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Negocios

El impensado oficio que se puso de moda de la mano de los alquileres temporarios

Los "temporary managers" se desempeñan como administradores de propiedades de terceros y dan servicios al huésped; cobran hasta el 30% de la ganancia de la estadía

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Mercedes Soriano
La Nación / GDA

Las controversias que generó la ley de alquileres en Argentina y la rentabilidad obtenida por la modalidad tradicional derivaron en un crecimiento inédito de la oferta de apartamentos temporarios y, paralelamente, irrumpió un oficio impensado: el property manager también conocido como temporary manager.

Estas figuras se encargan de administrar alquileres temporarios con distintos niveles de dedicación: están los que equilibran sus trabajos en relación de dependencia con esta tarea freelance, otros que se dedican full time y hasta quienes generan pequeñas empresas que dan servicios para varios propietarios.

Una de ellas es Silvina Ovalles, que fundó BA Rent. «Soy licenciada en Economía, tengo un máster en Finanzas y trabajé toda la vida en el sector financiero hasta que quedé fuera del sistema. Hace cinco años empecé este emprendimiento por el potencial que tenía. Mi visión era crear una empresa que cubra la administración de las propiedades para aquellos propietarios que no pudieran o no quisieran ocuparse. Como hay una gran demanda, empecé a crecer y el negocio se convirtió en mi sustento», contó. Hoy tiene más de 50 propiedades en su cartera y ya cuenta con cuatro empleados.

Estas pequeñas empresas no son inmobiliarias y ofrecen su servicio en páginas online. Las consultas no paran de crecer.

«Hoy la rentabilidad bruta de un alquiler temporario con fines turísticos es de 7,37% versus uno tradicional que rinde un 3,11%. Estamos hablando de un ingreso mensual de US$ 645 por mes versus US$ 272 de uno tradicional», dijo Daniel Bryn, titular del monitor Invertire. «Hay 19.618 unidades en la ciudad de Buenos Aires, una oferta que creció un 20% en los últimos tres meses y un 37% en el año. Tienen la mayor tasa de ocupación», agregó.

Tareas y comisiones

La misión del property manager es gestionar todas las cuestiones que demande el alquiler temporario. Cuando el dueño no tiene tiempo de ocuparse ni de acudir al apartamento en horarios aleatorios, la función abarca armar el anuncio, sacar las fotos de la propiedad (o convocar a alguien para que lo haga), responder consultas, encargarse del check in y del check out del huésped, contratar la limpieza, revisar que no falte nada, reponer lo que se dañe y estar las 24 horas disponible para el inquilino.

Las comisiones que cobran los property managers varían de acuerdo al tipo de gestión que ofrecen. Por el básico (ingreso y egreso del huésped y manejo de la propiedad en la plataforma de alquiler), perciben entre el 12% y el 15%, pero en los servicios full pueden llegar a obtener hasta un 30% de la ganancia de la estadía.

Esta cifra se eleva cuando también se encargan de equipar el apartamento. «El que compra todo y lo coloca, cobra un 10% sobre el costo del equipamiento, presupuesto que ronda entre los US$ 3.000 y US$ 7.000 para un apartamento de dos ambientes, según la calidad de equipamiento», detalló Ana Bourse, administradora de este tipo de alquileres.

Clara maneja el alquiler de un monoambiente con amenities frente a la Universidad Católica Argentina (UCA) y pide US$ 50 la noche en temporada baja. De esos US$ 50, debe restar la comisión del 3% que va a Airbnb y, sobre la diferencia, ella cobra su comisión, que equivale a US$ 7,5 por noche. El resto es ganancia del propietario (US$ 41).

Airbnb
App de Airbnb en notebook, aplicaciones para alquilar vivienda por internet, en Montevideo, ND 20230526, foto Estefania Leal - Archivo El Pais
Estefania Leal/Archivo El Pais

De acuerdo al monitor Invertire, la tarifa promedio de un dos ambientes es de US$ 50, pero varía entre US$ 29 y US$ 70 por noche según el tipo de unidad, la ubicación y el equipamiento.

Cuantas más propiedades se administren, mayor es la ganancia. «En un mes de temporada baja, administrando 24 propiedades, puedo sacar US$ 3.000, cifra que en temporada alta es de entre US$ 5.000 y US$ 6.000», dijo María, que desde hace 20 años se dedica a este negocio. Con algunos clientes -sobre todo del exterior-, en lugar de cobrar el proporcional del alquiler, recibe una cifra fija mensual por encargarse de la propiedad.

Sin embargo, los managers freelancers advierten que este oficio no garantiza un ingreso estable. «La ocupación no es lineal, muy pocas veces tengo los 24 apartamentos ocupados al mismo tiempo. Hoy, por ejemplo, tengo 16. Y quizás se alquilan solo tres noches en las que el dueño cobra US$ 150 y yo US$ 20», dijo María.

Hay 19.618 unidades para alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires, una oferta que creció un 20% en los últimos tres meses y un 37% en el año.

La ocupación promedio de un alquiler temporario en Buenos Aires llega al 62%, es decir, está ocupado 18 días y otros 12 vacío, según Invertire.

La sobreoferta de alquileres temporarios repercute en el nivel de ocupación e impacta en los valores. «Hoy hay tanta oferta que los precios bajaron, los foros están llenos de administradores y dueños preguntando si el resto tuvo tan pocas consultas como ellos. Y como hay tanta gente ocupándose, deja de ser un negocio asegurado», señaló Clara.

Para aumentar las chances de una gestión exitosa, los property managers filtran las unidades por ubicación. Las más buscadas son Recoleta, Barrio Norte, Palermo, Las Cañitas y Belgrano, que concentran el 65% de la demanda.

Para Bourse, un factor que incide en las reservas es tener una buena reputación, determinada por la valoración de los usuarios, que tienen en cuenta el trato del anfitrión, las condiciones en las que encontraron la unidad y cómo el administrador atendió los reclamos que pudieron haber surgido. «No necesariamente tenés que tener la categoría superhost, sino que quieren ver que las evaluaciones sean positivas», concluyó.

Lucha con vecinos y gastos

Alquiler de vivienda. Foto: Shutterstock

Uno de los problemas que puede surgir en esta actividad es que a no todos los vecinos les simpatiza la idea de que en su edificio se hagan alquileres de corto plazo. En rigor, no todas las copropiedades lo permiten, principalmente por una cuestión de seguridad.

«Hay vecinos que me sacan fotos cada vez que entro con los huéspedes, me gritan, mandan carta documento, persiguen a los huéspedes para ver cuánto pagaron y saber cuánto gana el propietario, se generan reuniones de consorcio con agresiones porque el alquiler temporario no existía cuando se escribió el estatuto de consorcio», ejemplificó la temporary manager, María.

Una fantasía que es necesario desterrar es que hay una única inversión.

«La gente quiere abrir el apartamento y no gastar más, pero las cosas se rompen o se deterioran, los objetos tienen un uso más intensivo que el doméstico, por ejemplo, las toallas y las sábanas se mandan a lavar con mayor frecuencia si las estadías son de una o dos noches. A veces los huéspedes no cuidan como propio el lugar y marcan las paredes cuando corren las sillas. Entonces, hay que pintar todos los años y reponer lo que se rompe para brindarle al nuevo huésped el mejor servicio», detalló la administradora.

Avances en la Regulación

Desde diciembre de 2019, existe una ley que regula los alquileres temporarios en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), que obliga a los propietarios a registrar sus unidades. Pero desde entonces solo lo hicieron 598. Desde el Ente de Turismo de la Ciudad señalaron que están en contacto con las distintas plataformas digitales como Airbnb o Booking para que «implementen las medidas necesarias de acuerdo a la normativa vigente» y consignen en sus sitios el número de inscripción, junto con la constitución de un domicilio electrónico para facilitar los controles.

En agosto, avanzó en el Senado un proyecto que busca regular los alquileres temporarios a nivel nacional, aunque cada provincia ajustaría los términos que rijan en su jurisdicción.

La medida, que tiene como premisa darle garantías a inquilinos y propietarios, busca establecer que el plazo máximo de los contratos sea a 90 días y que se cree el Registro Nacional de Viviendas de Alquiler Turístico Temporario. Solamente podrían alquilarse las propiedades que estén anotadas.

Frente a este escenario, las inmobiliarias señalan que esta condición limita a los portales locales y favorece el crecimiento de plataformas de alquileres internacionales, que son más difíciles de controlar.

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