Metros cuadrados como activo: una forma distinta de tokenización en real state

En un contexto donde la tokenización de activos inmobiliarios gana visibilidad a nivel global, surge una pregunta clave: ¿es realmente viable trasladar ese modelo al sistema jurídico uruguayo?

La discusión no es menor. En Uruguay, la transmisión de derechos reales sobre bienes inmuebles exige condiciones formales específicas: intervención de escribano, certificación de firmas, escritura pública e inscripción registral. Este marco legal plantea desafíos concretos para los esquemas de tokenización directa, en los que un token pretende representar por sí mismo la propiedad de un inmueble.

A nivel internacional, las experiencias en tokenización inmobiliaria directa son limitadas y se concentran en jurisdicciones con marcos regulatorios particulares, como Liechtenstein o Suiza. En la mayoría de los casos, el modelo adoptado es indirecto: el token representa participaciones en vehículos jurídicos —como fideicomisos o sociedades— que son los titulares del activo.

Frente a este escenario, hace cinco años Pilay Uruguay se planteó una alternativa distinta: repensar el concepto de tokenización y desarrollar un modelo más alineado con la realidad legal y operativa local. Así nació Metros Cuadrados, una propuesta que la compañía define como una evolución hacia una “tokenización inmobiliaria 2.0”.

A diferencia de los esquemas tradicionales, Metros Cuadrados no utiliza tokens digitales para representar propiedad directa. En su lugar, divide el inmueble en unidades físicas medibles —metros cuadrados— sobre los cuales los inversores adquieren derechos económicos.

El instrumento utilizado es el certificado de participación, lo que implica que los activos se estructuran dentro de un patrimonio independiente del administrador. Además, estos certificados se encuentran bajo supervisión del Banco Central del Uruguay, aportando un marco de control y transparencia que no siempre está presente en soluciones basadas en blockchain descentralizada.

Otro de los diferenciales del modelo es la gestión integral por parte de Pilay Uuruguay: la empresa administra los alquileres, distribuye la renta a los inversores a través de billeteras digitales y somete el proceso a auditorías realizadas por firmas autorizadas por el regulador.

El sistema también introduce mecanismos para mitigar riesgos macroeconómicos. Las inversiones se estructuran en pesos uruguayos ajustados por el Índice de Costo de la Construcción (ICC), lo que reduce la exposición a la volatilidad del dólar en un sector donde la mayoría de los costos están nominados en moneda local.

A su vez, el valor del metro cuadrado se actualiza mensualmente en función de indicadores oficiales del Instituto Nacional de Estadística. Según datos de la compañía, desde marzo de 2022 este valor ha mostrado una apreciación significativa en dólares.

Uno de los aspectos más innovadores del modelo es la posibilidad de operar fracciones del activo con alto grado de flexibilidad. Los inversores pueden adquirir desde pequeñas cantidades —por ejemplo, metros correspondientes a una cochera— y vender parcial o totalmente su posición en un mercado secundario interno.

En términos de ejecución, Pilay ya alcanzó hitos relevantes: durante el último año se concretó la entrega del primer proyecto comercializado bajo esta modalidad de venta en metros, validando el modelo en la práctica.

Más recientemente, la compañía avanzó con el lanzamiento de su segundo desarrollo, Distrito M2, ubicado en Malvín, frente a Plaza Italia. Los metros de este nuevo proyecto ya se encuentran en comercialización, ampliando las oportunidades de acceso a inversión inmobiliaria.

Además, el sistema permite diversificar la inversión en distintas unidades y bajo diferentes estrategias: renta mensual, compra en etapa de desarrollo con posterior venta, o esquemas con plazos de salida definidos.

La operatoria se realiza de forma digital, lo que habilita la cesión de participaciones sin necesidad de recurrir a procesos notariales tradicionales, reduciendo costos y tiempos. Incluso, estos metros pueden utilizarse como medio de pago para otros bienes dentro del ecosistema.

Desde Pilay sostienen que el desafío no es replicar modelos internacionales, sino adaptarlos —o reinventarlos— según las condiciones locales.

“La tokenización inmobiliaria no debe entenderse como una copia literal del mundo cripto aplicada a los bienes raíces, sino como una oportunidad para rediseñar la forma en que las personas acceden a la inversión inmobiliaria”, señalan desde la empresa.

En esa línea, Metros Cuadrados busca posicionarse como una alternativa que combina tecnología, regulación y activos tangibles, en un intento por construir un modelo más accesible, transparente y alineado con la normativa vigente.

El desarrollo del modelo también recibió reconocimiento dentro del ecosistema de innovación local: en 2023, fue validado por expertos en innovación como la Agencia Nacional de Investigación e Innovación (ANII), que le otorgó el premio Nova al producto más innovador de Uruguay.

Para más información sobre el producto y los proyectos en curso, se puede visitar: www.m2pilayuruguay.com.uy.