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El Banco Central (BCU) autorizó el pasado viernes lo que se perfila a ser la emisión privada más grande del año en el mercado de capitales uruguayo. Lo obtenido tendrá como destino la construcción de un proyecto inmobiliario de tres edificios en el barrio Buceo, que incluye viviendas, oficinas, locales comerciales y plazas de estacionamiento.

La emisión que espera su suscripción entre los últimos días de junio y los primeros de julio, será por hasta US$ 165 millones a través de títulos mixtos del Fideicomiso Financiero Platinum, dijeron fuentes del mercado financiero a El País.

Una particularidad de esta emisión, es que coloca deuda con títulos mixtos: en este caso se conforman por 90% en derechos de crédito y el 10% por derechos de participación en el remanente.

Dentro del 90% correspondiente a bonos, tendrán una tasa de interés base de 3%, más un interés contingente con tasa incremental lineal anual sobre saldos de capital. Se comenzará a pagar a partir del cuarto año, donde será de 1,5% hasta el séptimo año y un 3% desde el octavo año hasta el vencimiento de los valores.

“Este fideicomiso va a tener dos entradas de flujo, una por venta de unidades y otra por renta (de los inmuebles). Si se alarga el fideicomiso, las rentas que se reciben por alquileres se van a mantener. No es que el fideicomiso se va a vaciar de flujo”, afirmaron las fuentes en caso que se prolongue el vencimiento de los valores.

El modelo financiero construido para el proyecto Platinum, prevé la venta de la totalidad de las viviendas y las plazas de estacionamientos definidas para este sector, en un plazo de siete años. A su vez, destina para arrendamiento las áreas destinadas a oficinas, locales comerciales y plazas de estacionamiento remanentes, por la totalidad del plazo del fideicomiso (30 años en total).

La inversión en el proyecto inmobiliario, espera una rentabilidad para los titulares de 8,35%, dentro de un plazo de 30 años. A su vez, las fuentes destacaron que el plazo del fideicomiso puede variar, ya que los activos podrían venderse anticipadamente, “si las condiciones fueran favorables”.

Por otra parte, destacaron como novedoso la participación del sponsor, conformado por la sociedad entre Campiglia Construcciones y Ernesto Kimelman, el cual aportará un porcentaje de entre el 25% y el 30%, de la emisión.

“Hace un año que comenzó a regir la normativa de la limitación de fondeo para las AFAP, que no pueden comprar más del 70% de una sola emisión. En este caso el sponsor va a ir con un monto de 25% a 30% de la emisión, con una suerte de equity. Ello permitiría que, si una AFAP sola está interesada, el proyecto sale igual. Hoy en día, si cualquiera de las AFAP quiere comprar toda la emisión, hay que salir a buscar quién ponga el otro 30%, porque solo va a poder poner el 70% como máximo. Esta emisión va con un equity importante, capaz que el más importante de la historia de Uruguay”, destacaron las fuentes.

Esta emisión que cotizará en la Bolsa de Valores de Montevideo, contó con la estructuración financiera por parte de CPA Ferrere y la estructuración legal de Ferrere Abogados.

Además, la emisión cuenta con una calificación de riesgo BBB asignada por CARE y tiene por fiduciaria a EF Asset Management (propiedad de Ferrere).

El proyecto Platinum, contará con la construcción de un complejo de tres edificios con diferentes alturas y formas geométricas, de 91.310 metros cuadrados (m2) ubicado en la zona de Buceo (en la esquina de las calles 26 de marzo y Luis Bonavita).

Los sectores serán Óvalo, Rombo y Arco, de los cuales serán para oficinas y comercios, los dos primeros, y para viviendas y comercios, el último.

Óvalo, tendrá 30 pisos destinados a la instalación de oficinas, con plantas en torno a 1.260 m2, que podrán subdividirse en dos, cuatro u ocho unidades. Para el sector Rombo, se proyectan seis niveles de 1.585 m2 de superficie promedio.

En cuanto al sector Arco, se proyecta en siete niveles con planta baja comercial y plantas tipo de 1.840 m2 de superficie con destino a 98 viviendas, las cuales dispondrán de 133 plazas de estacionamiento. A su vez, habrán otras 605, que se destinarán para uso general del conjunto.

A pesar de la incertidumbre y la contracción económica, a raíz de la pandemia de COVID-19, las fuentes explicaron que “el fondeo institucional nunca se cortó. Las instituciones precisan este tipo de productos, porque tienen demasiada liquidez. Si el producto es bueno y cierra, los inversores institucionales van a estar contentos de invertir y que se amplíe la gama de opciones. Se habla mucho de que hay que reactivar el mercado de valores. No es que esté muerto. Si mirás el mercado de valores anualmente, hay cinco o seis emisiones por año. Si mirás los montos, son bastante interesantes”.

Por último, agregaron que “el tema es que son productos pensados para inversores institucionales, no tanto para el inversor minorista porque, si le decís que en cuatro años no va a cobrar nada, quizá no le interesa tanto, por cómo están armados los flujos. Si mirás cómo es la tasa final, todos proyectan un 8% o 9%, son tremendos proyectos, pero no son de interés. Ese fondeo, por parte de los institucionales, no los afectó tanto”.