La ley de alquileres

El diputado comunista presentó a la bancada del Frente Amplio un borrador de proyecto de “ley de alquileres” al que ningún sector se opuso y, por lo tanto, se le dará ingreso en la Cámara de Representantes.

El diputado comunista presentó a la bancada del Frente Amplio un borrador de proyecto de “ley de alquileres” al que ningún sector se opuso y, por lo tanto, se le dará ingreso en la Cámara de Representantes.

El cuerpo de 52 artículos, es un refrito de la regulación del mercado de vivienda ensayado en muchos países del mundo (y por cierto también en Uruguay) con pésimos resultados, lo que a esta altura del partido debería darse el tema por laudado.

Entre la confusión conceptual, el desconocimiento de las leyes del mercado y de los incentivos que determinan la acción humana, se encuadra este proyecto que, de aprobarse, logrará exactamente el fin opuesto, ya que dificultará sustancialmente el acceso a la vivienda.

El diputado Núñez resume su proyecto en cuatro puntos: 1) regular el precio de los alquileres; 2) ampliar el sistema de garantías; 3) subsidiar el acceso a la vivienda para familias de bajos ingresos; 4) multar a los propietarios de casas vacías. A efecto de concentrarnos en lo principal vamos a enfocar el primer punto, dejando los demás para otro análisis más detallado.

El artículo primero establece que el alquiler no podrá superar anualmente el 4% del valor de Catastro del inmueble. Luego se establecen dos fórmulas de ajuste, de las que prima la menor, que más que ajustar buscan fijar el precio. Para manejar el mismo ejemplo del diputado Núñez, para un inmueble valorado en 120.000 dólares no se podrá fijar un alquiler mensual superior a los 12.000 pesos, lo que de acuerdo a las condiciones vigentes establecería un precio máximo inferior al que prevalece actualmente, lo que es además, naturalmente, lo que busca la iniciativa.

No debe ponerse en duda la buena fe del legislador al buscar una forma de abaratar el acceso a la vivienda, que efectivamente es un problema para muchos uruguayos, lo que debe enfatizarse es que no solo no lo soluciona sino que lo agrava. La fijación del precio por debajo del de equilibrio en el mercado ocasionará un exceso de demanda, vale decir, habrá más personas procurando alquilar inmuebles a ese precio que personas ofreciéndolos. Los problemas que ocasiona esta regulación son evidentes, habrá familias que no puedan acceder a la vivienda por falta de oferta y otras recurrirán al mercado negro, por fuera de las garantías de la ley.

Este es el análisis de corto plazo, pero la situación en un horizonte más largo es aún peor. Al existir este tope (y más aún con las multas previstas por las viviendas vacías) se desincentiva la inversión en la construcción de inmuebles y por lo tanto el exceso de demanda original se va ampliando, agudizando el problema. La conclusión es inequívoca, como demuestra el más elemental análisis económico, pero, por si fuera poco, también está la historia para advertirnos que no debemos seguir ese camino.

Ya sufrimos los uruguayos las consecuencias de una regulación voluntarista que al pretender ignorar los precios que reflejan cientos de miles de decisiones descentralizadas que transmiten información imprescindible para que funcione una sociedad compleja, deterioró las condiciones de vida en general y de la vivienda en particular. Para cometer errores al menos que sean nuevos. Este proyecto no puede convertirse en ley en defensa del derecho a la vivienda de los uruguayos.