El impuesto a pagar en la enajenación de inmuebles

Decíamos en nuestra anterior entrega que entre las rentas gravadas como incrementos patrimoniales se encuentra el resultado de la venta de inmuebles. Tanto en el caso de enajenación como en el de promesa de enajenación de inmuebles la renta a gravar se calcula como la diferencia entre: el precio de la enajenación o promesa, el que no podrá ser nunca inferior al valor real de Catastro; y el costo fiscal actualizado del inmueble vendido más el ITP de cargo del vendedor.

Por costo fiscal actualizado se entiende el que surge de aplicarle al valor de adquisición el incremento de la UI entre el momento de la compra y de la venta. Si no existiera la UI al momento de la compra se deberá aplicar la variación del IPC hasta la fecha que la UI entró en vigencia. Puede ocurrir que el inmueble que ahora se vende hubiera sido adquirido sin precio, por ejemplo un bien recibido en pago, o mismo que en esta venta no haya precio. En esos casos se deberá utilizar el valor real y si este no existiese se deberá utilizar una tasación de peritos (que la DGI tiene derecho a rechazar).

También es posible adicionar al costo las posibles mejoras que se le hubieren realizado al inmueble. Para ello dicho costo -que deberá estar debidamente documentado- se incorporará por su importe al momento de la factura actualizado de la forma antes vista. También es posible considerar costos de mano de obra, siempre que por los mismos se haya liquidado y pagado el aporte unificado de la construcción.

La ley da la opción de no utilizar el mecanismo que acabamos de describir y optar por un mecanismo ficto para determinar la renta proveniente de la venta de inmuebles, siempre que éstos hayan sido adquiridos con anterioridad al 1/7/07. En caso de hacer uso de la opción el contribuyente determinará la renta computable aplicando el 15% al precio de venta.

Un caso particular lo constituyen las ventas de inmuebles a plazo. Si la venta es pagadera a plazos mayores a un año -ya fuere por el régimen de la Ley 8.733 del 17/6/31 o cuando se otorga financiación con garantía hipotecaria sobre el propio inmueble- el contribuyente puede optar por computar toda la renta en el ejercicio en que opera la transmisión, o prorratearla entre las cuotas contratadas y las vencidas, debiendo incluirse en dichas rentas los intereses de financiación y los reajustes de precios que eventualmente se hubieren convenido.

Finalmente digamos que la norma prevé especialmente la exoneración de la renta proveniente de la enajenación, promesa de enajenación o cesión de tal promesa, de inmuebles que constituyan la vivienda permanente del enajenante. Para que tal exoneración opere deben darse conjuntamente cuatro condiciones: que el monto de la operación no supere los U$S 80.000.-; que la mitad de ese monto al menos se destine a la compra de una nueva vivienda permanente; que esta nueva compra se haga en un lapso no superior a los 12 meses; y finalmente, que el valor de compra de la nueva vivienda no sea superior a U$S 120.000.- (los valores están fijados en UI y los hemos convertido a dólares, a la fecha, a efectos ilustrativos).

www.deloitte.com/uy | Contacto: Carlos Borba Mercedes Gómez Leonardo Arcieri Natalia Moirón