Más acceso para garantías de alquiler

DEBORAH FRIEDMANN

Querer alquilar una vivienda no es siempre sinónimo de poder hacerlo. El impedimiento, además de poder pagar el arrendamiento, suele ser uno: la garantía.

Para quienes carecen de un inmueble, no son empleados públicos o tienen ingresos bajos, la cuestión puede convertirse en un problema mayor. Y puede terminal mal: sin poder alquilar, en un asentamiento o en una pensión.

La cuestión preocupa a las autoridades y también a los operadores que brindan garantías o que se dedican a arrendar.

La política de alquileres está siendo analizada por un grupo de trabajo integrado por el Banco Hipotecario, la Contaduría General de la Nación, ANDA, el Ministerio del Interior, la Asociación de Administradores de Propiedades Inmuebles (Adapi), el Programa de Integración de Asentamientos Irregulares y el Ministerio de Vivienda.

Según un documento de trabajo, al que accedió El País, el grupo considera "imprescindible la revalorización del alquiler" para solucionar el problema de la vivienda.

Para ello manejan varias alternativas: crear un fondo de garantías para sectores que carecen de ingresos irregulares, fortalecer los ya existentes y subsidiar desde un complemento del arrendamiento hasta la totalidad del alquiler.

Además evalúan la posibilidad de subsidiar insumos, como luz, agua e impuestos.

En el caso de decidir dar estos apoyos, los integrantes de la comisión creen que es necesario que sean "a cambio de algo" y penalizar el incumplimiento de los compromisos.

Planean hacerlo en forma progresiva, para evitar incidir en los valores del mercado de los inmuebles.

Otro asunto que preocupa al grupo de trabajo es la venta de garantías, cuestión sobre la que consideran necesario legislar para evitar esta práctica.

Respecto a la "ley de alquileres" también planean algunos cambios: disminuir los plazos judiciales para el desalojo del mal pagador y permitir el depósito en la moneda acordada entre el propietario y el arrendatario.

Además, consideran que es necesario estudiar la creación de un "impuesto progresivo a las viviendas vacías" y dar créditos blandos para que propietarios de inmuebles deshabitados puedan repararlas y volcarlas al mercado.

MERCADO. A fines de 2004 había 150.000 propiedades arrendadas en todo el país, 85.000 en la capital y el resto en el interior.

La mitad de las personas que alquilan lo hacen con garantías de inmuebles. Las otras dos modalidades más utilizadas son el respaldo de la Contaduría General de la Nación (CGN) o de ANDA, dijo a El País Carlos Viapiana, presidente de Adapi.

Señaló además que a esa agremiación le "preocupa" las garantías que se venden, porque generalmente es una misma persona que le brinda respaldo a varios arrendatarios. Y a la hora de querer realizar un juicio por incumplimiento, ya no hay de dónde cobrar.

Adapi participa junto con el BHU, ANDA y el Ministerio de Vivienda de un sistema de garantía de alquileres para personas de bajos recursos (que ganan hasta $ 7.000 por núcleo familiar), a los que se les brinda respaldo para alquilar bienes de hasta 20% de su ingreso. El plan, lanzado el año pasado, hasta ahora no tuvo mucho éxito. Sólo menos de cien personas lo han utilizado.

Según el operador inmobiliario, Julio Villamide, la falta de garantías es uno de los impedimentos a la hora de alquilar, que lleva a que muchas veces las personas terminen viviendo en asentamientos o en pensiones.

Señaló que estudios del Ministerio de Vivienda en asentamientos mostraron que los bajos ingresos y el no poder acceder a las garantías determinaron que se fueran a asentamientos.

GARANTES. La CGN maneja actualmente 28.000 garantías, sólo 6% de ellas en el interior del país. El organismo pretende aumentar su presencia fuera de la capital. Para ello lanzó una página web (www.cgn.gub.uy) para facilitar el acceso de los ciudadanos y también inaugurará una central telefónica. Además, planea remitir al Parlamento un proyecto de ley para que la firma de los contratos pueda realizarse en el interior del país (actualmente sólo pueden hacerse en Montevideo), dijo a El País el subdirector del Servicio de Garantía del Alquileres, Gabriel Rosas.

Informó además que la CGN decidió hace 15 días volver a abrir la posibilidad, interrumpida desde hace al menos cuatro años, de que nuevas empresas privadas puedan ingresar al sistema y así sus empleados tengan el beneficio de la garantía.

La oferta de alquileres mantiene una tendencia a la baja, lo que incide en un aumento de los precios, según un análisis de la revista "Propiedades".

En el último año, la oferta de viviendas para alquilar se redujo a la mitad, de 2.400 por semana a poco más de 1.000.

Esta caída en la oferta no es igual en todas las zonas de Montevideo.

El barrio donde más disminuyó es el Centro, donde se redujo un 69% respecto a mediados de 2003.

Le siguió la Costa, con una baja de 54% y los barrios pericentrales con 53%.

También bajó la oferta en la zona Oeste (48%), Norte (43%) y en menor medida la Noroeste (29%).

"Pese a la heterogeneidad de los guarismos, la tendencia es muy clara en todo Montevideo: la oferta viene cayendo", señaló "Propiedades" en su edición de marzo.

Respeto a la oferta, el punto de inflexión en pesos constantes fue en setiembre de 2004.

A partir de allí comenzaron a subir los precios, luego de más de una década de tendencia a la baja.

"Los alquileres seguirán subiendo en precios constantes a lo largo de 2005", señaló "Propiedades".

Por otro lado, respecto a los desalojos iniciados, la misma publicación señaló en su edición de junio que bajaron 36% en Montevideo, pero subieron 45% en el interior del país.

En todo Uruguay hubo el año pasado 2.644 juicios de desalojo, frente a 10.

Una de cada dos desalojos termina en lanzamientos. Los departamentos con mayor número de lanzamientos fueron Canelones (246), seguido por Paysandú (108), Maldonado (88), San José (66), Rivera (65) y Salto (58).

414 que hubo en 1998.

Por otra parte, Julio Villamide, director de "Propiedades" señaló a El País que 22.000 familias en Montevideo tendrán problemas para pagar sus alquileres, ya que ganan menos de $10.000 y destinaban 30% al arrendamiento

Esa situación junto con el aumento de los alquileres en mayor proporción que los salarios, determinará que muchos de ellos tengan dificultades este año para cumplir sus compromisos.

PROPIEDAD. Presentar una propiedad en garantía, del arrendatario o de otra persona que quiera salir de respaldo.

CGN ACCESO. Pueden acceder funcionarios públicos con un año de antigüedad, jubilados y pensionistas, empleados u obreros permanentes de personas públicas no estatales con tres años de antigüedad y trabajadores privados cuyos empleadores estén inscriptos en CGN.

CGN COSTO. Cobra 3% sobre el monto del alquiler a cada una de las partes y 10% sobre servicios complementarios al inquilino.

ANDA ACCESO. Tener 3 meses de antigüedad como afiliado o abonar 2 Unidades Reajustables. El 35% de sus ingresos nominales debe cubrir el total del alquiler. Si es empleado público debe ser presupuestado y si es privado tener entre tres y cinco años de antigüedad, según el ramo de actividad de la empresa.

ANDA COSTO. El afiliado debe pagar una prima mensual de 4% más IVA del monto del alquiler. Los propietarios gastos de gestión por única vez de 1% más IVA del importe del arrendamiento y una prima mensual de 6% más IVA del alquiler. Los administradores una prima mensual de 3% más IVA del alquiler.

BAJOS INGRESOS. El Sistema de Garantías de Alquiler, del BHU, el MVOTMA y ADAPI ofrece garantías para núcleos familiares con ingresos hasta $ 7.710. El arrendamiento mensual puede ser de hasta $1.542.