Por Redacción El País
En abril, ¿qué pasó con los precios de oferta de venta de inmuebles y de alquileres respecto a abril de este año, en lo que va del año y frente a un año atrás? ¿Qué tendencia exhibió el mercado inmobiliario? ¿Cuáles son los barrios con precios de arrendamientos más caros y más baratos?

Estos y otros datos surgen de los indicadores de Inmuebles Data, un proyecto de Economía de El País y de Inmuebles del Gallito Luis (se publican mes a mes) que releva información de los principales portales inmobiliarios de Uruguay y analiza en el entorno de 120.000 propiedades, que constituyen la oferta de casas y apartamentos para compra venta y para alquiler en Montevideo.

El Índice Global de Inmuebles Data mostró un incremento en la oferta de propiedades en abril respecto a marzo de 2,68%. En la comparación interanual (frente a abril de 2022) hay un aumento de 4,39% en la oferta de propiedades en el mercado inmobiliario. En lo que va del año la oferta de propiedades cae 1,44%.

Por su parte, el valor de venta de viviendas solicitado bajó en abril respecto a marzo. El Índice de Precios de Ventas de Inmuebles Data arroja que los valores en dólares de propiedades ofrecidas para la venta cayeron 0,37% en el mes.

En la comparación interanual, los valores de venta (ofertados) de propiedades caen 1,58%. En lo que va del año, el precio está prácticamente estable en dólares (-0,04%).

El índice para apartamentos refleja una baja en los precios ofertados en abril respecto a marzo de 0,31% y el índice de precios de casas tuvo una caída de 0,8%. En la comparación interanual el indicador de precios de apartamentos a la venta apenas retrocede 0,07% y el de casas baja 3,92%.

El precio promedio por metro cuadrado (m2) de inmuebles ofertados en Montevideo era de US$ 2.482 en abril, US$ 2.490 en marzo y US$ 2.454 en abril de 2022.

Esos valores por m2 varían si se trata de un apartamento (US$ 2.623 el m2) o de una casa (US$ 1.661 el m2).

El valor teórico promedio de un apartamento de 64 m2 era de US$ 167.872 en abril. Esa superficie fue la promedio de compraventas informada por el Instituto Nacional de Estadística (INE).

En tanto, el valor teórico promedio de una casa de 176 m2 era de US$ 292.336 (también la superficie se tomó de las compraventas del INE).

En promedio el precio que se solicita por una propiedad en la capital es de US$ 190.738 y el valor mediano (que divide en dos partes iguales la cantidad de propiedades) es US$ 149.739.

Al observar lo que sucede con las ofertas de ventas por barrios, el precio promedio del m2 más caro para apartamentos está en la zona del Club de Golf (US$ 4.149 el m2), seguido de Puerto Buceo (US$ 3.783 el m2), Punta Gorda (US$ 3.324 el m2), Barra de Carrasco (US$ 3.287 el m2) y Villa Biarritz (US$ 3.276 el m2).

Punta Carretas, Carrasco, Malvín y Pocitos Nuevo tienen valores por encima de los US$ 3.000 el m2 (entre US$ 3.251 de Punta Carretas y US$ 3.101 de Pocitos Nuevo). Pocitos completa los 10 más caros con un precio de US$ 2.966 el m2.

Los barrios con ofertas a menor precio para apartamentos son: Punta Rieles (US$ 692 el m2), Jardines del Hipódromo (US$ 782 el m2) y Piedras Blancas (US$ 816 el m2).

En cuanto a casas, los barrios con ofertas a un precio promedio más alto para el m2 son: Villa Biarritz (US$ 2.767), Puerto Buceo (US$ 2.637), Punta Carretas (US$ 2.632), Carrasco (US$ 2.609) y Pocitos Nuevo (US$ 2.594).

Del lado opuesto están: la zona de Camino Maldonado (US$ 400 el m2), Casabó (US$ 600) y Punta Rieles (US$ 705).

¿Qué pasa con los precios promedio de los apartamentos según la cantidad de dormitorios de acuerdo al análisis de Inmuebles Data?

En el caso de monoambientes los valores del promedio (US$ 111.467) y de la mediana (US$ 107.000) para toda la ciudad, se encuentran mucho más cercanos que para el total de propiedades.

Los valores solicitados para apartamentos de un dormitorio, son de US$ 142.563 y US$ 133.000, promedio y mediana respectivamente.

El promedio de precios solicitados para apartamentos de dos dormitorios asciende a US$ 190.214 y la mediana a US$ 164.502.

Se recuerda que los valores aquí presentados tanto en venta como en alquiler corresponden a precios de oferta, en general el precio final a los que se concretan las operaciones difieren en un entorno del 10% de estos.

Por otro lado, El Índice de Alquiler de Inmuebles Data arroja que el precio promedio de los alquileres ofrecidos en Montevideo cayó en abril 3,89% respecto a marzo (cortando una racha de cinco meses consecutivos de aumentos).

Respecto a abril de 2022 el precio de los alquileres lleva un alza de 5,7%. En tanto, en lo que va de 2023 los alquileres aumentan 8,83% en Montevideo.

El índice de alquileres para apartamentos bajó 2,53% en abril frente a marzo y el índice de precios de alquiler para casas cayó 7,7% en la misma comparación.

En el comparativo interanual, el indicador de precios de apartamentos en alquiler aumenta 7,27% y el de casas sube 4,03%.

El precio promedio de inmuebles en alquiler en Montevideo era de $ 34.556 en abril y la mediana es de $ 25.000 (ese valor se corresponde exactamente con la mediana para Centro, y es tres cuartas partes del valor del de Punta Carretas).

Los precios cambian según la cantidad de dormitorios. El precio promedio de alquiler ofrecido de un monoambiente era de $ 21.749 en abril, con una mediana que divide en dos a la oferta de $ 20.000.

Para un apartamento de un dormitorio el valor promedio en la ciudad era de $ 23.592 (valor cerca de $ 2.000 superior al promedio de los monoambientes) y un precio mediano de $ 22.500.

Para dos dormitorios el precio promedio de alquiler era de $ 30.197 (y una mediana de $ 26.500).

Del análisis de Inmuebles Data surgió la fuerte suba de precio que resulta en términos relativos por el agregado de un segundo dormitorio. Este hecho parece deberse principalmente a la incidencia del costo del metraje en los barrios de precio más alto, aunque el precio estaría también incorporando factores subjetivos de tipos de demanda.

Ahora, ¿cuáles son los 10 barrios más caros, los 10 barrios más baratos y los barrios que más cerca están del precio promedio para alquilar?

Para alquileres de apartamentos, los barrios con mayor valor son Golf ($ 141.831 promedio en el mes), Carrasco ($ 102.067), Punta Gorda ($ 98.680) Puerto Buceo ($ 84.112), y Villa Biarritz ($ 60.383). Completan los 10 más caros, Punta Carretas ($ 50.645), Carrasco Norte ($ 47.913), Pocitos Nuevo ($ 43.654), Pocitos ($ 43.012) y Malvín ($ 34.748).

En ese top 10, subieron los precios en abril respecto a marzo: Golf, Carrasco y Punta Gorda. En los restantes siete bajaron de precio.

En cuanto a los barrios que más se acercan al valor promedio de un alquiler en Montevideo ($ 34.556) están: Malvín ($ 34.748), Buceo ($ 32.121), Barrio Sur ($ 31.210) y Parque Rodó ($ $ 30.021).

En tanto, los 10 barrios más económicos para alquilar un apartamento son: Piedras Blancas ($ 11.395 por mes), Punta Rieles ($ 11.750), Manga ($ 12.437), Nuevo París ($ 12.500), Jardines del Hipódromo ($ 12.650), Cerro ($ 12.900), Maroñas ($ 13.355), Paso de la Arena ($ 13.430), Las Acacias ($ 13.781) y Colón ($ 14.180). En cinco de estos barrios el precio de alquiler subió en abril respecto a marzo, en Paso de la Arena se mantuvo y en Manga, Jardínes del Hipódromo, Cerro y Colón bajó.

En alquileres de casas, los barrios más caros son: Carrasco ($ 1675.168 por mes), Pocitos Nuevo ($ 163.066), Punta Carretas ($ 136.341), Punta Gorda ($ 124.733) y Pocitos ($ 121.521).

En cambio, los más baratos para alquilar casas son: Manga ($ 15.533), Nuevo París ($ 15.825), Las Acacias ($ 16.400), Cerrito ($ 17.120) y Jardínes del Hipódromo ($ 17.227).

¿Cuáles eran los barrios donde había más apartamentos y casas ofrecidos para alquilar en abril? En apartamentos eran: Pocitos (2.015 ofertas), Centro (1.827), Cordón (1.309), Punta Carretas (1.079) y Malvín (748). En casas la mayor cantidad de ofertas de alquiler estaba en Carrasco (253), seguido de Unión (137), Pocitos (115), Prado (84) y Buceo (78).