EL ENCANTO Y LA EXPANSIÓN

Denuncian irregularidades en obras sobre playa de José Ignacio: la batalla entre vecinos y autoridades

Hay viviendas que se construyen en dunas frágiles y que incumplen la estricta norma de construcción del lugar. Vecinos denuncian, pero la comuna y el Ministerio de Ambiente actúan lento.

Construcción sobre una manzana de "altra fragilidad ecosistémica". Foto: Ricardo Figueredo.
Construcción sobre una manzana "frágil a nivel ecosistémico". Foto: Ricardo Figueredo.

José Ignacio es, desde hace décadas, el destino elegido por muchos turistas que buscan un rincón del mundo fuera de lo convencional. Bautizado como el Saint-Tropez latino, el exclusivo pueblo enamora a europeos y norteamericanos, además de ser refugio —o indicador de estatus— de famosos de la vecina orilla. Esto no es novedad. Lo que sí es nuevo es que muchos de esos que una vez fueron visitantes de una temporada, hoy eligen José Ignacio como un lugar de residencia permanente. Ya sea por la pandemia o por la tendencia mundial de alejarse de las grandes ciudades, José Ignacio empieza a llamarse “hogar” para varios. En su gran mayoría, argentinos que ya poseían propiedades en la zona. Pero también hay algunos que llegan con la intención de construir desde cero.

El boom inmobiliario de los últimos años, que hizo que la urbanización se expandiera incluso hacia el balneario La Juanita, causó reticencia en vecinos que temen por la desaparición de la esencia que caracteriza y hace atractivo al lugar. Pero, más allá de los nuevos complejos hoteleros y containers en el balneario aledaño, lo que preocupa a los vecinos —varios de ellos nucleados en la Liga de Fomento de José Ignacio, organización de 40 años destinada a preservar la identidad local, el cuidado del medio ambiente y el espacio público— son las construcciones que atentan contra lo que ellos defienden.

La palabra de la comunidad tiene peso en el lugar, así formen parte de la liga o no. De hecho, el 19 de mayo se detuvieron las obras del barrio privado de lujo “Costa Garzón - Casa de Playa”, un emprendimiento del reconocido empresario argentino Alejandro Bulgheroni, al Este de la playa Brava de José Ignacio. En este caso, la construcción que se proyecta con lotes desde 1,6 millones de dólares fue detenida tras una denuncia formulada el 21 de abril por vecinos, según informó el portal Maldonado Noticias.

Costa Garzón se sitúa apenas a metros de la Laguna Garzón, una de las 16 áreas protegidas de Uruguay, lo que generó la reacción de un grupo de vecinos encabezados por Claudia Piazza, quien formuló la denuncia e incluso hizo llegar videos al presidente Luis Lacalle Pou. Allí se ven los movimientos de materiales de construcción sobre la cadena dunar. Ahora, la obra está parada porque “el proyecto en ejecución difiere” de lo que se planteó en la Autorización Ambiental Previa (AAP) al Ministerio de Ambiente. “De continuar con las obras descritas en la denuncia que difieren de las autorizadas, se considerará un agravante”, señala la cartera.

La construcción del barrio privado "Costa Garzón - Casa de Playa" del empresario Alejandro Bulgheroni fue detenida. Foto: Ricardo Figueredo
La construcción del barrio privado "Costa Garzón - Casa de Playa" del empresario Alejandro Bulgheroni fue detenida. Foto: Ricardo Figueredo

Vamos ahora a una denuncia que formuló la Liga de Fomento. En concreto, desde hace ya un par de años los vecinos han alzado la voz contra dos construcciones en particular que se sitúan sobre la parte más sensible de la playa —la duna primaria— y a la vez sobre una de las tres manzanas de “fragilidad ecosistémica” del pueblo. Se trata de la clasificación dada por el Plan Local de Ordenamiento Territorial para la protección y el desarrollo sostenible del área entre las lagunas José Ignacio y Garzón, aprobado en 2013 por la Junta Departamental de Maldonado.

Estas dos construcciones son emprendimientos cuyo destino es el usufructo de la vivienda. Llamémosles primera y segunda casa. ¿Por qué la negativa de los vecinos a estas nuevas viviendas en el pueblo? La primera casa, más próxima al faro, empezó a construirse hace dos años. Ya en aquel momento los vecinos de la liga notaron “a simple vista” que se trataba de una construcción “pesada” en cuanto al diseño y los materiales utilizados en la obra. Además, notaron que el piso de la construcción se apoyaba, en varios tramos, directamente sobre la arena. Y observaron que el grosor y la distancia entre las columnas sobre las que se elevaría la vivienda iban en contra de la norma que rige para las construcciones en esa zona y de esa manzana en particular.

Pero ¿cuál es el problema con estas observaciones? La raíz está en el incumplimiento del Plan Local. Allí se establece que, sobre estas manzanas frágiles a nivel ecosistémico, “se dispone en forma obligatoria la construcción de casas sobre pilotes, livianas y estructuralmente adaptadas a un ambiente costero de alta energía”. En el mismo plan se establece la distancia entre esos pilotes livianos. Tanto en la primera casa como en la segunda, no se respetó lo “liviano” ni la distancia adecuada entre las columnas.

Una cultura de preservación.

¿Por qué es tan importante que en esas manzanas el material sea liviano como la madera y no pesado como el hormigón; que la distancia entre columnas sea superior a dos metros y medio entre sí y que tengan una altura mínima de un metro sobre la arena? ¿Por qué un movimiento de vecinos se pone al hombro una denuncia contra estas construcciones e incluso encarga informes a geólogos para constatar el impacto ambiental que causan?

Primero, para entender lo que podrían interpretarse como simples excepciones o nimiedades, hay que hacer algo de historia.

José Ignacio tenía una ley edilicia muy permisiva, que permitía ocupar una parte muy importante del suelo y no había cuidado ni limitación a construcciones de la playa”, narra el agente inmobiliario Ignacio Ruibal haciendo referencia a 1971, cuando se instaló en José Ignacio de manera definitiva con su familia. En aquel momento, los vecinos, comerciantes y veraneantes del lugar miraban desde lejos “lo mal que estaba creciendo La Barra”. La presión comercial “se veía venir”, dice Ruibal y, tras un camino que empezó en 1989, teniendo en cuenta la experiencia de balnearios aledaños, la comunidad de José Ignacio logró modificar la ley y estableció, por primera vez en la historia del país, una ordenanza de construcción propia para un poblado dentro de un departamento.

“Fue vanguardia: recién en 2007 se dio algo similar en todo el país (planes de ordenamiento territorial según cada zona), pero nosotros habíamos peleado 20 años antes nuestro propio plan, que se logró en 1993”, cuenta Ruibal. En ese plan “no había lugar a excepciones”, dice el agente, lo cual hizo que José Ignacio creciera “con orden”. Allí se sumaban elementos que “recién empezaban a generarse”, como el cuidado por las dunas, ejemplifica Ruibal, algo que dentro de la Dirección Nacional de Medio Ambiente (Dinama) empezaba a tener cierta jurisdicción.

Fue en aquellos años que se definieron las manzanas “catastralmente críticas” que rigen hasta hoy. ¿Qué quiere decir esto? “Que cualquier proyecto de construcción que se presentase sobre esas manzanas de arena, debía tener la aprobación tanto de la intendencia como de la Dinama. Esto hizo que las construcciones debieran tener doble aprobación”, señala Ruibal.

La función de la Dinama era (y es ahora la del Ministerio de Ambiente) categorizar las construcciones según su impacto ambiental, ya sea alto o bajo, y esto hace que cada titular del terreno presente un informe donde se detalle el efecto que tendrá la obra sobre el ambiente. De esa manera es que se obtiene una Autorización Ambiental Previa a la construcción.

En esa primera ordenanza también se estableció algo que rige en el Plan Local actual: la construcción sobre pilotes livianos en esas manzanas frágiles. Para Ruibal, esa ordenanza impulsada y llevada a cabo por la comunidad creó “la marca” José Ignacio, lo que hasta hoy “lo hace especial”.

Esa norma siguió vigente hasta 2008, cuando el gobierno obligó a cada departamento a zonificar y crear sus propios planes. En José Ignacio se revisó la ordenanza entre 2008 y 2013 y se llegó a lo que hoy es el Plan Local de Ordenamiento Territorial para la protección y el desarrollo sostenible del área entre las lagunas José Ignacio y Garzón.

¿Es un plan más permisivo que el que logró la comunidad en la década de 1990? Para Ruibal, no. En lo que refiere a la construcción sobre la playa o sobre las manzanas frágiles, no hubo cambios. Pero el agente puntualiza: “De alguna manera, este cambio permitió que se pudiera dar algún tipo de excepciones para la construcción de proyectos declarados de interés departamental. En cierto sentido, la norma vigente hasta 2013 era una norma con poder ciudadano porque no permitía dar excepción al gobierno. Pero, con algunas modificaciones, la intendencia pasa a tener más control, hay más normas para definir lo mismo. Antes había un plan con dos páginas; ahora uno con 100. Como siempre pasa, cuanto más grueso es, más lugar a discusión y excepción puede dar”, opina Ruibal.

"Con La Huella hemos sido resposables de cambios"

El boom de los 2000, los barrios privados, las obras nuevas, la avenida que reemplazó el caminito de tierra por el que se bajaba a la Brava de José Ignacio... Martín Pittaluga, dueño del mítico parador La Huella, no cree que eso haya hecho perder la esencia del pueblo. La identidad, por ahora, sigue siendo la misma pese a la urbanización que se expande. “Nosotros, a través de La Huella, también hemos sido responsables de los cambios. Acá no hay inocentes. Yo vivo en José Ignacio y tengo un comercio en José Ignacio; hemos sido promotores de cierto crecimiento. Ese pequeño boom de los 2000, que generó una movida de precios más altos, hizo que el pueblo cambiara”, comenta el empresario y exconcejal por el Frente Amplio.

“Pero no creo que haya cambiado el espíritu del lugar. Con el tiempo, las cosas cambian, sí. Y uno no puede ser tan conservador de decir: ‘no, yo quiero el pueblito como en Francia’, que es muy lindo pero muy caro. Lo sí creo que debemos mantener firmemente es el respeto por la ordenanza y la sensibilidad de los vecinos”.

Según Pittaluga, el respeto por la ordenanza territorial se ha mantenido a lo largo de las distintas intendencias. “Acá no politizo”, advierte. “Lo que tenemos que hacer todos es tratar de presionar a las autoridades para que tengan cuidado en lo que es flexibilizar”, opina.

¿Irregularidades?

Volvamos a los dos emprendimientos en el ojo de la tormenta. Además de los incumplimientos que estaban “a simple vista” cuando empezó la construcción de la primera vivienda a principios del año pasado, la Liga de Fomento corroboró que la misma no contaba aún con el permiso de construcción aprobado por la Intendencia de Maldonado (IDM), según comenta a El País el representante de la Liga, y que el proyecto —en violación a lo dispuesto por el Plan Local de la zona— no había sido presentado en consulta previa para su evaluación por parte de la comuna.

No fue hasta abril de 2020 que la IDM autorizó la construcción de la primera vivienda. En el permiso, al que tuvo acceso El País, la comuna reconoce que “no se presentó el proyecto en consulta previa, que la construcción no es liviana, que en un sector los pilotes distan menos de 2,5 metros”. En el mismo documento, la Dirección General de Urbanismo reconoce que la obra está iniciada en hormigón, pero que la demolición y posterior construcción con material liviano “no presenta ventajas desde el punto de vista ambiental”.

Pese al reconocimiento del incumplimiento a la norma, la IDM dio el sí a la construcción en abril de 2020.

Frente a esto, los vecinos recurrieron a la Dinama para que analizara varios puntos: en primer lugar, si la obra coincidía con el proyecto presentado por el propietario cuando solicitó la Autorización Ambiental Previa —que le fue concedida en abril de 2019—; si el impacto que la obra estaba generando en el ambiente era el previsto, y si la obra cumplía con la normativa de ordenamiento territorial (la distancia entre columnas, que la construcción no fuera pesada, que no se edificara a menos de un metro sobre la arena).

A juicio del representante de la Liga de Fomento, la Dinama “ignoró” las denuncias y se limitó a suspender la obra, dado que la Autorización Ambiental Previa —que tiene vigencia de dos años desde que se emite— había vencido, según consta en un acta firmada por el ministro de Ambiente, Adrián Peña.

Vecinos también constataron irregularidades en cuanto al uso de materiales y la altura de la otra construcción, situada sobre la misma manzana frágil. Foto: Ricardo Figueredo
Vecinos constataron irregularidades en cuanto a la altura y el uso de materiales pesados en la otra obra, situada sobre la misma manzana frágil. Foto: Ricardo Figueredo

¿Y ahora?

La segunda casa no cesó la construcción, según pudo constatar El País, pese a que también se está edificando con materiales pesados sobre la arena. Rosario Lucas, gerenta del Área de Evaluación de Impacto Ambiental del Ministerio de Ambiente, sostiene que “a raíz de algunas denuncias de vecinos se hicieron inspecciones para ver la situación de los proyectos con respecto a lo autorizado, y se le dieron administrativas a los titulares para evaluar el estado de situación con respecto a las medidas y las alturas”.

Ahora, comenta Lucas, están “en medio” de la evaluación técnica. “Primero hay que evaluar si el proyecto (el de la primera casa) cumple con lo autorizado y en qué medida se aparta de lo autorizado. Y, en función del apartamiento, cuál es la medida o la acción a tomar. Es como un proceso en cascada”, explica.

En esta evaluación técnica, la cartera ofició a la IDM consultando su definición de “construcción liviana” y si las obras cumplían o no con este aspecto del Plan Local. En otras palabras, la cartera preguntó a la IDM si la obra se estaba realizando con material liviano u hormigón —algo que fue denunciado por la Liga tras corroborarlo a simple vista—, y si el material de construcción respetaba el Plan Local —que dice: “Para estas manzanas se dispone en forma obligatoria la construcción de casas sobre pilotes, livianas y estructuralmente adaptadas a un ambiente costero de alta energía”.

Según relata Lucas, “la IDM respondió que sí cumplía con los requerimientos del instrumento (el Plan Local)”. Y explica: “como era algo puesto por la intendencia, queríamos saber cuál era la interpretación de eso, que es algo impuesto por el gobierno departamental. La intendencia respondió que sí se cumplía”.

En los hechos, ese requerimiento de construcción liviana, tal como dicta el Plan Local, no se cumple. Al menos no por ahora.

Curiosamente, en abril de este año, la IDM envió a la Junta Departamental un proyecto de modificación del Plan Local en el que, entre varios cambios, plantea: “Se eliminará la palabra ‘liviana’ de la descripción del tipo de edificación a ejecutar, en tanto su interpretación es amplia y puede no corresponder exactamente con un sistema constructivo determinado que sea reconocido como estructuralmente adaptado a un ambiente costero de alta energía. En nuestro medio no es usual la construcción sobre palafitos con pilotes de madera incados, las edificaciones en madera suelen fundarse sobre bases de hormigón, realizada la excavación para las bases, es indiferente el tipo de material con el que se edifica, podrá ser liviano o no”.

Ahora, la primera casa está detenida mientras Ambiente realiza la evaluación técnica para volver a conceder el permiso de construcción o, por el contrario, detener la obra. Todavía no hay pistas. “No hay mucha más información que pueda dar; estamos terminando la evaluación técnica”, señala Lucas. La segunda casa, con características similares, se continúa construyendo. Los vecinos de José Ignacio piden a las autoridades que se cumpla la norma.

Uno de ellos dice: “Con las excepciones a la norma empieza el final. No ya del encanto, sino de la identidad.”

disyuntiva

¿Demoler y empezar otra vez o seguir construyendo?

Demoler y volver a construir para disminuir el impacto ambiental y ajustarse a la norma no parece lo más atractivo para un inversor. Puede que tampoco suene amigable con el ambiente. De hecho, en el permiso otorgado por la Intendencia de Maldonado para la construcción de la “primera casa” (concedido un año después de iniciada la obra), la Dirección General de Urbanismo señala en el literal tres: “Según consta en actuación precedente, la obra está iniciada con la estructura ejecutada en hormigón. La reconversión de la edificación a efectos de ajustarse a la norma, demoliendo lo ejecutado y construyendo con un sistema liviano, no presenta ventajas desde el punto de vista ambiental”.

Por otro lado, en un estudio del geólogo Hugo Bonjour, se recomienda “procederse a la demolición de las construcciones en curso”, y agrega que “debido a la alta dinámica del sistema intervenido, la demolición en tales condiciones permitiría revertir rápidamente la afectación que genera la obra”.

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