DANIEL PORCARO

Vivienda social: malas noticias

Se hace difícil explicar a un inversor inmobiliario las ventajas del cambio efectuado en el régimen de exoneraciones fiscales aplicable a la Vivienda de Interés Social (VIS).

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Vivienda Social es la que explica los nuevos proyectos de construcción inmobiliaria. Foto: Darwin Borelli.

Lo que se creó mediante una buena iniciativa privada apoyada en tiempo por el gobierno y con una capacidad de instrumentación asombrosa para nuestro país, empieza a tener elementos peligrosos para el futuro del sector.

El régimen de promoción existente apunta a sostener un círculo virtuoso entre construcción, acceso a la vivienda, actualización habitacional de varios barrios de la capital, crédito hipotecario e inversión.

Según mis cálculos, cada peso de exoneración de impuestos tiene un efecto multiplicador de casi cinco veces en la generación de recursos y valor agregado en la economía. La inversión del Estado produce un mayor dinamismo económico durante el plazo de construcción y comercialización de las obras, que se distribuye entre salarios, comercialización de materiales, honorarios de profesionales, ganancias empresarias y otros bienes y servicios relacionados con el sector.

Los resultados han sido tan satisfactorios que hasta el presente existen 15 mil viviendas promovidas y casi 500 proyectos.

A decir verdad, la demanda de este tipo de viviendas ha sido sostenida en mayor proporción por el público inversor más que por el consumidor final. El pequeño inversor, el comerciante, el profesional y el empresario que en los años buenos de nuestra economía tenía recursos disponibles evaluó positivamente la alternativa de invertir en "ladrillos VIS".

Hablando en términos concretos, quien entró a este tipo de inversiòn en el año 2012 (supongamos en junio), compró en el pozo un apartamento de dos dormitorios (75 metros de área construída y 62 de área habitable) y le entregaron la vivienda en diciembre de 2014, hizo una buena inversión.

Varios de los proyectos promocionados ofrecían dichas viviendas a un precio de US$ 150 mil integrados en el periodo de construcción. Esa unidad era posible alquilarla en el año 2015 a $ 16 mil mientras que en el 2016 el precio promedio de alquiler fue de $ 18 mil.

Al presente, dicha unidad vale aproximadamente US$ 190 mil, por lo que la rentabilidad anual de la inversión VIS descripta es del 7,63%. Si alternativamente la inversión se hubiera destinado a comprar, por ejemplo, el Bono Global 2036, el retorno anual sería de 6,89%, por lo que la inversión en el sector inmobiliario ha resultado más ventajosa para el inversor y la economía en general.

¿Cuál fue la elección que hizo el inversor en su momento y qué suerte tuvo?. El inversor asesorado hizo varias apuestas: primero, que la zona elegida para su inversión se revalorice, segundo, que el desarrollista le entregue en tiempo y plazo la inversión y tercero, que la demanda de alquileres se mantuviera firme y en aumento. En nuestro ejemplo tuvo las tres cosas a favor, pero además contó con la ayuda del Estado para volcarse por este tipo de inversiones porque el rendimiento hubiera sido un 20% menor si no se contaba con dicha ayuda, y por tanto le era más conveniente la inversión financiera exonerada de impuestos que la inversión de riesgo inmobiliaria. Si alguna de las condiciones mencionadas se modificara desfavorablemente, la balanza del inversor se empieza a inclinar a las inversiones financieras y no la inmobiliaria.

A partir de una reciente modificación, la rentas generadas por el arrendamiento de viviendas promovidas cuyo precio sea superior a los valores máximos dispuestos admnistrativamente, gozan de una exoneración parcial del 40%. Con esta modificación no sólo hay que explicarle al inversor que compró VIS para alquilar que la regla de juego cambió, sino que el retorno de su inversión está seriamente amenazado.

La amenaza tiene que ver con las expectativas del mercado. Si con la nueva modalidad de fijar un valor de alquileres "administrado a efectos fiscales" los precios bajan, entonces la expectativa sobre el rendimiento de las inversiones en este tipo de vivienda también bajan, razón por la cual el valor de las unidades terminadas y en construcción caerán.

Si el ajuste de mercado fuera de sólo un 10% del valor actual de la vivienda del ejemplo, entonces el retorno anual caerá del 7,18% anual al 4,53%.

Por diversos motivos, sostengo que la demanda de alquileres seguirá en aumento (razones demográficas, acceso al crédito, evolución del salario real, productividad y contexto macroeconómico permiten sostenerlo), pero el acceso no mejorará con la retracción de los inversores del sector VIS, sino con su permanencia y mayor estímulo.

Con este panorama, el inversor se cuestionará si no resulta mejor invertir en los Bonos Globales, esperar el aumento de las tasas internacionales y volver al sector financiero. Seguramente en ese contexto el stock de viviendas permanecerá incambiado por años, la demanda aumentará y el mercado verá incrementado el precio de los alquileres a pesar de los esfuerzos realizados "administrativamente".

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