Influencia de inversores extranjeros en el mercado inmobiliario de alto nivel

La devaluación constante de la divisa estadounidense y la inestabilidad de los mercados financieros ha potenciado la venta de inmuebles de altísima categoría en los dos extremos de Pocitos y en Carrasco, informaron dos agentes inmobiliarios a ECONOMIA & MERCADO. El Dr. Juan José Fraga, director de Inmobiliaria Planeta, y la Sra. Esther Meikle, directora de Meikle Bienes Raíces, coincidieron en que la valorización de las viviendas en zonas muy exclusivas se debe a una demanda creciente, sobre todo de extranjeros, y que las empresas constructoras no encuentran terrenos disponibles para la reposición. A continuación se publica un resumen de ambas entrevistas.

Juan José Fraga:

Más que la renta, los inversores buscan preservar el capital

-¿Dónde tienen más valor los bienes inmuebles en Montevideo?

JJF-Pocitos es la zona de más alta valorización inmobiliaria porque está prácticamente saturada al no quedar más espacios libres. Sin embargo, hay que diferenciar entre su área tradicional y sus puntas, una frente al Parque de Golf y la otra sobre la Rambla desde la Colina de Oro (frente a Kibón) hasta el Puerto del Buceo. Ambos extremos se caracterizan por la sofisticación de las viviendas así como por su mayor precio de venta dada la falta de terrenos para construir nuevos edificios. Hoy sólo quedan un predio frente al Golf y otros dos en la Colina de Oro aptos para levantar torres y, además, sus propietarios no tienen intenciones de venderlos. Esa carencia de reposición ha determinado que recientemente se concretaran operaciones a precios inimaginables un año atrás. No hay posibilidades de poder bajar esos niveles porque las empresas constructoras que accedieron a esos terrenos exclusivos saben que no tienen la más remota chance de conseguir otro similar en esa área. Por tanto, el valor de esos predios sigue subiendo en progresión geométrica y va a llegar un momento que resultará imposible que el mercado absorba la ecuación costo/beneficio.

-¿Qué precios se manejan para los apartamentos VIP?

JJF-La demanda apunta a apartamentos a estrenar o de no más de seis o siete años de antigüedad, con servicios de spa, piscinas, salas de fiesta, guardias de seguridad, etc. y con garage para tres autos por unidad. En los pisos más altos de los edificios frente al Golf, los precios llegan a U$S 1 millón y en la Rambla están entre U$S 650.000 y U$S 700.000 para unidades en vías de terminación con superficies de algo más de trescientos metros cuadrados. Sin duda hoy existe un mercado real interesado en viviendas de alta categoría, que son muy pocas y tienden a valorizarse cada vez más.

-¿Cuánto vale el metro cuadrado de construcción nueva?

JJF-La evolución de los valores del mercado se evidencia nítidamente en la actual cotización de un edificio en construcción dirigido por el Arq. Carlos Ott en la Colina de Oro, similar a uno que existe en Qatar. Si bien inicialmente se manejaron precios de U$S 1.400 el metro cuadrado, su venta ha superado los U$S 2.000 y la tendencia es alcista porque la empresa constructora no puede reponer ese predio. Además, los costos de construcción continúan subiendo, especialmente de algunos materiales. En cambio, el valor de los apartamentos en construcción en el área interior de Pocitos se mantiene firme, en torno a U$S 1.000 el metro cuadrado, aunque hay dificultades para su comercialización debido a los eventuales efectos de la reforma tributaria.

-¿A qué atribuye esa diferencia de los valores inmobiliarios ?

JJF-Hay un fuerte peso de inversores internacionales en el mercado de inmuebles de alta categoría porque el costo de una vivienda en un lugar exclusivo de Montevideo es todavía comparativamente muy barato con respecto a la región. En efecto, los apartamentos en los barrios más elegantes de Buenos Aires y Río de Janeiro cuestan más de U$S 4.000 el metro cuadrado. Ni hablar de Europa donde se paga U$S 10.000 el metro cuadrado. La influencia internacional repercute en el valor del resto de los inmuebles porque las personas que venden en un lugar muy exclusivo generalmente reponen en lugares de menor categoría y, por tanto, dinamizan el mercado local, aunque con precios sustancialmente inferiores.

-¿Quiénes adquieren esos apartamentos tan costosos?

JJF-En el exterior, mucha gente está diversificando sus portafolios. Uruguay es un buen sitio para invertir en propiedad inmobiliaria porque se reconoce su estabilidad económica y seguridad jurídica y, muy especialmente, porque los precios de los inmuebles son todavía baratos en este mercado. A menudo ese inversor extranjero no conoce la vivienda que compra ya que ni siquiera ha estado en nuestro país. Además, como fenómeno accesorio de la creciente extranjerización de la tierra, algunos extranjeros que han adquirido campos en Uruguay invierten en casas o apartamentos de alto nivel en Montevideo o en Punta del Este, que son utilizados como centro de sus operaciones en este país. A su vez, la experiencia positiva de estos inversores del exterior, sobre todo europeos, se transmite a sus amigos y relaciones quienes también se deciden a realizar inversiones inmobiliarias en esta plaza. En general, son personas muy pudientes que diversifican un pequeño porcentaje de su capital.

RENTABILIDAD

-¿Con qué fin se adquieren esas viviendas de alta categoría?

JJF-Hay dos tipos de inversores. Está el consumidor final y la persona que quiere invertir en un inmueble de un barrio exclusivo para alquilar a diplomáticos y altos ejecutivos extranjeros y, sobre todo, capitalizar la valorización por estar ubicado en un lugar que no tiene reposición. Sin embargo, la base de esa adquisición no es la renta, sino la preservación del capital ya que la inversión no es tentadora si se tiene en cuenta que coinciden cinco impuestos (tributos municipales, contribución inmobiliaria, Impuesto de Primaria, Impuesto al Patrimonio e Impuesto a la Renta a las Personas Físicas) sobre la misma propiedad.

-¿Qué rentabilidad debería percibir el propietario de un apartamento de ese nivel?

JJF-Tendría que ser una tasa anual libre de todo gasto que supere a una inversión financiera del 5% en un banco internacional. En el caso de los apartamentos de categoría en Montevideo, su rentabilidad es en promedio de un 8%; pero si se deducen todos los gastos, el monto líquido no llega al 5%.

-¿No es extraño que inversores del exterior adquieran inmuebles cuya rentabilidad es tan baja?

JJF-Muchas inversiones parecen poco rentables miradas desde la óptica local. Sin embargo, la masa enorme de dólares que está circulando por el mundo como consecuencia del actual excedente de capitales internacionales determina que los grandes inversores de Europa o Estados Unidos perciban una adquisición inmobiliaria en Uruguay -ya sea de viviendas o campos- como una forma de solidificar un dinero que, de otro modo, estaría canalizándose hacia mercados financieros muy inestables. Además, frente a la creciente desvalorización del dólar estadounidense, la estrategia de muchos inversores consiste en cambiar papeles por ladrillos o tierra. Por supuesto, no compran en lugares desvalorizados o de segundo orden, sino que apuntan a propiedades de primer nivel en países estables y seguros.

-¿Se comercializan con facilidad los apartamentos VIP usados ?

JJF-La reventa no es sencilla porque el mercado de Montevideo es muy reducido, tiene muy poca capacidad adquisitiva y cuenta con muy pocos clientes de alto nivel. El propietario de un apartamento de categoría en un barrio exclusivo tiene que esperar a un cliente del exterior, que no aparece todos los días. Es una inversión a largo plazo que debe manejarse con mucha cautela. Si la unidad permanece vacía por mucho tiempo, va incidir el peso de la carga impositiva, el costo financiero de un capital que no genera renta y el pago de los gastos comunes que varían entre 16.000-17.000 pesos en edificios de ese nivel.

Esther Meikle:

En Carrasco hoy existe una gran demanda por apartamentos VIP

-¿Cuál es la zona de Carrasco donde la propiedad inmueble tiene mayor valor?

EM-El área de más alta cotización en Carrasco es la comprendida entre Av. Italia, Gral. French, la Rambla, Acapulco y Dr. Blanco Acevedo, donde el metro cuadrado de tierra vale entre U$S 250 y U$S 350, porque no hay prácticamente terrenos disponibles.

-¿Qué tipo de vivienda tiene mayor demanda en Carrasco?

EM-La preocupación actual por la seguridad hace que mucha gente mayor ya no quiera vivir en casas, pero desea quedarse en Carrasco. Por eso, se están construyendo muchos edificios de apartamentos con superficies superiores a los 270 metros cuadrados, con terrazas cubiertas privadas y servicios de nivel internacional. Sin embargo, hay una fuerte demanda insatisfecha por unidades de menores dimensiones. Lamentablemente, el elevado costo del terreno inhibe la construcción de apartamentos pequeños por el espacio que se desperdicia, ya que la reglamentación municipal vigente prohíbe construir edificios que superen los siete metros de altura en la franja que se extiende desde la Av. Rivera al sur, salvo sobre la Av. Arocena en donde se permite llegar a los doce metros.

-¿Cuál es el costo de las residencias de alto nivel nuevas y usadas en Carrasco?

EM-El valor del metro cuadrado de las residencias nuevas -cuya superficie sea de más de trescientos metros cuadrados, preferentemente con cuatro dormitorios, un buen terreno con jardín, piscina y un parrillero al fondo, y que tengan incorporados diversos servicios- oscila entre U$S 800 y U$S 1.100. En cambio, el valor de las casas usadas no se calcula exclusivamente por el metraje. En esos casos, las diferencias son abismales porque el valor depende muchísimo de la ubicación dentro de Carrasco, la superficie del jardín, la distribución de las habitaciones, el grado de conservación, las mejoras necesarias, etc., por lo cual la tasación se convierte en una tarea mucho más difícil que en otras zonas de Montevideo.

-¿Se comercializan con fluidez las casas en Carrasco?

EM-Como Carrasco es una zona residencial única en Montevideo, la demanda es cada vez más intensa, aunque existe una buena disponibilidad de viviendas para la venta. Las casas tienen una comercialización ágil cuando reúnen las condiciones imprescindibles para la zona, es decir un jardín amplio, piscina, una distribución adecuada de las habitaciones, doble garage, etc.

-¿Con qué fin se adquieren las residencias más confortables ?

EM-Hay dos tipos de compradores. La mayoría de las transacciones se concretan con consumidores finales. En los últimos años se ha registrado una avalancha de extranjeros interesados en alquilar en Carrasco, sobre todo argentinos, quienes antes no buscaban viviendas en esta zona, sino que preferían residir en Punta del Este. Por otro lado, mucha gente compra casas para arrendarlas, sobre todo, a ejecutivos extranjeros, porque prefiere invertir en "ladrillos" que tener su capital en papeles debido a la incertidumbre de los mercados financieros. Las viviendas arrendadas tienen un rendimiento del 7% anual con respecto al valor del inmueble. Si no alcanzan ese nivel, la casa no es válida para renta.

|Empresas |

r -¿Cómo está operando el mercado inmobiliario en el interior de Pocitos?

Juan José Fraga-Hay una demanda importante de apartamentos de pequeño monto -de uno o dos dormitorios- en Pocitos. Eso se debe a que los medianos ahorristas uruguayos apuestan a comprar "ladrillos" como inversión de futuro. Al igual que los grandes inversores en las zonas más cotizadas no apuntan tanto a la renta como a preservar su capital de la depreciación del dólar. La diferencia radica en que, por lo general, el mediano inversor local carece de recursos para mantener una vivienda desocupada por un período prolongado. Por otra parte, la vivienda media ya está sufriendo los eventuales efectos que va a generar la reforma tributaria en los alquileres. La inversión en este tipo de propiedades se ha desacelerado, observándose una mayor reticencia de los eventuales compradores a medida que se acerca la fecha de vigencia de la nueva normativa.

r -Al no quedar terrenos libres en Carrasco, ¿hacia dónde prevé que se levante un barrio de características similares?

Esther Meikle-Por mucho tiempo no hubo una respuesta para esa interrogante. Hace más de veinte años se empezaron a construir barrios jardín en los aledaños de Carrasco. En los años noventa se construyó el primer barrio country, Lomas de Carrasco, en el Camino de los Horneros (depto. de Canelones). Si bien su venta no resultó nada fácil, hoy ese emprendimiento es todo un éxito.

Hoy ha surgido un fenómeno inmobiliario que es la construcción de barrios jardín en la zona de Camino Carrasco hacia el norte, lindera a los terrenos del Carrasco Polo Club. Allí la Intendencia de Montevideo autorizó tres urbanizaciones. El mes pasado se vendieron en menos de dos semanas las nueve casas ya construidas en el barrio jardín San Nicolás con precios de entre U$S 230.000 y U$S 450.000, debido a la calidad de la construcción, la extensión de los terrenos, su cercanía con los colegios y, sobre todo, el costo del metro cuadrado de tierra que es un 50% más barato que en la zona tradicional de Carrasco.

|Empresas |

r -Dado que ya no quedan terrenos disponibles en Carrasco, ¿hacia dónde prevé que se levante un barrio de características similares?

Esther Meikle-Por mucho tiempo no hubo una respuesta para esa interrogante. Hace más de veinte años se empezaron a construir barrios jardín en los aledaños de Carrasco como, por ejemplo, Manantiales de Carrasco, ubicado al sur de Av. Rivera y relativamente cercano al límite departamental. Luego, al norte de Av. Italia, apareció Jardines de Carrasco. En los años noventa se construyó el primer barrio country, Lomas de Carrasco, en el Camino de los Horneros del departamento de Canelones. Si bien su venta no resultó nada fácil, hoy ese emprendimiento es todo un éxito.

Ha surgido un nuevo fenómeno inmobiliario que es la construcción de barrios jardín en la zona de Camino Carrasco hacia el norte, lindera a los terrenos del Carrasco Polo Club. Allí la Intendencia Municipal de Montevideo autorizó tres urbanizaciones. El mes pasado se vendieron en menos de dos semanas las nueve casas ya construidas en el barrio jardín San Nicolás a precios que oscilaron entre U$S 230.000 y U$S 450.000, debido a la calidad de la construcción, la extensión de los terrenos, su cercanía con los colegios y, sobre todo, el costo del metro cuadrado de tierra que es un 50% más barato que en la zona tradicional de Carrasco.

r -Dado que ya no quedan terrenos disponibles en Carrasco, ¿hacia dónde prevé que se levante un barrio de características similares?

Esther Meikle-Por mucho tiempo no hubo una respuesta para esa interrogante. Hace más de veinte años se empezaron a construir barrios jardín en los aledaños de Carrasco como, por ejemplo, Manantiales de Carrasco, ubicado al sur de Av. Rivera y relativamente cercano al límite departamental. Luego, al norte de Av. Italia, apareció Jardines de Carrasco. En los años noventa se construyó el primer barrio country, Lomas de Carrasco, en el Camino de los Horneros del departamento de Canelones. Si bien su venta no resultó nada fácil, hoy ese emprendimiento es todo un éxito.

Ha surgido un nuevo fenómeno inmobiliario que es la construcción de barrios jardín en la zona de Camino Carrasco hacia el norte, lindera a los terrenos del Carrasco Polo Club. Allí la Intendencia Municipal de Montevideo autorizó tres urbanizaciones. El mes pasado se vendieron en menos de dos semanas las nueve casas ya construidas en el barrio jardín San Nicolás a precios que oscilaron entre U$S 230.000 y U$S 450.000, debido a la calidad de la construcción, la extensión de los terrenos, su cercanía con los colegios y, sobre todo, el costo del metro cuadrado de tierra que es un 50% más barato que en la zona tradicional de Carrasco.