Mercado asegurado

Tener una casa propia puede dejar de ser apenas una ilusión. Con el seguro de crédito hipotecario, se contará con una herramienta que permite el acceso a la vivienda para sectores de menores ingresos. En Uruguay los propietarios son la gran mayoría y, entre el 20% más rico, un 70% son dueños de su hogar. Ese porcentaje desciende al 46% entre el 20% más pobre.

Cuando una persona quiere adquirir una vivienda y solicita un préstamo para financiar la compra, la entidad financiera que le otorga el préstamo, solicita determinadas garantías para asegurar el repago del préstamo. La principal garantía es siempre el propio inmueble que se adquiere, el cual se hipoteca o entrega bajo un fideicomiso de garantía en beneficio de la entidad financiera. Pero sucede que el inmueble por sí solo puede no ser suficiente garantía para la entidad financiera. Esto ocurre si los ingresos de la persona que solicita el préstamo no son suficientemente altos como para asegurar el repago del préstamo. Entonces, las entidades financieras no otorgan el préstamo y estas personas no acceden a su propia vivienda. Las familias con menos ingresos deben obtener el crédito para comprar su casa a través de vías diseñadas "a medida".

EL SEGURO DE CRÉDITO HIPOTECARIO

Para la entidad financiera que le otorga el préstamo al aspirante a propietario, el seguro de crédito para la compra de vivienda supone seguridades: opera favorecida por una garantía que recibe de un tercero. Gracias a esa garantía, la entidad financiera sabe que si el deudor no paga su préstamo, el tercero le pagará parte de la deuda, según sea el porcentaje que se garantice en cada caso. A cambio, el tercero, que asegura emitiendo la garantía, cobra una prima por esa cobertura. Con esto se logra que la entidad financiera cubra el riesgo adicional que percibe porque el inmueble no le es suficiente garantía. Así, con el seguro más lo que recupere del inmueble, la entidad financiera que otorga el crédito siempre recupera lo prestado, aún si el deudor incumple.

En general, el seguro actúa cuando ya existe un incumplimiento final del deudor y la entidad financiera inició la ejecución del inmueble. De esta forma, recobra en forma más rápida la parte garantizada con el seguro y el saldo lo recuperará con la ejecución del inmueble.

El seguro de crédito para la compra de vivienda es, en definitiva, una herramienta crediticia mediante la que se transfiere el riesgo de crédito a una tercera entidad aseguradora. Se promueve así el desarrollo del mercado de créditos hipotecarios y se beneficia al mercado financiero local. También, por cierto, se alientan las responsabilidades que implica la propiedad privada.

Un mundo de seguros de crédito hipotecario

El sistema de seguros para créditos para compra de vivienda funciona en mercados muy variados y situaciones diferentes. Entre otros países, se ha establecido en Australia, Canadá, España, Estados Unidos, Holanda, Hong Kong, Irlanda, Israel, Italia, Japón, México, Nueva Zelandia, Reino Unido, Suecia y Taiwán.

Cómo funciona

La entidad financiera origina el crédito de acuerdo a parámetros preestablecidos. Se debe cumplir con requisitos que permitan que luego el crédito sea pasible de obtener el seguro de crédito hipotecario. El otorgamiento del crédito estará condicionado a la obtención del seguro.

La entidad que otorga el seguro hace una revisión del crédito y en caso que cumpla con los requisitos establecidos y esté dispuesto a garantizarlo, emite la garantía. Los créditos se analizan y aprueban uno a uno.

Luego de otorgado el crédito, la entidad financiera administra el crédito y cobra las cuotas del deudor.

La entidad que emite la garantía usualmente supervisa y audita los créditos asegurados.

En caso que exista un incumplimiento de parte del deudor, la entidad financiera inicia la ejecución de la hipoteca o fideicomiso de garantía para la recuperación del crédito.

La entidad que emite la garantía supervisa las acciones que se llevan adelante para la ejecución hipotecaria o del fideicomiso de garantía para la mitigación de pérdidas.

La entidad financiera hace el reclamo del pago a la entidad que emitió la garantía.

La entidad que emitió la garantía, verifica y paga la reclamación.

La entidad financiera obtiene recuperación de fondos por la ejecución de la hipoteca o fideicomiso de garantía y los aplica al pago de gastos, el saldo impago del crédito y luego con el saldo se reembolsa a la entidad que emitió la garantía.

La entidad que emitió la garantía, recibe reembolso por garantías ya abonadas previamente.