Dinero argentino

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Miguel Arregui

Quién compra monoambientes en Pocitos a más de 100.000 dólares? Pues principalmente los argentinos, o bien algunos uruguayos que residen en el exterior o en el país. Monoambientes y apartamentos pequeños, lo que más se construye hoy, son fáciles de alquilar, por lo que sirven como moneda de inversión y refugio.

"Hay mucho argentino comprando en Montevideo", dice el empresario inmobiliario Pedro Gava.

¿Qué poderosa fuerza ha transformado la zona de Punta del Este y José Ignacio en algo muy diferente al resto del país? Inciden familias o grupos capitalistas de Brasil, América del Norte o Europa pero, en sustancia, "es territorio argentino desde el punto de vista inmobiliario", resume Julio Villamide, titular de la consultora que lleva su nombre y de la revista Propiedades.

Los principales inversores en la economía uruguaya son empresas o personas de origen argentino, que optan no solo por la construcción, sino también por el comercio, la industria, la agricultura y la ganadería.

Los argentinos tienen una larga y catastrófica tradición de expropiación de depósitos y medidas cambiarias erráticas o restrictivas, por lo que tienden a sacar rápidamente sus ahorros del país. Ese flujo data, al menos, desde los primeros gobiernos de Juan Domingo Perón, entre 1947 y 1955 (ver recuadro).

La publicación on line bonaerense Reporte Inmobiliario del 20 de diciembre afirmó que "la sostenida actividad de compraventas y de construcción de los últimos años obedece fundamentalmente" al crecimiento económico, que genera ahorros, "en combinación con un sistema político que provoca desconfianza. Quienes cuentan con altos ingresos y capacidad de ahorro compran inmuebles o pagan cuotas de fideicomisos u obras al costo para vencer el fantasma de la incertidumbre".

La inversión extranjera explica gran parte del fenómeno inmobiliario de alto valor en la costa uruguaya, desde Punta Carretas a Rocha. Los argentinos predominan pero "muchos son uruguayos que planean su regreso, o que mantienen vínculos con el país", afirma Gava, ex presidente de la Cámara Inmobiliaria.

"Bonanza generalizada". El arquitecto Ricardo Weiss, uno de los líderes de la firma de desarrollos inmobiliarios Weiss Sztryk Weiss, estima que "hace 10 años el 93 o 94% de los compradores eran argentinos, pero ahora se sumó un porcentaje interesante de compradores de otros orígenes. Toda la región tiene dinero: Argentina, Brasil, Paraguay, Chile… Es una racha de bonanza generalizada. Los argentinos son grandes desarrolladores de proyectos completos y traen compradores incluso de las provincias, por lo que vienen con una parte ya vendida. Pero también cada vez más brasileños se enamoran de Punta del Este".

En años anteriores se registraron inversiones en edificios y fraccionamientos de grupos estadounidenses y europeos, en particular españoles. Esa corriente mermó a partir de la crisis financiera mundial generalizada en 2008. Pero sigue siendo significativa la inversión de europeos y norteamericanos en la construcción de viviendas familiares. "Ahora, por ejemplo, hay una corriente de canadienses; se ve que su economía anda bien", cuenta Gava, "y algunos se quedan temporadas largas, hasta dos meses, huyendo del invierno".

Por ejemplo los monoambientes en Pocitos, de unos 45 metros cuadrados, se venden a más de 100.000 dólares "a gente que requiere rentas y que pretende alquilar", dice Francisco Bistiancic, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado y empresario del sector. "Algo similar ocurre en Maldonado, donde apartamentos de un dormitorio se pueden vender a 150.000 dólares. Muchos argentinos que reciben asesoramiento resuelven que alquilar en Montevideo es un poco más rentable que hacerlo en Punta del Este", donde la demanda se concentra en el verano.

En Montevideo algunas empresas de primera línea trabajan con dinero propio o captan colocaciones financieras o fondos de varios ahorristas, tipo cooperativa, y los vuelcan en nuevos emprendimientos.

Era dorada. Maldonado sigue siendo la joya de la corona. En 2005 y 2011 se registraron los récords absolutos de solicitud de permisos, superiores incluso al período 1977-1980, una era dorada de atracción de capitales argentinos.

El período de mayor depresión se registró entre 1982 y 1990, cuando la economía argentina se hundió tras el abandono de la "tablita" del dólar impuesta por Alfredo Martínez de Hoz (en Uruguay ocurriría lo mismo en noviembre de 1982), la guerra de las Malvinas (1982), la caída del régimen militar y la hiperinflación durante el gobierno de Raúl Alfonsín (1983-1989).

Según la consultora bonaerense Reporte Inmobiliario, en 2011 se inició la construcción de 32 nuevos edificios en Punta del Este y sus alrededores. La misma fuente afirma que en diciembre había 77 edificios en construcción en el área. La inversión en la industria de la construcción superará los 650 millones de dólares en 2012, escribió Marcelo Gallardo en El País del 11 de diciembre citando fuentes municipales. El 40% corresponde a edificios en altura pero una parte significativa se dirigirá hacia el este del arroyo Maldonado, donde proliferan las viviendas de lujo y los fraccionamientos privados o countries.

Los inversores en desarrollos inmobiliarios, edificios y tierras son argentinos en el "60-70% de los casos, seguidos por españoles, brasileños, italianos, norteamericanos", afirma Francisco Bistiancic, empresario y presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado. Los compradores también son argentinos, o bien "uruguayos que residen en el exterior y traen a extranjeros, y se agregó un nuevo núcleo de uruguayos, incluso del interior del país, gente que antes no estaba en el mercado".

Cuánto durará. ¿Por cuánto tiempo se mantendrá el ritmo? Los períodos de auge y caída son recurrentes.

En la década de 1990 la construcción en Uruguay -y en la zona de Punta del Este- se expandió con rapidez, comenzó a desacelerarse en 1998 y se hundió en 2000-2002.

Los precios de los inmuebles, medidos en dólares, cayeron a la mitad en Montevideo entre 1999 y 2004 debido a la escasa demanda y la abrupta devaluación del peso uruguayo en 2002. Sin embargo, medidos en pesos constantes -quitado el efecto de la inflación-, los valores no cambiaron sustancialmente (ver gráfica).

En 2004 la construcción en Punta del Este y alrededores inició su resurrección por el empuje de los ahorristas que salvaron sus depósitos de los cracks financieros en Argentina y Uruguay.

En términos generales, los operadores del mercado inmobiliario confían en que el ritmo alto y constante se mantendrá al menos algunos años más, con ocupación plena de mano de obra.

Francisco Bistiancic, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Maldonado, sostiene que el "volumen de inversiones es cada vez mayor, y siguen comprando tierras pese a la crisis internacional, lo que muestra que están pensando en el mediano plazo".

EL MEJOR ALIADO. El optimismo puede parecer más una expresión de deseos que una realidad: nunca se sabe cuándo esos flujos se detienen por cataclismos más o menos imprevistos.

La eventual firma de un tratado de intercambio de información tributaria entre los dos gobiernos del Plata provocó cierto temor e, inicialmente, retrajo a los inversores. Pero la corriente de capitales se reinició muy pronto.

Bistiancic sostiene que "si bien las restricciones para la compra de dólares que impuso el gobierno de Cristina Fernández (desde el 3 de octubre) enrarecieron el mercado de alquileres, la construcción no se ha detenido. El susto por un eventual acuerdo tributario tampoco impidió que la gente siguiera adelante".

La información tributaria sería sobre casos puntuales y justificados, no al barrer, y nunca retroactiva, explicó Fernando Lorenzo, ministro de Economía y Finanzas.

En otras palabras: los organismos fiscal uruguayos no brindarían información sobre bienes de argentinos adquiridos antes de la vigencia del tratado, y tampoco sería generalizada.

También se pretende evitar que quien tribute por un bien que posee en Uruguay no deba hacerlo a la vez en Argentina ("doble tributación").

El grueso de los inversores argentinos "no son estafadores ni narcotraficantes: la mayoría son gente que tiene ahorros y nos los quiere perder", dice Pedro Gava, quien participa en la construcción de edificios y en la creación de fraccionamientos. "Es fundamental que Argentina no cambie, pues la inseguridad argentina es el mejor aliado de la inversión en Uruguay".

UN BOOM SOSTENIDO. El mercado del ladrillo es muy sensible a lo que pasa con el dólar y en los países vecinos. Ricardo Weiss afirma que por ahora "la plaza sigue firme" y estima que las recientes restricciones cambiarias impuestas en Argentina no tendrán mayor incidencia.

"Los grandes inversores argentinos son gente que también tiene dinero en banca off shore, en Suiza o donde sea. Podrá tener problemas quien maneja dinero `negro` dentro del país, pero quien lo ganó en forma legal lo puede transferir pagando los impuestos correspondientes".

La publicación Reporte Inmobiliario afirma que en Buenos Aires, al igual que en el este de Uruguay, "la construcción privada de viviendas y la compra de las mismas tiene casi un protagonista excluyente: el inversor con capital propio. (Es) una demanda que actúa prescindente de financiación hipotecaria de largo plazo".

El líder de una pequeña empresa constructora que prefirió el anonimato coincide: "La arquitectura doméstica es impulsada por gente de todo el mundo. Somos un país natural, poco poblado. Así, por ejemplo, hace cuatro o cinco años se hicieron 70 casas en José Ignacio, lo que es muchísimo".

El mismo constructor estima que se trata de "un boom sostenido, no uno a lo loco como a fines de los `70. Pero nunca se sabe cuando se acaba: Argentina es una bomba de tiempo, Brasil está atado con alambre y el mundo está como está".

Las zonas más caras y exclusivas no atraen tanto debido a la superpoblación, añade. "No es lo mismo la Barra ahora que hace unos cuantos años y José Ignacio va rumbo a eso. La seguridad no es la de antes: hay muchos robos. También subió mucho el valor de la tierra".

José Ignacio es una "perlita aparte que merece tratamiento diferente", define el empresario Pedro Gava. "Hay poco y es muy caro. Las construcciones son muy grandes. No es Punta del Este". Un constructor de la zona, que prefiere el anonimato, sintetiza: "En José Ignacio no podés hacer nada si no tenés 800.000 dólares para comprar un lote de 18 metros por 45, o sea 810 metros cuadrados, y luego hacer una casa de 600.000 o 700.000 dólares. Necesitas por tanto un millón y medio".

Los servicios tampoco son accesibles para cualquiera: un almuerzo frugal en uno de los restaurantes de José Ignacio para una pareja con dos hijos, con agua en vez de vino y sin postre, supera los 2.500 pesos. La botella de vino no baja de 900 pesos y un jugo de naranja cuesta 200.