Arrendamiento de inmuebles con destino a industria y comercio (II)

En la presente nota, culminaremos el análisis del tema que iniciáramos hace dos semanas.

D. 5) CESION DEL CONTRATO: Excluidos: Se requiere el consentimiento de ambas partes para ceder el arriendo a un tercero, salvo autorización dada de antemano por el arrendador al arrendatario al suscribir el contrato (art. 1791 inc. 1º C.C.). En caso de fallecimiento, los derechos y obligaciones pasan a los herederos de los contratantes. Los sucesores del arrendador a título de herederos o legatarios tendrán los mismos derechos y obligaciones que aquel (art. 1783 inc. 1º y 2º C.C.). Incluidos: Sin perjuicio de que lógicamente nada obsta —al principio general— sobre cesión por acuerdo de partes y la aplicación de las normas sobre fallecimiento de alguna de las partes; el arrendador puede optar por la cesión legal en la hipótesis ya desarrollada del art. 68 D.L. Por otra parte el art 65 D.L. prevé todo un mecanismo especial de cesión legal del contrato con destino a industria o comercio siempre que se cumplan las siguientes condiciones: A) Que sea simultánea a la enajenación del establecimiento, debiéndose mantener el mismo giro del negocio en el local, B) Que exista contrato con plazo contractual o legal vigente y que el cedente acredite una antigüedad mínima de 2 años de permanencia en carácter de arrendatario respecto de la finca en que está instalado el establecimiento, C) Que durante ese lapso el cedente haya actuado al frente del establecimiento. No regirán las condiciones establecidas en este inciso ni en el anterior en caso de fallecimiento o imposibilidad física o mental del arrendatario, D) Que se mantengan las garantías que se hubieran constituido, o se constituyan en el caso de no existir, pudiéndose sustituir las fianzas por el depósito en O.H.R.(actualmente Caja de Ahorro Reajustable) en el B.H.U., E) Que el cesionario no merezca objeciones morales que puedan exponer al arrendador a la pérdida del prestigio del local. Si se trata de personas jurídicas, las objeciones podrán referirse a la empresa como tal o a los directores o socios con uso de la firma social, F) En caso de que la enajenación estuviese precedida de la celebración de un compromiso de compraventa con entrega de la tenencia o posesión, se reputará lícita la ocupación del local por el promitente comprador, por el término de 12 meses, dentro del cual deberán satisfacerse los intereses fiscales y de previsión social, G) En el caso previsto en la letra anterior, el promitente comprador no podrá ceder a terceros sus derechos de promitente comprador, sin que previamente se hayan satisfecho, garantido o consolidado las deudas fiscales y de previsión social, por el período correspondiente al primer enajenante, hasta la fecha de toma de posesión por el adquirente. La omisión de este requisito hará imponible toda cesión del arriendo ante el arrendador, reputándose ilícita la posesión de ulteriores adquirentes, sin perjuicio del derecho del Registro Nacional de Comercio de rechazar el documento de cesión. Lo mismo será en caso de sucesivas cesiones, que sólo podrán concretarse previa regularización de adeudos por los períodos precedentes. H) Para que la cesión surta efecto respecto del arrendador es indispensable que el proyecto de la misma le sea notificado notarial o judicialmente. La notificación deberá ser acompañada de una copia firmada del compromiso de enajenación si existiere y, tratándose de personas jurídicas, de la copia de los estatutos o del contrato de sociedad, también firmados, y de un certificado notarial en que consten los nombres completos y domicilios de los directores o socios con uso de la firma social y el domicilio de la persona jurídica.

D. 6) REPARACIONES Y MEJORAS: Tanto para los "Excluidos" como para los "Incluidos" se aplica el régimen del Código Civil (art. 77 inc. 3º D.L.). Reparaciones: Dicho cuerpo legal distingue entre reparaciones locativas y necesarias. Locativas son "las que según la costumbre del lugar son de cargo del arrendatario, y en general aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o sus dependientes" (arts. 1818 C.C.). En general son de pequeña entidad, y el art. 1820 ejemplifica algunas, como "reponer los cristales quebrados", "mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras", etc. Si bien el C.C. las pone en general de cargo del arrendatario, y expresa que "se reducen a "mantener el edificio en el mismo estado que lo recibió", aclara que "no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legítimo o de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo o por los defectos de construcción" (art. 1819). El cuerpo legal pone a cargo del arrendador: "….. las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito o de mala calidad de la cosa arrendada" (art. 1798 inc. 2º). También corresponden al arrendador las necesarias o indispensables que son las requeridas para la conservación del la cosa sin las cuales aquella hubiere perecido o se hubiere deteriorado. Consisten pues en "mantener la cosa en buen estado durante el arriendo…" (art, 1798 C.C.). Pueden referir al local en sí (cimientos, paredes, techos etc.) o a las instalaciones o servicios del mismo. MEJORAS: el arrendador sólo está obligado a abonar al arrendatario el costo de las mejoras necesarias, pero no las útiles "en que no haya consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada, a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valían los materiales considerándolos separados" (art. 1807 C.C.). Son mejoras útiles "las que hayan aumentado el valor venal de la cosa" (art. 699 inc. 2º C.C.). En todos los casos en que se deba indemnización al arrendatario, no podrá este ser privado de la cosa arrendada hasta que le sean pagadas, exceptuándose el caso de extinción involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada (art. 1809 C.C.).

Tanto la doctrina como la jurisprudencia admiten que por acuerdo de partes se pueda modificar el régimen de las reparaciones regulado por el C.C. —por ejemplo las necesarias pueden ponerse de cargo del arrendatario— en tanto no se desnaturalice el contrato (como sería el caso en que concurran a su causación la existencia de vicios de construcción ocultos), y además que surja en forma incuestionable del texto del documento. Lo mismo rige para las mejoras (así es común la cláusula que reza: "quedarán a beneficio de la propiedad sin derecho a indemnización de especie alguna para el arrendatario").

D. 7) CONSUMOS, GASTOS COMUNES u OTROS SERVICIOS ACCESORIOS: En la práctica un ejemplo podría ser el caso de una tienda de venta de ropa, una ferretería, etc., ubicados en la planta baja de un edificio. Excluidos: Se rigen por la voluntad de las partes. Incluidos: Son de cargo del arrendatario, siendo nulas las cláusulas en contrario (art. 77 inc. 1º y 2º). Si se trata de edificios no incorporados a Propiedad Horizontal se aplica para la determinación del pago de los consumos y servicios accesorios el D. 990/74, que básicamente preceptúa: "se distribuirán entre cada uno de los arrendatarios de acuerdo a la proporción existente entre la superficie de la totalidad de las unidades de la finca y de la unidad objeto del arriendo. Dichas superficies se determinarán, en caso de no mediar el asentimiento de alguna de las partes, mediante certificado expedido por agrimensor, arquitecto o ingeniero" (art.1º).

D. 8) TRIBUTOS: Excluidos: Rige la voluntad de las partes. Incluidos: Es nula la cláusula que establezca el pago por el arrendatario de gravámenes que las leyes y ordenanzas pongan de cargo del propietario (Contribución Inmobiliaria, Enseñanza Primaria). En el caso de impuestos y tributos que tengan como presupuesto de hecho el uso u ocupación de la finca, serán de cargo del arrendatario (por ejemplo Tributos Domiciliarios) (art. 76 lit.B).

D. 9) PAGO ALQUILERES. ATRASO. AJUSTES. RECARGOS: Tanto para los Excluidos como para los Incluidos se aplican las normas de Capítulo VIII Sección I ("Procedimientos Generales") del D.L, rigiendo el art. 55 D.L.: La intimación de pago debe hacerse judicialmente, y nunca antes de los 10 días corridos posteriores a la fecha en que el alquiler debió haber sido abonado. Efectuada la intimación, el arrendatario dispone de un plazo de 10 días hábiles civiles para efectuar el pago. Recién incurrirá en mora en caso de vencimiento de este último plazo sin que verifique el pago. Antes de la mora puede efectuar el pago sin interés moratorio alguno (aunque lo contrario se hubiere estipulado en el contrato), pero realizada la intimación, la deuda es exigible (art. 1502 C.C. y art.1º lit. A del D.L. 14.500), por lo que sí se le aplica el mecanismo de reajuste del D.L. 14.500 (sea el legal —IPC— o el que se hubiere pactado en el contrato (casos en que esté legalmente permitido). En el caso de contratos incluidos, el fiador, toda vez que el arrendatario adeude 3 meses vencidos —aunque no se lo haya intimado judicialmente— de alquiler, debe ser notificado por el arrendador por telegrama colacionado (u otro medio auténtico), y mientras no lo haga, no podrá accionar contra el fiador. Si efectúa la notificación después de los 10 días de vencido el plazo indicado, no podrá reclamar del fiador intereses y reajustes (art. 20 L. Nº 15.799/985).

D. 10) INSCRIPCION DEL CONTRATO: Rigen los mismos requisitos para los Excluidos como para los Incluidos. La inscripción se efectúa en el Registro Departamental de la Propiedad Inmobiliaria del lugar de ubicación del bien (art. 17 lit. 15º y art. 32 inc. 1º Ley Nº 16.871/97–Ley de Registros). Pueden pedirla el profesional interviniente, las partes o quien tenga interés en la protección de la publicidad registral (art. 85). Se requiere documento público (art. 87) o privado con firmas certificadas o ratificadas por las partes (art. 88).

D. 11) RESERVA DEL DERECHO DE ENAJENAR. INSCRIPCIÓN REGISTRAL. EFECTOS. Excluidos: en el caso de que el arrendador se reserve la facultad de enajenar, o si no se lo reserva y tampoco se inscribe el contrato en el Registro pertinente, los sucesivos compradores del bien arrendado no están obligados a respetar el plazo del contrato (art. 1792. C.C.). Incluidos: la doctrina y jurisprudencia mayoritaria (basándose en que el D.L. es de orden público) entienden que los plazos legales y contractuales deben respetarse por los sucesivos adquirentes, aún en los casos en que se hubiere reservado la facultad de enajenar o no se hubiere inscripto el contrato (posición que no compartimos).

D. 12) COPIA: Incluidos: El arrendador está obligado a entregar al arrendatario una copia simple, libre de cargo del respectivo contrato de arrendamiento, la cual estará exonerada de todo tributo (art. 105 letra A D.L.)

Escribe el Dr. Eduardo Carbajales