Los aumentos de salarios empujan precio de la vivienda

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HORACIO BAFICO/GUSTAVO MICHELIN

La cantidad de dólares necesarios para comprar una vivienda o alquilarla es tan alta en la actualidad, que genera la duda sobre si vale la pena comprarla o si es de esperar un ajuste a la baja en el corto plazo.

La evolución reciente de los precios de los inmuebles para vivienda en Montevideo tiene mucho que ver con el comportamiento del salario en dólares y es de esperar que siga en el futuro una trayectoria asociada a los ingresos de los hogares medidos en dólares. Por lo tanto, de no existir un acontecimiento externo grave (como ser un shock negativo desde Brasil), el precio en la moneda estadounidense debería crecer moderadamente en el futuro.

De todos modos, debido a que el nivel actual es muy alto, quien compre propiedades debe mantener un ojo alerta en que los precios no hayan entrado en una dinámica de crecimiento acelerado. Adicionalmente siempre es necesario evaluar el nivel y las condiciones de endeudamiento que se contratan para la inversión.

Las condiciones bajo las cuales están creciendo los precios de la vivienda y los alquileres en Montevideo no son las características de una burbuja especulativa. No lo es porque no tiene un comportamiento exponencial, la demanda no es generalizada, no hay compras especulativas pensando en hacer ganancias vendiendo más caro en el corto plazo y tampoco hay un volumen de crédito exorbitante. Es más, el crédito que está detrás de la demanda es más bien limitado por el momento y las tasas de interés que se están cobrando no son para nada bajas.

Por lo tanto, no se espera que esta realidad de precios cambie en forma abrupta como sería una pérdida de valor del orden de la tercera parte, típica resultante de la explosión de una burbuja como la que se vivió en Estados Unidos en 2008.

De todas formas, el precio de compraventa de propiedad horizontal en Montevideo aumentó 29% en dólares desde agosto del 2008 y 83% en comparación con el promedio del 2005. El nivel actual es alto y ello se debe a un empuje de la demanda por vivienda que se refleja en los precios de los inmuebles y en los alquileres. Algo similar ocurre con la demanda por cocheras debido al crecimiento que está teniendo el parque automotor.

Los alquileres también aumentan significativamente. Siguiendo el valor promedio utilizado para el IPC se observa un crecimiento del 158% desde el 2005. Esta variación es más fuerte si solo se miran los nuevos contratos en cada momento. Los contratos de alquiler firmados a fines del 2010 medidos en dólares son 178% superiores que los firmados en el año 2005. Por lo tanto hay una dinámica de crecimiento empujada por la demanda por vivienda que hace que los nuevos contratos de propiedad horizontal presenten valores 28% superiores al promedio de todos los contratos. El factor que está detrás del aumento en la demanda es el incremento de los salarios en dólares, o sea la inversa del tipo de cambio real.

COSTO. Es notable como la evolución de los precios de los inmuebles y los alquileres siguen el comportamiento de los salarios o de los ingresos de los hogares en dólares. Es lógico que al poseer más ingresos se pueda pagar más por la vivienda. Si se compara el alquiler promedio del IPC con el ingreso de los hogares se observa una relación entre el 18% y el 19% en el último año. Esta relación se encuentra apenas 1% por encima de lo observado cuatro años atrás (17% a 18%). Como se ve, una relación bastante estable a lo largo del tiempo.

También es notoria la vinculación de estos precios con el costo de la construcción. Dentro de éste, desde agosto del 2008 ha sido determinante el costo salarial. Si se compara el costo actual de construir un metro cuadrado con el promedio del 2005 se observa un aumento del 111% que se compone de un 88% de variación en los materiales y 168% en el componente mano de obra en dólares. Hasta agosto del 2008 el movimiento fue parejo, incluso se encarecieron más los materiales que la mano de obra. Luego de la crisis, los materiales importados bajaron significativamente primero y apenas se recuperaron después para acumular apenas un 4% de crecimiento frente a un 52% de encarecimiento de la mano de obra en dólares.

Coincidentemente con la fuerza principal para la demanda se observa que del lado de la oferta el costo en dólares está subiendo fuertemente, en forma sostenida desde agosto del 2008. Por lo tanto los salarios en dólares están jugando tanto del lado de la oferta como de la demanda.

CONSECUENCIA. Enfocando el análisis en la suba experimentada en los dos últimos años, se observa que no hay síntomas claros de una burbuja especulativa. Si bien los valores de las propiedades están a niveles muy altos en dólares, el aumento de los salarios medidos en la misma moneda es el común denominador en la oferta y la demanda tanto para alquiler como para compra.

La fortaleza de los nuevos alquileres es también señal de una demanda insatisfecha por la propiedad. A pesar de la oferta creciente de crédito para vivienda, el nivel agregado del sistema financiero todavía es muy bajo, de forma que hay margen para que la demanda de propiedades siga creciendo.

En este contexto la preocupación debería estar en la persistencia de los niveles en dólares de los ingresos de los hogares. La dinámica actual del mercado de trabajo, con prácticamente el pleno empleo de la fuerza laboral, indica que el salario real no caerá en el corto plazo. Las condiciones internacionales, si bien comienzan a encenderse algunas luces amarillas, tampoco indican un cambio abrupto en la cotización del dólar en el mercado local en el corto plazo. Pero ese contexto puede tender a cambiar en el mediano plazo, por lo que el potencial inversor en una nueva vivienda deberá evaluar cuáles son sus expectativas de ingresos en el mediano plazo, que le permitan abordar sin sobresaltos los compromisos asumidos.