Balneario fantasma en Rocha: pagaron los impuestos por décadas pero no pueden construir ni entrar a su predio

Emilio Bertocchi, típica clase media montevideana, era el dueño de un almacén casi pulpería en la tranquila calle Carpintería en Malvín Norte allá a inicios de la década de 1960, cuando la zona tenía un aire rural y había hasta una herrería de caballos y un lugar de domas. Un día entró al negocio un hombre de traje y corbata que le presentó una oferta de esas que no se pueden pasar por alto. Una ganga: por 3.800 pesos de la época, que se podían pagar hasta en 150 cuotas, él se podría convertir en el dueño de un amplio terreno en un balneario que estaba naciendo en la frontera con Brasil. Bertocchi sabía poco del sitio: apenas que Playa del Este era el anodino nombre del lugar en la costa atlántica rochense y que estaba unos pocos kilómetros antes de llegar a Barra del Chuy, que entonces ya era un lugar consolidado. El comerciante le mostró documentos del Banco Español y Territorial y abrió sobre la mesa un mapa de un balneario que solo existía en los papeles, nada más que en los papeles. También le contó del plan de obras, que incluía la contratación de personal para el mantenimiento y atención a los propietarios así como construcción de piscinas y plantación de palmeras “en la rambla”.

Sonaba lindo.

“Parece una gran ciudad”, dijo Bertocchi, que lo pensó un poco y al final se tiró al agua: pagó una primera cuota de 75 pesos y firmó la compraventa. Su terrenito en Playa del Este estaba cerca de ser una realidad. No fue el único: en su barrio varios cayeron con esa oportunidad única que traía el hombre de traje y corbata. Otra cantidad de padrones de Playa del Este se vendieron en diferentes barrios de Montevideo, ¡y hasta en Buenos Aires!

Aquellos 500 metros cuadrados parecían una interesante inversión y un legado para su familia. Aclaremos, era una época en la que casi toda la costa uruguaya estaba a la venta y la gente compraba terrenos así: por poca plata y a lo lejos, sin ir a verlos (cuando no los ocupaban a prepo, sin mediar contrato alguno).

Foto: Darwin Borrelli.

No había chance de que el almacenero recorriera en ese momento los 322 kilómetros que separaban a su negocio de aquel lejano punto de la costa rochense —muchísimo más lejano en esa época.

Pero Playa del Este era, en realidad, un páramo. No había una sola calle construida, tampoco había palmeras, piscinas, rambla ni personal de mantenimiento. Solo dunas, dunas, muchas dunas, algo de pasto y agua oceánica.

El almacenero, claro, no lo sabía. Aunque podría haberlo sospechado.

Seis décadas después uno de sus hijos, Alejandro, llega a la redacción de El País con una carpeta cargada de documentos. A sus 75 años de edad, se dedica a escribir libros de historia, más que nada de temas marítimos. Antes trabajó en talleres y fábricas y es nadador de aguas abiertas. Pero por sobre todo en los últimos años el terreno de Playa del Este se ha convertido, por diferentes razones, en una obsesión personal y también familiar.

“Aquella era una zona muy exótica en la época en la que mi padre compró el terreno; la gente pagaba pensando que era el futuro”, dice Alejandro Bertocchi, y se prepara para contar el problema principal que lo aqueja: no quiere perder todo el dinero que invirtió su familia en esas tierras.

Foto: Darwin Borrelli.

Con algunos vaivenes los Bertocchi han pagado la contribución inmobiliaria pero no pueden acceder al terreno, porque hay un alambrado que lo impide: la propiedad que compró su padre está tomada por una familia que dice tener los derechos posesorios —que en teoría se pueden obtener si se demuestra que se ocupó un terreno por al menos 20 años en forma pacífica— de una gran zona de Playa del Este (“estamos hablando de hectáreas y hectáreas”), un balneario donde —ya veremos— hay diferentes realidades, con tierras en disputa y, como se relató en una crónica hace dos años en esta misma sección, denuncias de muchos títulos truchos.

Una vez Alejandro Bertocchi mandó a un agrimensor a marcar el terreno y este le respondió que no podía llegar al sitio porque estaba el famoso alambrado. Después el técnico le envió un video grabado en la computadora donde con Google Earth le muestra la zona: Barra del Chuy, un poco más hacia el oeste Puimayen (un balneario que se ha desarrollado mucho en las últimas décadas) y al lado Playa del Este, con algunas pocas calles y viviendas construidas. “Esto es un alambrado existente”, dice el agrimensor en el video y señala un enorme predio hacia La Coronilla, que ocupa más o menos la mitad del balneario, “de este lado del alambrado es la zona donde hay una gente que tiene la posesión hace muchos años y no permite el ingreso”. Después el técnico marca en amarillo los 500 metros cuadrados de Bertocchi, que casi todos están del lado ocupado del alambrado, donde no se puede pasar. “Hay una puntita fuera del alambrado, la gran mayoría del predio está dentro”, explica el agrimensor en el video que Bertocchi muestra irritado a El País, “por eso yo no puedo entrar a marcarles el terreno”.

Hoy no hay una calle que llegue al predio que compró su padre pero además está ese alambrado que parece algo así como una muralla infranqueable. “Y yo estoy con la contribución inmobiliaria casi al día, solo me falta pagar un año”, dice y muestra un convenio firmado en 2024 con la Intendencia de Rocha donde se había comprometido a abonar más de 80.000 pesos adeudados, en cuotas. Las está pagando.

Bertocchi dice que aquel vendedor de traje y corbata que apareció en el almacén de su padre “no era un jodedor”, que los papeles estaban en total regla pero la zona no se desarrolló como se pensaba. Entonces muchos de los que compraron terrenos allá en Playa del Este en un momento dejaron de pagar la contribución, desalentados ante la falta de desarrollo. Y, relata, apareció un estanciero que “tiró vacas”, puso un alambrado y cercó una gran zona del balneario.

Y ahora dice que esa tierra es de él.

Foto: Ricardo Figueredo.

—Es raro que la intendencia le deje pagar la contribución por un terreno al cual usted no puede llegar y que además está ocupado.

—Eso es lo que llama la atención. Es una lucha, yo la estoy peleando. A mí varios me aconsejaron que no me meta, pero yo dispongo de algo de dinero y tiempo. Y ahora ya estoy en la mitad del río, no me voy a bajar. Me da bronca la injusticia —dice y después muestra una vieja foto de cuando fue con su padre a Playa del Este a fines de la década de 1960. A lo lejos se ve una camioneta Skoda en medio de las arenas firmes de la zona, y el bravo océano de fondo.

Marcelo Olivera, dueño de la inmobiliaria Marcelo, ratifica a El País que la intendencia “sigue cobrando contribución inmobiliaria pero no le dice al cliente que no existe nada”.

Bertocchi ha tocado varias puertas. Ingresó un trámite en la Intendencia de Rocha, donde reclamó que se haga la apertura de calles para que su terreno y los de otros no queden “a la buena de dios”. También habló con ediles y diputados, y ahora se está asesorando con un abogado para presentar una demanda. “El Poder Judicial tendrá que arbitrar y decir de quién es este terreno, algún día tendrá que arreglarse esto”, reclama y pregunta: “¿Cuándo la intendencia intervendrá?”.

El País consultó a la intendencia rochense pero no hubo respuesta al cierre de esta edición.

La apertura de calles nuevas es una tarea que, al menos en Rocha, suele correr por cuenta de los particulares y no de la intendencia, coinciden referentes de la zona. Los propietarios piden permiso al gobierno departamental y ejecutan. A veces se juntan entre varios.

En Playa del Este, relata a El País el periodista rochense Hugo Luján, hubo dos casos recientes donde intervino la justicia y se concretaron acciones de demolición o quita de alambrados. “En esos casos la Justicia mandató a la intendencia, que controla las construcciones irregulares”, explica Luján.

Ahí mismo en Playa del Este los abogados Ruben Pittner y Enrique Sayagués iniciaron en 2015 un juicio para que un cliente —que también pagaba la contribución en forma religiosa— pudiera acceder a un terreno que había sido ocupado y cercado por el mismo particular que se supone le impide a Bertocchi el acceso a su tierra. Una década más tarde, Pittner dice que el juicio fue abandonado porque era difícil avanzar y en su momento no se pudo ubicar a otros propietarios damnificados. Pero la situación legal se mantiene: “Es como si cerraras todas las entradas a Piriápolis y te adueñaras de todos los terrenos”, grafica el abogado.

Playa del Este está dividida en dos zonas claramente diferenciadas. Una de ellas es el área alambrada donde nadie puede ingresar a pesar de que adentro hay padrones independientes con supuestos propietarios (sí lo hacen quienes ocupan “con ánimo de dueño”, al decir del agrimensor Da Costa) y la otra, más hacia Puimayen y Barra del Chuy, es la que sí se puede acceder por la calle Coronilla, una de las pocas del balneario y que va paralelo al mar. Esa zona “está libre para que los dueños tomen posesión de sus predios”, dice Da Costa, aunque en los últimos cinco años se han construido decenas de ranchos, algunos de ellos con “títulos truchos”, según admitió en 2023 a El País el intendente Alejo Umpiérrez. En pocos años pasaron de ser unas 10 casas a entre 70 y 100 ranchos, según relatan fuentes de la zona.

Foto: Ricardo Figueredo.

Tal como reconstruyó El País en el sitio en 2023, varios ocupantes habían pagado unos 2.000 dólares en varias cuotas a una tal “señora Elena” que decía tener los derechos posesorios de los terrenos.

En aquel momento la novedad era que UTE estaba llegando al sitio con el tendido eléctrico.

Umpiérrez dijo a El País en 2023 que hubo “una operación de venta ficticia de derechos posesorios, que son inexistentes, truchos” con “construcciones irregulares” que el gobierno departamental rochense combatía entonces con diversos juicios. “Hay compradores de derechos de buena fe que pagan platos rotos de inescrupulosos; es gente embaucada”, dijo Umpiérrez.

La “señora Elena” declaró hace dos años a El País que los suyos no eran “títulos truchos” sino una supuesta “posesión” de terrenos que su padre había obtenido. Las personas a las que ella les vendió el derecho posesorio estaban habilitadas en aquel entonces para iniciar juicios por prescripción adquisitiva y poder obtener el ansiado título de propiedad.

Pero el diputado rochense Fabricio Núñez, del Partido Nacional, confirma que hoy la mayoría de los ranchos “son ilegales” (ver recuadro más abajo). Olivera, de la inmobiliaria Marcelo, opina que la intendencia “no los va a sacar de ahí, es gente que está por necesidad, no tienen dónde estar”. Y explica: “Hubo vivos, como en otros balnearios, que dijeron que supuestamente tenían derechos posesorios sobre las tierras y los empezaron a vender. Y la gente, muy inocente, caía en esa”.

Como se dijo, la situación de Bertocchi es diferente: su familia compró el terreno con todas las de la ley y hoy no puede entrar.

Para el agrimensor Da Costa no hay vuelta, la solución es judicial. “Si la persona que tiene el título hace un reclamo judicial, el juez debe dar la orden de que lo dejen entrar, es un tema de abogados”, indica Da Costa, quien recuerda un caso parecido en el balneario San Bernardo. “Fui a marcar un terreno en una zona ocupada, me corrieron de mala manera, me dijeron que eran dueños. Yo lo transmití al escribano que representaba a la propietaria, hicieron un trámite judicial y al mes y medio fuimos con la jueza de La Paloma y por supuesto pudimos entrar. Tremendo lío, terminaron procesados y marcamos el terreno”, dice, satisfecho.

Ahora bien, ¿tiene sentido seguir pagando la contribución inmobiliaria si no se puede entrar a la zona? “Eso es lo que indigna. Cumples con tu obligación, pagas el impuesto, vas a buscar el terreno y no puedes llegar a él”, responde el agrimensor. “No es que no haya calles, es que no puedes entrar, te van a acusar de invasión de propiedad privada”.

“Hablá con Emelyn”, aconseja Bertocchi, “con Emelyn Barreneche; ella sabe todo”. Se trata de una mujer que, como él y su familia, es dueña de un terreno en Playa del Este desde hace más de 50 años. En realidad ella no: lo compraron sus abuelos. Pero, cuando murieron, Barreneche se hizo cargo. “Yo dije: no voy a perder algo que el abuelo pagó toda la vida; no lo voy a dejar morir así”, cuenta desde Maldonado, donde vive. Y se puso en busca del terreno, lo encontró y volvió a pagar los tributos: unos 7.000 pesos al año.

Bertocchi la encontró por Mercado Libre, ya que ella tiene la propiedad a la venta. Y quiso el destino que ambos padrones estuvieran en la misma manzana. El terreno de los Barreneche no ha sido ocupado pero la calle más cercana llega a unas dos cuadras y luego hay que caminar a campo abierto entre pinocha y pasto. Ella espera que “en cualquier momento” la intendencia o un privado terminen de abrir la calle.

Barreneche también contrató a un agrimensor, que midió el terreno y el año pasado puso mojones para que quedara marcado: esto es, varillas enterradas bajo tierra con las medidas exactas y arriba de cada varilla una madera roja para que sea visible.

El verano siguiente ella fue a ver el terreno —suele veranear en Barra del Chuy y siempre aprovecha para ir a mirar su solar— y solo encontró una estaca de madera roja. “Las demás las habían arrancado”, relata. Lo tomó como una señal de que alguien de allí no quería que se asentara en el sitio.

Pero, con un detector de metales, el agrimensor dio con las varillas bajo tierra. “Cuando quieras alambrar, me llamás que vuelvo a marcar. Porque, si no, te las van a arrancar otra vez”, le dijo él. Eso está pendiente.

—¿Piensa seguir pagando la contribución inmobiliaria?

—Sí, claro, porque yo no quiero perder el terreno —responde, segura, Barreneche.

Foto: Ricardo Figueredo.

Bertocchi, mientras tanto, sabe que no le queda otra que seguir moviendo cielo y tierra. Pero tiene miedo de ir a Playa del Este, atravesar el alambrado y sufrir problemas legales. O algo peor. Conoce un agrimensor al que lo sacaron con un revolver en la cabeza, hace unos años. En una carta que envió a la sección Ecos, contó sobre la zona alambrada de Playa del Este: “Es una suerte de zona virtualmente deshabitada a la cual ningún agrimensor se atreve a penetrar por razones de seguridad personal; hay increíbles anécdotas muy violentas, tipo Far West”.

Pero, como si fuera poco, se sumó otro problema. Hace unos días Bertocchi se enteró, mediante la secretaría de un diputado rochense, que —si cumple las normas— no podría construir en forma legal en su terreno.

Resulta que hay una ordenanza aprobada hace más de dos décadas por la junta departamental rochense, que define como áreas de turismo de baja intensidad aquellas zonas de la costa “con escasa o ninguna consolidación, sin población, edificaciones, servicios ni equipamientos”. Playa del Este ingresaría en esa categoría y se requiere una propiedad mínima de cinco hectáreas para construir en forma legal. Aquella ordenanza, cuentan en Rocha, pretendía terminar con lo que popularmente se conocía como “la raviolada”, es decir el fraccionamiento de la costa en terrenos pequeños realizado a mediados del siglo pasado. Los ediles buscaban que la gente comprara más terrenos para hacer chacras y que la costa se pusiera en marcha, pero no se logró.

Cinco hectáreas es mucho y el predio de Bertocchi está muy lejos de eso. No podría levantar ni una pared si se limita a lo legal.

Pero seguir las normas es algo que no se usa mucho en los balnearios rochenses, eso también es verdad.

Foto: Ricardo Figueredo.

Bertocchi, irritado, plantea: “Soy propietario con todas las de la ley, pagando los impuestos. Y resulta que el mismo Estado que me cobra, ahora me impide construir”.

Se suma Emelyn Barreneche: “La intendencia nos tiene de rehenes. Si nos dice que no podemos construir, ¿entonces para qué vendieron terrenos? ¿Para qué fraccionaron? Es obvio que no vas a poner vacas en un predio de 500 metros cuadrados”. Una alternativa, especula, es que la intendencia “expropie los terrenos, pague y se quede con todo”.

Olivera, el operador inmobiliario de Barra del Chuy, no entiende por qué cada departamento tiene una normativa diferente que no está avalada por la ley nacional. “No se han puesto de acuerdo, igual que estuvieron décadas para ponerse de acuerdo con la patente de rodados”. Y aconseja: “Hoy por hoy si la intendencia no te deja a construir, vos construí igual. ¿Qué ley nacional me dice que no puedo levantar mi casa? Mirá que la intendencia no te puede parar la obra”.