que las nuevas viviendas se puedan comercializar a través de contratos de compraventa, promesa de compraventa y/o alquiler con opción a compra. El programa prevé otorgar subsidios estatales (con carácter de contribuciones económicas no reembolsables) al capital y/o a la cuota que pagarán los beneficiarios, el cual puede alcanzar hasta un 30% del precio financiado de la vivienda. El plazo mínimo del beneficio será de cinco años y el máximo no podrá exceder los 25 años.

Según consignó la semana pasada El Observador, el objetivo de las autoridades del MVOT es que la cuota tenga un valor de entre $ 10.000 y $ 15.000 y que el precio de la vivienda ronde los US$ 60.000 y US$ 70.000.

“Al privado no le gusta que se intervenga en la dilucidación de los precios; así pasó en la Ley de Vivienda Promovida que atendía deciles más bajos, decreto de 2017, y los promotores paulatinamente se retiraron. Una vez que la Presidencia de (Luis) Lacalle Pou eliminó los topes de los precios, volvió a dinamizarse la inversión en vivienda promovida”, advirtió Durán en la editorial de la revista de Appcu.

Desde la gremial de promotores entienden que el intercambio con el MVOT es bueno y que el subsecretario se mostró “muy abierto y receptivo” a las propuestas del sector privado, pero afirman que aún quedan aspectos por analizar y determinar si serán contemplados por las autoridades para terminar de definir si el instrumento es atractivo para los privados o no.

Algunos de los requerimientos que Appcu hizo a las autoridades para poder abaratar los costos de construcción, tienen que ver con el terreno en que se construirán las viviendas, los límites concedidos de altura de los edificios, exoneraciones de algunos trámites y permisos municipales, así como otros aspectos relacionados con el tipo de construcción.

Desde la gremial entienden que “es esencial” para abaratar costos que el terreno en el que se construirán las viviendas sea del Estado y no del promotor, según indicó Durán. Si bien este aspecto todavía está en discusión, Coll afirmó que desde el MVOT “se mostraron bastante abiertos” a poder gestionar con otras entidades públicas la cesión de tierras a privados.

Otra complejidad radica en el tipo de construcción. Las autoridades del MVOT plantearon la posibilidad de implementar un sistema constructivo no tradicional como viviendas de madera por ejemplo, pero desde Appcu entienden que este es un tipo de construcción “muy específico” y que “no es un sistema que permita un abordaje con un impacto de viviendas importante en lo que es el déficit habitacional”, dado que limita la construcción en altura y requiere más mantenimiento.

Asimismo, otro pedido de los promotores es que el MVOT pueda garantizar un porcentaje mínimo de compradores con el fin de mitigar los riesgos de construcción.

“Nuestro espíritu siempre fue que el Ministerio actuara de nexo entre nosotros” y la población “a la que hoy no podemos darle oferta de vivienda” por un tema de costos, dijo Coll. “El tema es que si el tope (del costo de construcción) hace que tengas que bajar demasiado (el precio) no hay atractivo suficiente para que el inversor privado tome los riesgos de poder colocar vivienda”, explicó.