Barrios privados sin bendición oficial

1/1: CONSOLIDADADO. Lomas de Carrasco en Canelones es el más consolidado, con 139 casas y otras 30 que están en construcción 200x140 (El País)

J. LYONNET | D. FRIEDMANN

Hay personas que no le pasan llave a la puerta de sus casas. Que sus viviendas no tienen alarmas, ni rejas, y que estacionan su auto sin preocuparse por cerrarlo. Hay padres que no se inquietan al dejar jugar a sus hijos en la calle. Y que después de trabajar salen a caminar de noche sin temor a que los roben.

Hay quienes eligieron estar más aislados del mundo exterior. Tener que viajar casi una hora si trabajan en el Centro y subirse sí o sí a un auto para ir a comprar un litro de leche o ir a la farmacia.

Esa es la realidad de al menos 500 uruguayos, que decidieron vivir en un barrio privado. Allí, tras los alambrados que cercan el perímetro y una importante seguridad en la entrada, hay una urbanización con sus propias calles, reglas y mucho, mucho verde.

Para ingresar a esos barrios hay que tener autorización de alguno de los dueños de las viviendas o terrenos. No poseerla, significa simplemente quedar afuera. Cualquier persona debe dejar en la entrada su nombre e incluso su documento de identidad. Lo mismo sucede a quienes trabajan en las casas o en servicios a los propietarios.

Obtener mayor seguridad es según los operadores inmobiliarios la principal razón por la que algunos deciden ir a vivir a un barrio privado. Un mayor acercamiento a la naturaleza y los deportes son las otras razones esgrimidas para vivir en un club de campo.

Si bien a nivel oficial se sostiene que los barrios privados no han tenido el desarrollo que se propusieron, varios operadores inmobiliarios señalan que desde fines del año 2004 hay un aumento de las ventas de los lotes y que la tendencia es que el incremento continúe. "Hubo un boom en las ventas a partir de 2004. La seguridad y precios muy competitivos son las principales razones", dice Carlos Gnazzo, director comercial de Suite Homes Uruguay.

Canelones es el lugar donde los barrios privados tienen más personas viviendo de forma permanente. Son 489 según datos del Instituto Nacional de Estadísticas del censo de 2004. Allí, en la zona que tiene como eje a Camino de los Horneros (que nace en el quilómetro 31 de la ruta 101) coexisten ocho clubes de campo.

Barrios privados cerrados y abiertos, bosques urbanizados y fraccionamientos para chacras marítimas exclusivas son las nuevas formas de vivir que ofrece Maldonado.

A lo largo de 70 kilómetros de costa, desde José Ignacio a la Laguna del Sauce, hay numerosos emprendimientos. Veramansa (parada 42, con edificios y lotes para residencias), Villa del Faro y Pinar del Faro en José Ignacio, Laguna Estates (en Manantiales) son algunos de los proyectos más representativos del modelo country que en Punta del Este se encuentra en plena expansión.

Aunque tienen servicios y comodidades como para vivir todo el año, se trata básicamente de residencias de veraneo con un acento importante en la recreación.

En Rocha hay varios proyectos en distintas etapas. Uno de ellos, ubicado entre la playa de La Viuda y el kilómetro 298 de la ruta 9 se construye Chacras de la Laguna Negra, un club de campo con 64 terrenos de entre 4.000 y 5.000 metros cuadrados. Andrés Beyhaut, uno de los responsables de la iniciativa, dijo a El País que 16 de las chacras ya fueron comercializadas.

También hay varios en otros barrios privados en desarrollo en Soriano, Colonia y San José .

ESTILO DE VIDA. Son las 16 horas de un día de semana en Lomas de Carrasco. La tranquilidad es total. Un par de niñas andan en bicicleta, dos jóvenes madres conversan entre ellas. Un poco más cerca del Club House dos hombres juegan al golf. Es que dentro de Lomas está La TahonaGolf Club.

El comprar un terreno convierte automáticamente a los propietarios en socios del Club, pero si quieren utilizar sus instalaciones -cancha de golf de 18 hoyos, gimnasio, canchas de tenis- deben pagar una cuota, explica Ana Gutiérrez, gerente comercial de La Tahona Emprendimientos.

Es como una ciudad en miniatura, con la única diferencia que no hay comercios en su interior. Son exclusivamente residenciales. No está previsto que esto se modifique, aunque a muchos residentes les atraiga la idea de tener un supermercado a la vuelta de casa o noten la falta de la peluquería en la esquina.

En Lomas, los gastos comunes incluyen la seguridad, las camionetas que llevan cada hora a quienes lo deseen hasta Carrasco, la manutención de los espacios verdes y la recolección diaria de residuos. Cuestan $2,67 por metro cuadrado. O sea que un terreno de 1.000 metros paga $ 2.670, bastante menos que propiedades en Pocitos o Villa Biarritz.

La seguridad es uno de los puntos fuertes. En Lomas de Carrasco hay una sola entrada. Además, varios guardias vigilan continuamente las instalaciones. A los obreros que ingresan con bicicletas o motos, les colocan un precinto de seguridad en el vehículo para que sólo puedan sacar ese de allí.

"Estas formas de urbanización no han tenido demasiado éxito, excepto en el caso de Maldonado como residencia temporaria, de carácter turístico más que permanente", dijo a El País el director de Ordenamiento Territorial del Ministerio de Vivienda, Roberto Villarmarzo.

De acuerdo al jerarca, "tenemos una calidad de vida urbana que no lo hace apetecible" y, por ello, la experiencia de Uruguay con los barrios cerrados indica que la comercialización "no es fácil, así lo indican los estudios de mercado y la propia colocación".

Algunos barrios aprobados en Canelones "no llegaron a tener ni una construcción, y todos tienen una bajísima cantidad de construcciones; otros vinculados a marinas, como en San José, tienen un bajo grado de ocupación", reseñó.

Montevideo no aprueba barrios privados o cerrados. Incluso, las debatidas Torres del Mercosur en el Buceo fueron definidas como "barrio privado vertical".

Villarmarzo indicó que en los últimos años fueron observados por los servicios técnicos de la Intendencia de Montevideo dos proyectos de diseño que "acentuaban la insularidad de los emprendimientos".

Los dos eran en Carrasco: uno frente a la Escuela Naval, el otro cerca de la Scuola Italiana. En ambos casos las propuestas siguieron adelante aunque no como barrios privados sino "siguiendo la continuidad de la trama urbana".

El director de Ordenamiento Territorial señaló que los barrios privados son sinónimo de "una forma de vida muy particular que ha tenido impulsos de moda en países vecinos y en otros países de Latinoamérica se está revirtiendo, por ejemplo en Chile".

Este estilo de vida está dirigido a "ciertos sectores de población que adquieren sensaciones de falsa seguridad alrededor de estas urbanizaciones", afirmó.

"A medida que se producen ghettos urbanos se acentúa la violencia y la inseguridad", sostiene Villarmarzo, "la experiencia internacional demuestra que la segregación espacial -si bien a nivel individual de una familia puede parecer una solución- a nivel social acentúa la desintegración".

Como alternativa a la insularidad del barrio cerrado, Villarmarzo mencionó tres barrios de Montevideo que "permiten formas de vida similares a los que se podrían obtener en estas urbanizaciones, en una relación con el medio natural tan buena o mejor que en un proyecto de este tipo": el Prado, Jardines del Hipódromo y La Teja.

Un proyecto para construir un polo urbanizado junto a Zonamérica (ruta 8 y 102), el barrio Jacksonville, fue rechazado por la Intendencia de Montevideo, aunque la empresa y las autoridades negocian la posibilidad de autorizar parte de la iniciativa que incluye un hotel, un centro de convenciones y miles de viviendas.

"Se puede discutir si es un barrio abierto o cerrado", apuntó Villarmarzo, ex director de Acondicionamiento Urbano de la comuna capitalina, "pero tenemos que maximizar el uso de la infraestructura que tenemos", indicó.

El jerarca dijo que "en todas las ciudades intermedias y grandes del país hay vaciamiento de las áreas centrales y permanente presión para seguir fraccionando".

Como ejemplo de "mala administración del terreno" mencionó la Ciudad de la Costa: "La sociedad uruguaya va a pagar cientos de millones de dólares para pagarle el saneamiento a la Ciudad de la Costa -U$S 150 millones en la primera etapa- cuando se podría vivir en mejores condiciones en donde ya hay saneamiento".

Alicia Artigas, directora del Plan de Ordenamiento Territorial de Ciudad de la Costa coincidió con Villarmarzo en que los barrios privados no se han desarrollado de acuerdo a las expectativas de sus promotores. "Pienso que es un tema de mercado", dijo.

La ordenanza de Ciudad de la Costa del año 2000 marca dos zonas aptas para countries: Camino de los Horneros y Puerto Manzanos. Esta última se ubica sobre el arroyo Pando y es menos atractiva porque es un área de bañados.

El director de Ordenamiento Territorial de la Intendencia de Canelones, Andrés Rigao, dijo a El País que la comuna estudiará si restringir más las áreas donde puede haber barrios privados o hacer la ordenanza más estricta.

"Esta administración no es muy favorable a la proliferación de este tipo de instalaciones. La idea es que el territorio sea utilizado en forma democrática", señaló el funcionario de la Intendencia de Canelones.

En Soriano, junto al Río Negro y a 14 kilómetros de Mercedes, La Sirena es un club de campo con 117 lotes de entre 2.000 y 15.000 metros cuadrados, explicó a El País Alvaro Ottonello, de la inmobiliaria que comercializa en exclusividad el fraccionamiento.

"Ya hay cinco o seis residencias, básicamente de argentinos de nivel alto que llegan en sus barcos desde el Tigre", indicó.

La cuarta parte de los padrones están vendidos y los propietarios tienen la opción de convertirse en empresarios ganaderos, si resuelven asociarse a la estancia que forma parte del mismo grupo, aunque ahorrándose las complejidades de administrar un campo. Los socios son invitados a la yerra, la pesada, los embarques de ganado y a compartir los asados que acompañan cada tarea.

El fraccionamiento propiamente dicho -frente a la Isla del Austríaco- no permite actividades productivas, aunque uno puede cultivar su huerto personal.

El sitio ha sido elegido por ejecutivos de empresas como Renault y Bank Roberts y está más cerca de Buenos Aires que de Montevideo. "Es una zona que está en pleno desarrollo y que los argentinos han buscado, allí nadie los ve, no llegan los de Caras todavía", indicó el empresario.

QUE SON. Los countries son barrios cerrados. El público no puede ingresar libremente sino que es necesario ser invitado por una persona que allí viva.

DONDE. Hay en varios departamentos como Canelones, Maldonado, Soriano, San José, Rocha y Río Negro.

CUANTO. Los precios de los lotes son variados, pero pueden encontrarse desde U$S 30 por metro cuadrado. En general no se venden lotes de menos de 1.000 metros cuadrados.

CONSTRUCCION. En la mayoría de los barrios privados una comisión de arquitectura debe aprobar la casa que se quiere construir. Además de las reglas municipales suelen haber otras en cuanto a retiros y alturas.

PRECIO. En varios barrios privados quienes comercializan los terrenos ofrecen también opciones de construcción, aunque se puede contratar directamente al arquitecto. Según algunos operadores los precios de ese tipo de viviendas van de entre U$S 600 a U$S 800 por metros cuadrado.

GASTOS COMUNES. Suelen rondar los $ 2.000 pesos para los terrenos de 1.000 metros cuadrados. En Lomas de Carrasco, por ejemplo, cobran $ 2, 67 por metro cuadrado.

REGLAS. Los barrios privados tienen mayoritariamente un reglamento de copropiedad con reglas particulares. Velocidades para transitar, tener a los perros siempre atados, no dejar ropa colgada a la vista, son algunas de las cuestiones que suelen repetirse.

VENTAJAS. La seguridad, la tranquilidad, una vida más deportiva y el contacto con la naturaleza son las más mencionadas.

CONTRAS. No tener en las inmediaciones comercios o servicios. De todos modos, varios barrios tienen deliveries propios. La distancia y un cierto aislamiento son otros de los mencionados.

La mayoría de los barrios privados de Canelones se unieron en la Asociación Rincón de Carrasco y realizarán en conjunto varias obras viales y de infraestructura, dijo a El País Germán Santos, secretario del grupo.

Santos informó que la primer obra será la pavimentación de los 10 quilómetros de Camino de los Horneros desde la ruta 101 hasta la Interbalnearia, que comenzará después de Semana de Turismo. Los diferentes countries, según el proyecto, consideran que la pavimentación facilitará la infraestructura que la zona "está necesitando" para satisfacer las necesidades de sus habitantes.

Los planes de Rincón de Carrasco incluyen también iluminación, con faroles a ambos lados de la calle con una altura de 4,50 metros y una ciclovía.

También prevén que a ambos lados del Camino haya árboles nativos y también carteles de señalización de lomadas y de máximos de velocidad para transitar en vehículos.

La idea es también que haya carteles que señalicen los distintos barrios privados y nombres de las calles.

Además, están estudiando la posibilidad de que haya un centro comercial poco después del ingreso a Camino de los Horneros por la ruta 101.

En Canelones, los lotes van desde los 800 a los 2000 metros cuadrados. El precio es variable y va desde los U$S 30 a los U$S 100 por metro cuadrado.

Por ejemplo, en Lomas de Carrasco -el country más desarrollado- hay 358 lotes. De ellos, 319 están vendidos. El precio es de entre U$S 50 y U$S 70 el metro cuadrado. O sea que un terreno promedio, de 1.200 metros cuadrados se vende entre U$S 60.000 y U$S 84.000. En Altos de la Tahona, en tanto, se comercializa a U$S 35 el metro cuadrado.

Carmel, frente a Lomas de Carrasco, tiene 105 lotes, que de promedio tienen 2.200 metros cada uno, cuyo precio oscila entre U$S 30 y U$S 65 el metro cuadrado.

"En Solymar, Lagomar y Shangrilá se pagan precios iguales o más caros que estos, no es más caro y elitista. Es parte de los perjuicios que hay contra los countries", dice Fernando Reyes, de la inmobiliaria Reyes Ruano.

Otro de los clubes en desarrollo, Cumbres de Carrasco, tiene 124 lotes de entre 1.000 y 3.000 metros cuadrados.

Vendieron un tercio de los terrenos a entre U$S 50 y U$S 100 el metro cuadrado. Hay 10 casas construidas y otras tantas en obras.