La vivienda vive un boom en la región

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Conversaciones en las cenas sobre los precios de las viviendas, diarios repletos de avisos de glamorosas casas modelo y propiedades que cambian de dueño por el doble del precio que tenían hace tres años. Recientemente, la capital financiera de Brasil, San Pablo, se ha sentido muy parecida a Londres o a Nueva York antes del colapso. La fiebre de las propiedades allí y en otros países de América Latina ocasiona cierto temor de que el renacimiento económico de la región pueda haberse tornado exuberante. Pero el auge de las viviendas se basa en la creciente prosperidad más que en la deuda excesiva.

En las partes selectas de las grandes ciudades de Brasil, los precios de las propiedades ciertamente han subido. Ibope Inteligencia, una firma de investigaciones que es pionera en la creación de un índice estadísticamente confiable de precios de viviendas, afirma que en 2010 el precio promedio de un departamento nuevo en San Pablo aumentó aproximadamente un cuarto de su valor, y mucho más en las áreas más elegantes. Los agentes inmobiliarios dicen que los precios en esos lugares excepcionales subieron un 80 por ciento en tres años; y los de sitios similares en Río de Janeiro se han duplicado, impulsados por el descubrimiento de enormes reservas de petróleo frente a las costas y por la perspectiva de que allí se lleven a cabo las Olimpíadas de 2016.

El auge inmobiliario está siendo liderado por un robusto incremento en la cantidad de potenciales compradores. Durante los últimos ocho años, la cantidad de familias brasileñas con ingresos diez veces mayores que el salario mínimo aumentó más de la mitad, a alrededor de 18 millones. El poder adquisitivo de los nuevos ricos se ha visto impulsado más aún por una mayor disponibilidad de hipotecas.

Hasta hace poco, las normas que hacían que las ejecuciones hipotecarias fueran difíciles o imposibles, cuando el tomador de un préstamo hipotecario se retrasaba en el pago, significaban que el préstamo para adquirir propiedades no resultaba atractivo. La mayoría de las viviendas era construida por sus propios dueños o se las compraba con dinero en efectivo. En 2005, la deuda hipotecaria pendiente era de apenas un 1,4 por ciento del PIB. Pero en ese año hubo cambios legales por los cuales los prestamistas podían continuar siendo dueños de la propiedad hasta después de que se hiciera efectivo el pago final, haciendo de este modo que las ejecuciones hipotecarias fueran más sencillas. El total de los préstamos pendientes con garantía sobre la propiedad se está acercando rápidamente al 5 por ciento del PIB (todavía diminuto, pero se triplicará en apenas cinco años).

Las restricciones en los suministros, en particular la escasez de tierras en los centros económicos importantes, también están provocando el aumento de los precios en los sectores de alto poder adquisitivo. Cushman y Wakefield, una consultora de bienes raíces, afirma que los alquileres de oficinas en Río de Janeiro ahora son los más elevados de toda América, ya que las empresas se pelean por abrir sus puertas en lo que pronto será el eje de una de las economías petroleras más grandes del mundo. Sus empleados necesitan algún sitio para vivir (pero las áreas más buscadas de la ciudad están cercadas de un lado por las montañas y del otro por el mar). En un San Pablo que crece y que no tiene características especiales, es el tránsito caótico y no la geografía, el que empuja a la creciente cantidad de súper ricos de la ciudad a ir en busca de las áreas centrales. No provoca sorpresa alguna que los mejores sitios sean cada vez más caros.

Los precios de las demás inversiones también están subiendo. El ambicioso proyecto inmobiliario del gobierno destinado a las familias de bajos ingresos, denominado Minha Casa, Minha Vida (mi casa, mi vida), brindará financiación a un millón de hogares y está atrayendo a una gran parte de la mano de obra de la construcción y provocando un aumento en los salarios. Los grandes proyectos de infraestructura, tales como puertos y ferrocarriles, en el norte del país, compiten por todo, se disputan desde los operadores de grúas hasta el cemento y el acero. El índice oficial del precio de la construcción sobrepasa la inflación general y la brecha se está ensanchando.

Brasil no es el único país de América Latina que muestra signos de exuberancia inmobiliaria. También se puede citar como ejemplo a Perú, que es otro vencedor relativamente reciente respecto de la hiperinflación y que, además, ha resultado ganador gracias al auge de los commodities. Los agentes inmobiliarios en Lima dicen que las viviendas ubicadas en los vecindarios costeros más elegantes recientemente han duplicado su valor y que el costo de los terrenos para construir se ha triplicado. Colombia y Panamá también muestran exuberancia en el sector.

El espantoso ejemplo de otros sitios respecto de lo que puede suceder ha llevado a que algunos teman que se origine una burbuja inmobiliaria en América Latina. Pero (por ahora, al menos), los nuevos y elevados valores parecen firmes. En primer lugar, se concentran en general en los restringidos lugares de moda: las mejores áreas en las ciudades más grandes de las economías más florecientes, o cerca de sitios con mega desarrollo.

Según Antonio Ruótolo, de Ibope Inteligencia, Recife, ubicada en el noreste de Brasil, un sitio que ha sido pobre durante mucho tiempo, quizás haya experimentado los más abruptos aumentos de precios del país. La razón son los 16.000 millones de dólares que se están gastando en el puerto de Suape, el cual incluirá una refinería de petróleo, fábricas petroquímicas y mucho más; el proyecto está atrayendo a decenas de miles de personas hacia el área. Asimismo, la efervescencia de Panamá deriva de un nuevo auge vinculado con su canal.

En todo caso, los días más emocionantes probablemente ya pasaron, señala Guilherme Vilazante, de Barclays Capital. La restricción crediticia del año 2008 ocasionó que muchos promotores inmobiliarios dejaran de comprar tierras y frenaran proyectos, los cuales retomaron hacia fines de 2009. Fue ese pequeño inconveniente el que llevó a los grandes aumentos de precios de los últimos dos años (pero diversos emprendimientos pospuestos están a punto de llegar al mercado). Pronto, considera Vilazante, las viviendas selectas estarán ganando valor a una tasa más cercana a la de las dispuestas para los grupos con ingresos menores, casi como los costos de la construcción.

ANTIGUA ESCASEZ. Incluso, una gran caída de los precios no tendría las mismas repercusiones en América Latina que en Estados Unidos. La creación de hipotecas está aumentando rápidamente (alrededor del 50 por ciento anual en Perú y aún más en Brasil). Pero el total de hipotecas es muy bajo: Chile posee el mercado hipotecario mejor desarrollado de la región, aproximadamente el 20 por ciento del PIB. Estados Unidos, en contraste, experimentó la restricción crediticia con hipotecas en dos tercios de las viviendas y una deuda total vinculada con la financiación de viviendas de 10,6 trillones de dólares; es decir, el 72 por ciento del PIB. Las prácticas de suscripción en la región son conservadoras: las relaciones préstamo-valor son, por lo general, menores que el 80 por ciento. Los brasileños no pueden obtener hipotecas para una segunda vivienda.

Más allá de la exuberancia del mercado de lujo, la realidad de América Latina es que presenta una antigua escasez de propiedades. Perú tiene un déficit de viviendas de aproximadamente 900.000 propiedades; los cálculos para Brasil varían de 5 a 7 millones. Muchos gobiernos en la región están minimizando el problema y lo hacen ofreciendo préstamos inmobiliarios subsidiados a quienes poseen los salarios más bajos. Pero el impacto en el mercado está limitado por ajustados presupuestos gubernamentales. Podría decirse que los recientes aumentos en los precios, en los sectores más adinerados, son simplemente una corrección después de muchos años en los cuales las viviendas de calidad podían ser adquiridas a bajos precios por la escasa cantidad de personas de la región que podían pagar en efectivo. Ahora, se enfrentan a la competencia.