Las consecuencias económicas de no pagar los gastos comunes: ¿qué pasa en Uruguay?

Este contenido es exclusivo para nuestros suscriptores.

Por Lautaro Brum
La sana convivencia en una copropiedad no es fácil. Ruidos molestos, reuniones hasta tarde y la limpieza en general pueden ser factores que juegan en contra ante el buen trato entre copropietarios para lograr un buen funcionamiento dentro de los espacios privados y comunes de un edificio.

Sin embargo, el atraso en el pago de los gastos comunes parece ser un factor determinante a la hora de que la paz deje de reinar entre inquilinos y propietarios. Por ello, El País dialogó con algunas de las principales inmobiliarias locales que se especializan en la administración de pagos de gastos comunes, para saber qué medidas se pueden tomar en el caso de un atraso de pagos, qué consecuencias pueden traer esas deudas a la persona y cómo se puede llegar a un arreglo entre copropietarios antes de tener que tomar acciones legales sobre el deudor.

Virginia Dufour, jefa del sector administrativo de gastos comunes de ACSA, comentó a El País que el atraso de gastos comunes en Uruguay tuvo una variación desde que se sancionó la Ley de Orden Público, en la que se establecieron algunas modificaciones en materia de pago de deudas por gastos comunes.

Hasta la aprobación de esta nueva ley, el cobro de dicha deuda regía por lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal y los reglamentos ya establecidos dependiendo de cada copropiedad, o sino por lo pactado en cada asamblea de copropietarios.

Dufour indicó que “el espíritu de esa ley es que no se aplique la usura en los edificios, ya que todos tenían diferentes porcentajes de multas por atraso, lo que hacía que algunos de ellos fueran elevados. Por ende, si lo que se busca es que la persona pague y se ponga al día, no sirve que los recargos sean altos”.

En este sentido, la jefa del sector administrativo de Acsa dijo que el fin de esta ley de orden público fue “igualar y topear el recargo total que se puede poner en los gastos comunes hasta el 1% mensual”.

Sin embargo, la aprobación de la nueva ley de orden público trajo controversias entre los copropietarios uruguayos.

Esto se debe a que, según Dufour, se volvió contraproducente para quienes siempre están al día con los pagos, ya que estos creen que “se fomenta el atraso del pago a lo que el recargo es solo de un 1% de la cuota, porcentaje que es insignificante”.

Por ese motivo, varios inquilinos preferirían que aún siga en pie la ley anterior para que el sistema sea más justo para ellos. Sin embargo, eso no ocurrió ya que se entendía que lo mejor era igualar el porcentaje para igualar la disparidad existente entre edificios locales.

Además, Dufour sostuvo que esta ley establece un plazo para las acciones que se pueden tomar con los deudores, ya que si a los cuatro años la copropiedad no convocó una asamblea para realizar el reclamo por deuda de gastos comunes e intimación de pago, esta prescribe.

Eso ha hecho que, por parte de los administradores y copropietarios se lleve más de cerca a los deudores y se decida tomar acciones rápidas, ya que si no la reclamás a tiempo sabés que esa persona seguirá retrasando y acumulando pagos, por lo que hay que estar muy por encima de ellos”, agregó.

A su vez, esta problemática puede traer complicaciones no solo al propietario por el mal accionar de su inquilino, sino a todos los copropietarios también.

Así lo explicaron desde Braglia Inmobiliaria a El País, ya que “si la gente no paga los gastos comunes el edificio se desfinancia y los gastos se prorratean entre las otras personas que están en el edificio, por lo que llega un momento en que la persona genera una deuda contra la propiedad y así es como lo terminan intimando”.

Dufour explicó que si el monto de la deuda no es tan significativo no es rentable para los copropietarios tomar acciones, ya que “cuesta más caro contratar un abogado y pagarle honorarios que esperar a que el deudor liquide su deuda”.

Sin embargo, si los copropietarios deciden inclinar la balanza a su favor, existen opciones. Una de ellas es llegar a un acuerdo de pago con el deudor. “Esto permite que la persona se ponga al día con sus deudas, sumado a que a los copropietarios les conviene porque llega el pago rápido, aunque primero eso se aprueba en la asamblea de copropietarios”, explicó Dufour. A su vez, aseguró que hoy en día, al menos en Uruguay, es “más común ese trato que tomar acciones judiciales”.

En relación a este punto, desde Braga Inmobiliaria explicaron que el acuerdo de pago se puede dar de manera inmediata o mediante varias cuotas, aunque eso debe ser avalado entre la copropiedad y el dueño de la propiedad. Además, aseguraron que este tipo de acuerdos ocurre bastante aquí en Uruguay.

En el caso de que quieran hacerlo, la asamblea de copropietarios reúne las deudas y se aprueba en la asamblea el inicio de acciones. “Al ser un juicio ejecutivo se supone que es un proceso más breve (de 12 meses) que un juicio ordinario, en Uruguay la Justicia es muy lenta, por lo que puede llegar a durar entre cuatro o cinco años”, confesó Dufour.

Cabe aclarar que dichas acciones legales se toman contra el propietario y no contra el inquilino, ya que es la persona responsable de la propiedad.

A su vez, Matías Medina, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Uruguaya (CIU) dialogó con El País e indicó que hoy por hoy en Uruguay se opta mucho por realizar una multa mensual por parte del administrador del edificio. En ese caso, “juega un rol importante el reglamento de copropiedad”.

Otra medida es el cobro de la “hipoteca recíproca”. El vicepresidente de la CIU explicó que cada unidad está gravada en un porcentaje establecido por ley, por lo que la copropiedad realiza una acción legal con un abogado para ejecutar la hipoteca recíproca llevándola a remate. Luego, con el dinero producido de dicho remate se cobra la deuda, en el caso de ser el dueño de la propiedad.