Construir es cada vez más costoso

A medida que los precios de las viviendas se han ido por las nubes en muchos países ricos en los últimos años, la mayoría de los observadores del mercado inmobiliario han señalado a la demanda creciente como la responsable del boom. No obstante, el dinero barato y los ingresos crecientes no lo explican todo. A menudo no se consideran las limitaciones que impone el Estado a la oferta de nuevas viviendas; sin embargo estas también han contribuido a hacer subir los precios, especialmente si se analiza la inflación durante un período prolongado de tiempo.

En mercados de productos como las zanahorias o los automóviles, una demanda en alza hace subir los precios a corto plazo. Esto alienta a los productores a aumentar la oferta, lo que hace que, en algún momento, los precios vuelvan a bajar. Las viviendas, sin embargo, no son bienes comunes y corrientes, cuando la demanda aumenta, puede resultar difícil incrementar la oferta. No sólo lleva tiempo construirlas, sino que el construirlas en sí puede ser problemático, debido a las leyes de planificación urbana (conocidas como leyes "zonales" en Estados Unidos) que rigen el uso que se hace de la tierra, la densidad de viviendas y la altura de los edificios. En Europa, hace mucho tiempo que se aceptan estas restricciones, mientras que en Estados Unidos, quizás debido a la menor densidad demográfica y la mayor popularidad del apoyo a la casa propia, el derecho a construir ha tenido históricamente menos trabas.

Sin embargo, las cosas han cambiado drásticamente en las últimas décadas en las zonas más pobladas del país, como ser en la costa del noreste y en California, según un nuevo trabajo (*) de Edward Glaeser y Raven Saks, de la Universidad de Harvard, y Joseph Gyourko, de la Universidad de Pensilvania. Estudiaron el mercado de la vivienda en más de trescientas ciudades estadounidenses desde 1950 y han reunido pruebas que demuestran una inflación inducida por la reglamentación en muchos lugares. Habiendo medido esta carga, intentan explicar su origen.

Los autores informan que en las dos décadas posteriores a la de los años cincuenta, los aumentos en los precios de la vivienda en Estados Unidos fueron causados casi en su totalidad por incrementos en los costos de construcción. Entre 1970 y 2000, por el contrario, los costos de la construcción estuvieron virtualmente estancados en términos reales, debido a las mayores eficiencias; pero los precios reales de las viviendas siguieron subiendo. Es más, las diferencias entre los precios se ampliaron. En 1960, las propiedades en el decil de mayor precio eran un 50% más caras que las del decil de menor precio, en 1990 la diferencia era del 200%.

Siguiendo el razonamiento de que el precio de una vivienda refleja no sólo los costos de la edificación y del terreno, sino también el valor del permiso para construir, los autores se fijaron como meta estimar este valor. En el año 1980, tan solo unas pocas ciudades, como Los Angeles y San Francisco, registraron un aumento más rápido que el de los costos físicos de la construcción. En el año 2000, el valor de los permisos de construcción representaba más del 40% del precio del inmueble en 27 ciudades. En Los Angeles, la disponibilidad de viviendas aumentó menos del 10% en la década del noventa, habiendo bajado en comparación con el 60% que se registraba en los años cincuenta. En muchas ciudades, los precios aumentaron a la vez que el crecimiento de la demanda se desaceleró abruptamente.

¿Será que a medida que las ciudades crecían la cantidad de terrenos adecuados disponibles disminuían? Los autores sostienen que esto explica solo en pequeña medida la desaceleración de la oferta. El crecimiento de la oferta de viviendas cayó en muchos lugares donde había poca concentración de inmuebles, especialmente en California. En otro trabajo (†) relacionado con el ya mencionado, los autores observan lo que sucede en Manhattan, donde los terrenos desocupados son tan escasos que el costo de una nueva unidad habitacional es sencillamente el que insume agregar un piso adicional a un edificio ya existente. Si se compara este costo con el precio de mercado de las viviendas, los autores calculan que el "impuesto" regulatorio de las leyes de planificación urbana de Manhattan ha aumentado a más del 50% del precio promedio de un apartamento.

No obstante, las reglas de planificación por zonas de Nueva York pueden estar económicamente justificadas si reflejan los costos que imponen los residentes adicionales sobre los que ya viven en Manhattan. Los autores analizaron primero el valor de la vista y de la luz solar que se pierden cuando se construyen nuevos apartamentos. Luego, estudiaron los costos del congestionamiento adicional y de los nuevos servicios públicos, como escuelas, saneamiento, etc. Según sus cálculos, todos estos costos tomados en conjunto ni se acercan a explicar lo elevado de la carga regulatoria. En otras palabras, el "impuesto" de reglamentación por zonas era mucho más alto que el costo que implica para los residentes ya instalados el tener nuevas personas en el barrio.

Para intentar explicar las limitaciones sobre la oferta, los autores hurgaron a fondo en la economía política. Quizás, se preguntan, los jueces y los reguladores se han vuelto más defensores del medio ambiente. Pero no hay pruebas directas de esto. Quizás sea que los constructores son ahora menos proclives a hacer contribuciones políticas, o a pagar sobornos directos a los políticos apropiados. Por otro lado, la política estadounidense no parece en absoluto estar corta de dinero. Aún así, la teoría favorita de los autores es que los propietarios de viviendas se han vuelto más hábiles en su organización para frustrar políticamente nuevas construcciones.

IMPUESTO REGRESIVO. Como la vivienda es por lejos el mayor gasto que hace la mayoría de la gente, cualquier cosa que provoque una inflación en los precios de las casas es importante. Aunque a menudo las restricciones ocasionadas por la planificación por zonas son bienvenidas ya que preservan los beneficios del encanto rural o de la naturaleza urbana, los costos que esto implica tienden a recaer, desproporcionadamente, sobre la gente más pobre, afirma Glaeser. Al producir una suba en los valores de las viviendas, las leyes de planificación son como un regalo del cielo para los propietarios existentes y una carga para los que alquilan o desean comprar. Afirma que, como los inquilinos normalmente tienen menores ingresos y son menos ricos, la planificación por zonas con frecuencia es una modalidad muy regresiva de tributación.

Según Glaeser, una lección para que aprendan los gobiernos de los países ricos se deriva de la manera cómo ayudan a las personas que no pueden pagarse un refugio adecuado. Cada año se gastan miles de millones en programas de "vivienda asequible", sea por medio de fondos no reembolsables o exigiendo que una determinada porción de las unidades nuevas edificadas se venda o arriende a precios más bajos que los que predominan en el mercado. Este último requisito de hecho equivale a un impuesto adicional sobre las edificaciones nuevas. Una forma más eficaz y menos onerosa de lograr que la vivienda esté más al alcance de todos, según él, se basa en flexibilizar las restricciones sobre las construcciones nuevas. Indudablemente es incongruente que un gobierno ofrezca ayuda con una mano, a la vez que obstaculiza el crecimiento de la oferta inmobiliaria con la otra.

(*) "Why Have Housing Prices Gone Up?". Próximo a aparecer en American Economic Review.

(†) "Why is Manhattan So Expensive? Regulation and the Rise in House Prices". Próximo a aparecer en Journal of Law and Economics .