NUEVAS Y VIEJAS CASAS

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Montevideo crece como una mancha. La población no aumenta a lo largo de los años, pero sí se mueve. Se aleja del centro y se instala en la periferia o más allá. Y, para cualquier ciudad, el desplazamiento de habitantes de su zona céntrica o intermedia hacia “afuera” trae una diversidad de problemas: por ejemplo, los servicios no son tantos o el transporte hacia el centro de la ciudad se encarece. En este proceso de “despoblamiento”, la zona céntrica —y, en el caso particular de Montevideo, la Ciudad Vieja— se transforma en un lugar con decenas de edificios vacíos; construcciones que parecen esqueletos.

Ahora, ¿cómo convive esta problemática con las nuevas construcciones en otros barrios de la ciudad? ¿Qué tanto se tiene en cuenta la falta de residentes establecidos en barrios con casas vacías como en Ciudad Vieja a la hora de planear nuevos proyectos edilicios?

La densificación de la población es un objetivo que está en la órbita de la Intendencia de Montevideo (IMM), que hace poco más de un mes lanzó el plan “Montevideo más cerca: más altura de la edificación en avenidas”. Y hace unos días se anunció el proyecto “Late Ciudad Vieja” —en el que se abordan otros aspectos, además de la repoblación—.

A través del primero, se levanta temporalmente la restricción del tope de altura de los edificios en algunas avenidas de la ciudad. Con este mecanismo, el área intermedia de Montevideo —que no es el centro pero tampoco es el “afuera” de la ciudad— se densificaría.

Actualmente, en las avenidas a las que hace referencia el plan, la edificabilidad está en el entorno de los 13,5 y 27 metros, pero la altura general es de 16,5. El proyecto, que aún tiene que debatirse y aprobarse en la Junta Departamental para transformarse en decreto, eleva la altura permitida a 31 metros. Se contemplan también algunas predios donde ese tope podría incrementarse. Las avenidas que comprende el proyecto son: Avenida Italia, 8 de octubre, Bulevar José Batlle y Ordóñez entre Avenida Italia y el viejo Mercado Modelo, Avenida Larrañaga, Avenida Centenario y Avenida José Pedro Varela.

Más allá de lo urbanístico, en el anuncio de este proyecto hubo un fuerte hincapié en el aspecto económico: “Señoras y señores inversores, ahora la pelota está en la cancha de ustedes”, sentenció la intendenta Carolina Cosse en la presentación del plan el pasado 10 de agosto.

De hecho, el aumento en la altura de las edificaciones es un reclamo de larga data de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción (Appcu), que calificó la noticia como “excelente” y prevé grandes inversiones en las zonas que marca el proyecto. Es que, además de la altura permitida, uno de los componentes del plan es la exoneración del precio compensatorio con el objetivo de estimular la inversión. Esto significa que habrá un período ventana de 18 meses desde que entre en vigencia el decreto en los que los inversores no deberán pagar un precio extra por construir a mayor altura.

Luis Oreggioni, director de Planificación de la IMM, sostiene que está habiendo “un desplazamiento de los habitantes de Montevideo hacia afuera”. Esto no es exclusivo de Uruguay ni es nuevo, pero si miramos la región, “tenemos una ciudad que es poco densa en comparación con cualquier ciudad latinoamericana”, dice Oreggioni.

Además de los costos al momento de hacer uso de servicios o trasladarse para el ciudadano que migra lejos del centro, este desplazamiento urbano también le cuesta al Estado: para lo público, tanto a nivel nacional como departamental, “implica mayores costos en tanto la movilidad tiene más demanda en lugares más alejados”, dice Oreggioni. Por eso, se considera que una ciudad “más compacta” es “más eficiente y más sostenible”.

En ese sentido, la idea del cambio de altura está “directamente relacionada con una mirada urbana”, dice el jerarca: “una zona intermedia de suelo consolidado” es lo que este decreto de avenidas promueve. Son zonas que tienen calidades ambientales muy buenas, y es importante desde el punto de vista urbanístico implementar mecanismos que lleven a la densificación”, señala. “Y, al mismo tiempo, es una manera de ordenar la densificación en torno a las avenidas, que son espacios que por su escala permiten una densificación más amable y evitan que la densificación se despliegue por los barrios, algo que en general ha sucedido en los últimos años”, agrega Oreggioni.

Por su parte, Gonzalo Bustillo, arquitecto, docente e investigador de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Urbanismo se hace la siguiente pregunta: “¿Hasta dónde estas nuevas iniciativas de impulso de la nueva vivienda, que va a agregar unidades habitacionales en otro sector de la ciudad, interactúan de manera virtuosa con esta realidad que Montevideo arrastra desde hace 20, 30, 40 años?”.

Esa “realidad” de la que habla Bustillo es la de Ciudad Vieja, que tiene “un stock de viviendas vacías de 18%”, sostiene. No es el único barrio con esta problemática, pero sí el que más la padece.

Para ponernos en contexto: la literatura internacional en materia urbanística dice que, cuando un barrio enfrenta un vaciamiento del 6% de sus viviendas, se está ante un problema “grave”, explica Bustillo. Entonces, el único camino posible para una solución es la aplicación de “fuertes políticas públicas” que incentiven el repoblamiento del lugar, dice el docente. De otra manera, según la evidencia internacional, ese porcentaje no hace más que escalar.

Bustillo deja claro que la herramienta de la ampliación de la altura en algunos barrios es una medida que tiene “razonabilidad” en tanto se trata de “polígonos urbanos que están en proceso de reconversión”. Pero dentro de una ciudad, dice, “también es importante la coordinación de políticas en materia habitacional y el reconocimiento de algunos dilemas”, como lo es el de la vivienda vacía. En tanto, el director de Planificación expresa que “el desarrollo de la ciudad intermedia no es una contraposición con el de las áreas más céntricas de la ciudad”.

En definitiva, está claro que la ciudad crece hacia afuera y que es un problema. Con algunas medidas como el plan de más altura, ese crecimiento es un poco más hacia adentro y hacia arriba. Pero la pregunta y la preocupación de la academia es, en esencia, cómo aprovechar lo que ya existe y está vacío y qué tanto se tiene en cuenta este stock de viviendas ociosas al momento de impulsar proyectos que contemplen la densificación.

Concentrémonos en el punto originario de la ciudad de Montevideo. Un relevamiento realizado en 2018 por Bustillo y la arquitecta Mariana Ures, en el marco de su propuesta “COLIVING_MVD2020”, recoge que el área total de “viviendas visiblemente vacías” en Ciudad Vieja equivale a seis manzanas de ciudad —unos padrones de 39.335 metros cuadrados en total—. Por otro lado, en la observación se identificó que el 73% de los casos relevados (90 casos) correspondían a edificios de vivienda, mientras que el 13% (16 casos) “responden a programáticas no residenciales de tipo administrativo, producción, oficinas y gestión”, dice el informe; por último, el 14 % de los casos (17) son baldíos.

Todos estos datos hacen de Ciudad Vieja el barrio con el porcentaje más alto de vivienda vacía de todo Montevideo.

Ahora, ¿cómo se aborda esta problemática? En primer lugar, un decreto de la IMM que rige desde 2016 establece que al impuesto a la contribución inmobiliaria que grava las fincas se le adicionará un 100% si están abandonadas. Es decir que, según el decreto, a las viviendas vacías se les debe cobrar el doble de contribución.

Según Oreggioni, “se están perfeccionando los mecanismos para emplear (el adicional de contribución)”, pero asegura que este mecanismo está vigente y “permite controlar que no haya excesiva cantidad de viviendas vacías”. Por otro lado, una ley reglamentada en diciembre de 2019 declara de interés general “el cumplimiento de los deberes relativos a la propiedad inmueble urbana”, dice el primer artículo. En definitiva, el objetivo de esta ley es evitar y revertir el vacío y el deterioro de los inmuebles. Según la norma, no rehabilitar un inmueble deteriorado puede incluso terminar con la venta del mismo en remate público.

Si bien estas medidas existen, la academia encuentra una falla: “Si hay un edificio de 14 apartamentos vacíos pero en buenas condiciones en Ciudad Vieja, (el inmueble) queda fuera de la ley”, señala Bustillo. En ese sentido, dice que habría sido mejor optar por una ley como la brasileña, donde la mera existencia de una vivienda vacía o la no utilización de inmuebles hace que el Estado actúe.

El programa “Late Ciudad Vieja” no va solo por la repoblación de la ciudad a través de la creación de cooperativas, por ejemplo, sino también por la “diversidad social”, dice Oreggioni. En cuanto a la vivienda, el plan tiene dos ejes: el cooperativismo y el alquiler social. “Los mecanismos de la ley de Vivienda Promovida generan viviendas que, aún con las renuncias fiscales, tienen costos a los que muchos sectores de la sociedad no pueden llegar”, afirma. De esa manera, se ideó una “combinación de usos y programas y apostamos a una vivienda social por el lado de la vivienda cooperativa. Básicamente, se otorgan tierras (a través de la cartera de tierras que dispone la IMM) a cooperativas para que gestionen en el gobierno nacional la aprobación de un préstamo para construir”, explica.

Según datos de la intendencia, Ciudad Vieja tiene 500 cooperativas y está previsto que con este plan se incorporen 212 unidades más. Esto llevaría la cantidad de viviendas disponibles en modalidad de cooperativa al entorno del 20% del total de viviendas. “Esto colabora con la posibilidad de que gente de ingreses medios y medios bajos puedan acceder a vivienda”, dice Oreggiani.

Por otro lado, se promoverá el alquiler social a través de un convenio con la Federación Uruguaya de Cooperativas de Vivienda por Ayuda Mutua. Dentro de ese mecanismo hay 90 viviendas amparadas “por la vía de mejora edilicia de algunos edificios que forman parte del stock de cartera de tierras de la IMM”, comenta el jerarca. Se ofrecerán viviendas a valores más bajos para, de nuevo, permitir acceso a los sectores más carenciados.

Todo esto busca que la Ciudad Vieja preserve “una condición de diversidad social”, dice Oreggiani, “que entendemos valiosa y sana para la convivencia”.

Para Gonzalo Bustillo, las cooperativas son un mecanismo “dominante en el sistema habitacional uruguayo”, y según propone junto a su colega Mariana Ures en el proyecto citado, el arquitecto cree que hay que ir hacia una “diversificación” en los tipos de vivienda. En concreto, propone algo que poco a poco crece en Uruguay pero que ya es bastante conocido en el exterior: la modalidad de co-vivienda o “coliving”. “Hay mucha experiencia internacional reciente para enriquecer los modos en que se puede acceder a vivienda en Uruguay”, dice.

Aníbal Durán, director ejecutivo de la Appcu, comenta que los inversores están a la espera de que entre en vigencia el decreto que permitirá construir edificios más altos. “Quiero tener la lectura del decreto para saber a qué atenernos exactamente. Nos convocaron pero no vimos el decreto aún”, dice Durán. No obstante, la expectativa conserva la misma fuerza que hace dos meses: hay inversores que ya compraron terrenos en las avenidas comprendidas en el proyecto.

En cuanto a inversiones en Ciudad Vieja, ya sea de construcción o restauración, Durán dice que “por el momento no hay nada”. El proyecto Late Ciudad Vieja “está todavía muy latente y no nos han adelantado mucho”. Al día de hoy, los inversores tienen puesta la mirada lejos del casco histórico y cerca de la zona intermedia de la ciudad para empezar a construir apenas se lance el decreto.

A nivel general, las cifras de inversión inmobiliaria no dejan de crecer. De acuerdo con un relevamiento de los socios de Appcu, lo que se está construyendo únicamente en Montevideo y Maldonado de acá a fin de año comprende unos dos millones de metros cuadrados, lo que implica una inversión cercana a 4.000 millones de dólares; unos mil millones más que la inversión total de UPM en la segunda planta.

En tanto, los planes de la intendencia se centran, por ahora, en más cooperativas. Las 212 que se construirán en la Ciudad Vieja según el plan, se harán desde cero; es decir, no se prevé reciclaje de inmuebles ya construidos. Por otro lado, el decreto de altura revitalizará la zona intermedia de la ciudad, estimulará la inversión y generará puestos de trabajo, si todo sale bien. Pero la incógnita se vuelve sobre sí misma: ¿cuál será el destino de las casas vacías?