Fideicomisos inmobiliarios

Tradicionalmente, los grupos de inversores que invierten en la construcción y venta de inmuebles utilizan sociedades anónimas. Estas sociedades son dueñas del inmueble, sus accionistas son los inversores y son normalmente administradas por el promotor del negocio.

Esta estructura es viable. Ha sido y sigue siendo utilizada para realizar muchas inversiones inmobiliarias en Uruguay. Sin embargo, no es la estructura ideal y eficiente para minimizar los riesgos para los inversores.

Si bien existen mecanismos para controlar riesgos, los mismos no son todo lo confiables que podrían ser, y cada vez más no logran satisfacer las expectativas de los inversores.

¿Qué buscan los Inversores?

Los inversores pretenden que sus inversiones se destinen a la construcción del proyecto acordado y que el resultado económico de su comercialización se distribuya entre ellos.

Por eso un aspecto importante es garantizar que no existan desvíos de fondos, tanto en el momento de la inversión como en el momento de la distribución de beneficios.

Para lograr dicho fin, la estructura del fideicomiso es ideal porque otorga confianza y seguridad a todas las partes.

Los fideicomisos

En esencia un fideicomiso es un patrimonio autónomo que se aísla del riesgo de otras partes involucradas, a efectos de cumplir un determinado fin.

Una parte ("fideicomitente") transfiere determinados bienes o dinero a otra parte ("fiduciario") para que éste los administre de acuerdo a las instrucciones establecidas en el contrato, y reparta las utilidades a otras partes ("beneficiarios"), quienes pueden o no coincidir con el fideicomitente.

Existen muchos tipos de fideicomisos. El que interesa para los negocios inmobiliarios es el fideicomiso de administración.

¿Cómo funciona?

En un negocio de este tipo pueden existir inversores que aportan el inmueble y otros que aportan fondos para el desarrollo del proyecto, o pueden todos aportar fondos para comprar un inmueble y desarrollar el proyecto.

En cualquiera de estos casos, los inversores aportan bienes y dinero al patrimonio del fideicomiso

para desarrollar el proyecto inmobiliario que acuerden.

Dicho fideicomiso será administrado por un fiduciario elegido por los inversores. Para darle confiabilidad a la estructura, el fiduciario deber ser una persona o entidad de buena reputación.

El fiduciario recibirá los bienes y fondos por cuenta del fideicomiso y los mantendrá en todo momento separado de su propio patrimonio. El fiduciario no podrá cambiar el destino de los bienes transferidos, con lo cual los inversores tendrán seguridad que el inmueble no podrá ser vendido sin

su consentimiento.

Al tiempo que se transfieren los bienes al fideicomiso, se dan instrucciones al fiduciario para el desarrollo del proyecto inmobiliario.

Estas son instrucciones muy concretas y no modificables por el fiduciario, que deberá actuar siempre de acuerdo a las mismas.

Generalmente el fiduciario no será el encargado de llevar adelante el proyecto. Pero será el encargado de contratar a quienes indiquen los inversores para luego hacer los pagos a medida que avanza la construcción del proyecto.

Por otro lado también se pueden dar instrucciones para la comercialización de las unidades que se construyan, a medida que se lleva adelante el proyecto.

Por último se dan instrucciones respecto a la forma de repartir las utilidades del negocio entre los inversores.

¿Cuáles son sus ventajas?

El fideicomiso es una figura transparente que otorga mayores garantías para los inversores respecto al capital invertido en el negocio.

Se pueden limitar las facultades de quien administra el negocio, de forma de evitar posibles desviaciones. El alcance del negocio se establece en forma específica en el contrato de fideicomiso y no puede ser modificado sin el acuerdo de los inversores.

Lo invertido no puede ser embargado por acreedores de los inversores o del fiduciario, ya que todo

se encuentra en un patrimonio separado, fuera del alcance de dichos acreedores. Se puede controlar en mejor forma el avance del proyecto y liberar los pagos contra el avance de la obra.

Facilita la obtención de financiamiento de terceros en caso de ser necesario, ya que se pueden otorgar mayores garantías para el banco que quiera financiar el proyecto.